In deze zaak (10 december 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:3539) woont een man in België en heeft hij het vruchtgebruik van een in Nederland gelegen (recreatie)woning. De woning is uitsluitend voor eigen gebruik en wordt niet verhuurd. De waarde van het vruchtgebruik is als volgt vastgesteld:

• 1 januari 2017: € 181.440
• 1 januari 2018: € 182.160
• 1 januari 2019: € 164.480

De inspecteur neemt de waardestijging van het vruchtgebruik en het eigen gebruik van de woning mee in het belastbare inkomen uit sparen en beleggen. De man is het hier niet mee eens en gaat in beroep. In eerste instantie verklaart Rechtbank Zeeland-West-Brabant het beroep gegrond. De inspecteur gaat in hoger beroep.

Hof Den Bosch buigt zich over de vraag of de waardeverandering van het vruchtgebruik belast is in box 3 en of het eigen gebruik van de woning ook meetelt als voordeel. Bij de beantwoording van de rechtsvragen baseert het hof zich onder meer op een arrest van de Hoge Raad over het werkelijk rendement in box 3 (HR 25 mei 2022 ECLI:NL:HR:2022:771). De rechter oordeelt dat zowel positieve als negatieve waardeveranderingen van box 3-vermogen deel uitmaken van het werkelijke rendement.

Voor 2017 was een waardestijging van € 720 (€ 182.160 -/- € 181.440). Voor 2018 was sprake van een waardedaling, dus geen positief rendement. In lijn met de arresten van de Hoge Raad concludeert de rechter voorts dat het eigen gebruik van de woning geen inkomen uit sparen en beleggen vormt. Uitkomst van de procedure: voor het belastingjaar 2017 bedraagt het box 3-inkomen € 720, voor het belastingjaar 2018 is het box 3-inkomen nihil.

Belang voor de praktijk

Voor wat betreft de box 3-belastingheffing is de forfaitaire vermogensrendementsheffing de hoofdregel. Alleen op basis van de tegenbewijsregeling kan een lager rendement in aanmerking worden genomen. Kennelijk is er in dit geval een OWR-formulier ingediend waarbij de belastingplichtige stelt dat er in beide jaren geen inkomen is.

De uitspraak bevestigt – in lijn met de arresten van de Hoge Raad – de fiscale behandeling van situaties met vruchtgebruik en eigen gebruik van woningen. Art. 5.27a lid 1 Wet IB 2001 bepaalt met ingang van 2026 dat het voordeel uit het voor eigen gebruik ter beschikking staan van een onroerende zaak of een deel daarvan wordt gesteld op de economische huurwaarde per jaar van de onroerende zaak of het betreffende deel ervan.

In de memorie van toelichting (Kamerstukken II 2024/25, 36706, nr. 3, p. 12-13, 44-45) is aangegeven dat de economische huurwaarde gelijk is aan de huurprijs die bij verhuur onder normale omstandigheden bedongen kan worden. Deze kan worden bepaald door de woning te vergelijken met onder normale omstandigheden verhuurde vergelijkbare woningen of door de huurprijscheck invullen op de website van de huurcommissie. De belastingplichtige kan ook aansluiten bij het onderzoek van SEO naar de huurwaarderatio, waaruit een gemiddelde economische huurwaarde van 5,06 procent blijkt.

Voor wat betreft het vaststellen van de waarde aan het begin en het einde van het belastingjaar schrijft de Hoge Raad de zogenaamde t-1-methode voor:

• Begin belastingjaar (1 januari): hanteer de WOZ-waarde van het jaar zelf, dus WOZ-waarde 
  gebaseerd op de waardepeildatum 1 januari van het voorgaande jaar.
• Einde belastingjaar (1 januari jaar daarop): hanteer de WOZ-waarde van het volgende jaar, dus de WOZ-waarde op de waardepeildatum van een jaar eerder.

Voorbeeld
Berekening werkelijk rendement tweede woning voor eigen gebruik (geen verhuur)
 WOZ-waarde 1-1-2022: € 109.000
 WOZ-waarde 1-1-2023: € 105.500
 WOZ-waarde 1-1-2024: € 113.000
 WOZ-waarde 1-1-2025: € 116.000

Belastingjaar 2023, aangifte inkomstenbelasting in maart 2024:

 Belastingjaar 2024, aangifte inkomstenbelasting in maart 2025:

Bron: Legal & Tax Nationale Nederlanden