Bouwterrein

De levering van een bouwterrein is volgens de wet belast met btw als kortgezegd met het oog op de bebouwing op of aan de onbebouwde grond bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden, voorzieningen (eventueel in de omgeving) zijn of worden getroffen of als er een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is verleend. Allemaal objectieve, redelijk makkelijk controleerbare criteria, die door eerdere rechtspraak van de Hoge Raad tot stand zijn gekomen.

Ruimere uitleg

Neemt niet weg dat Nederland hiermee een striktere uitvoering van het begrip 'bouwterrein' geeft dan de Europese regelgeving. Recentelijk heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU) namelijk een ruimere uitleg gegeven aan de kwalificatie van een 'bouwterrein' in de BTW-richtlijn. Volgens het HvJ EU is de levering van onbebouwde grond in alle gevallen belast met btw, als de grond op het moment van levering daadwerkelijk is bestemd om te worden bebouwd. Dit laatste moet blijken uit de beoordeling van alle omstandigheden - met inbegrip van de intentie van partijen - mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens.

Intentie belangrijk criterium

Of de levering van een bouwterrein belast is met btw, hangt dus ook af van de intentie van partijen. De Hoge Raad vindt dat de uitleg van het begrip 'bouwterrein' zoveel mogelijk in overeenstemming moet zijn met de rechtspraak van het HvJ EU. Naast de objectieve criteria komt daar nu de subjectieve bedoeling van de koper bij. Wil de koper de grond aanwenden voor bebouwing en kan hij dit ondersteunen met objectieve gegevens, dan is sprake van een 'bouwterrein' voor de btw.

Van zwart-wit naar grijs

Btw-technisch ontstaat er volgens Van Praat nu een soort ‘grijs gebied'. Een koper zal immers altijd een bepaalde intentie hebben met de grond die hij wenst aan te kopen. Niet duidelijk is hoe zwaar die intentie opweegt tegen de wettelijke definitie van het begrip bouwterrein. Ook niet duidelijk is hoe die intentie moet worden aangetoond. Een voornemen alleen lijkt niet voldoende aangezien dit moet worden ondersteund met objectieve gegevens. Maar hoe kun je die aantonen? Met bouwplannen, bouwtekeningen, vastlegging in de notulen van een bestuursvergadering of middels een verzoek aan de gemeente om een bestemmingswijziging? De wettekst is in dat opzicht duidelijker, aangezien daarin de exacte voorwaarden voor een bouwterrein zijn omschreven.

Alle omstandigheden tellen mee

Louter alleen het feit dat de grond volgens het bestemmingsplan bedoeld is om te worden bebouwd, zal waarschijnlijk op basis van de huidige rechtspraak niet voldoende zijn, aldus Van Praat. "Vroeger zou je, mits de grond bouwrijp is gemaakt voor de levering, direct toekomen aan een ‘bouwterrein', maar dat is nu maar de vraag. De intentie van de koper speelt immers een rol. Ook sloop van de op het terrein staande gebouwen door de verkoper voorafgaand aan de levering, kan door de recente uitspraken van de Hoge Raad al voldoende zijn om een ‘bouwterrein' te doen ontstaan, als de koper van plan is om de grond te bebouwen. Alle omstandigheden van het geval moeten immers worden beoordeeld, waaronder de intentie van de koper."

Ongunstig effect op de woningmarkt

Van Praat vindt de uitspraken van de Hoge Raad ongunstig voor de toch al stagnerende woningmarkt. "Een particulier die geen btw in aftrek kan brengen, zal nu mogelijk sneller btw verschuldigd zijn. Negen van de tien keer zal een particulier grond aankopen om hierop een huis te bouwen. Hoogst waarschijnlijk is hij hiervoor al een koop-aanneemovereenkomst overeengekomen. En daarmee is de intentie om te bebouwen compleet."

Meer mogelijkheden btw-belaste ondernemer

Daarentegen ziet Van Praat wel meer mogelijkheden voor de btw-belaste ondernemer. Een ondernemer met aftrekrecht zal liever een perceel grond als ‘bouwterrein' geleverd zien, dan als onbebouwde grond. In het laatste geval is hij namelijk overdrachtsbelasting verschuldigd, terwijl hij in het eerste geval de verschuldigde btw in aftrek kan brengen. Deze ondernemer staat nu sterker, mits hij zijn intentie ook daadwerkelijk kan aantonen.

Voer voor discussie

Ondanks dat Van Praat meer mogelijkheden ziet, verwacht hij ook meer rechterlijke procedures.  Discussies met de Belastingdienst zullen toenemen nu de intentie van partijen en dan met name de koper, meeweegt in de beoordeling van alle omstandigheden. "Het zou prettig zijn als de wetgever deze intentie meer concreet invult, bijvoorbeeld in een beleidsbesluit. Per slot van rekening is een belastingplichtige meer gebaat met zekerheid vooraf, dan een jarenlange onzekerheid met een voor hem ongunstige uitkomst achteraf."

Bron: Redactie TaxLive