De zaak (29 september 2025, ECLI:NL:RBZWB:2025:6469) verloopt als volgt. Een man koopt in april 2023 een woning. Hij verklaart dat hij de woning niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en doet een beroep op het verlaagde tarief overdrachtsbelasting van 2 procent.

Kort nadat hij zich heeft ingeschreven op het adres van zijn nieuwe woning ontmoet hij zijn partner. Hij besluit om zijn woning te verkopen en verhuist in oktober 2023 naar de woning van zijn partner. De inspecteur stelt dat het verlaagde tarief niet van toepassing is omdat de man de woning slechts tijdelijk als hoofdverblijf heeft gebruikt en legt een naheffingsaanslag op. De man is het hier niet mee eens en gaat in beroep.

In de procedure stelt de man dat hij de woning wel degelijk als hoofdverblijf had gebruikt, maar dat hij door een onvoorziene omstandigheid (het ontmoeten van zijn partner) besloot te verhuizen.

De rechtbank oordeelt dat man niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf heeft gebruikt. De rechter neemt daarbij in overweging dat:

• Het gas-, water- en stroomverbruik uitzonderlijk laag was, wat duidt op beperkt gebruik.
• De man kort na levering al plannen had om te verhuizen en abonnementen heeft stopgezet.
• Het ontmoeten van een partner geen juridisch relevante onvoorziene omstandigheid vormt die het tijdelijk gebruik rechtvaardigt.

Het beroep is ongegrond en de naheffingsaanslag blijft in stand.

Belang voor de praktijk

Uitgangspunt bij de heffing van overdrachtsbelasting is de verkrijging van een onroerende zaak. Bij de verkrijging van een woning kunnen er twee tarieven of een vrijstelling gelden.

Tarieven
Het tarief van de overdrachtsbelasting bedraagt in principe 10,4 procent (8 procent in 2026) van de koopsom van de woning. Op grond van art. 14 lid 2 WBR kan het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2 procent worden toegepast als de verkrijger:

1. een natuurlijk persoon is;
2. de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken, en
3. dit vóór de verkrijging ook duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk verklaart.

Uit de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 2020/2021, 35 576, nr. 6, blz. 21 en 22) valt af te leiden dat een verkrijger aan het tweede criterium voldoet als hij:

• de intentie heeft om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken én
• de woning ook daadwerkelijk anders dan tijdelijk bewoont. Voor een antwoord op de vraag of een woning anders dan tijdelijk is bewoond, kan een periode van zes maanden als maatstaf worden aangehouden.

Startersvrijstelling
Verder is er nog de zogeheten startersvrijstelling. In dat geval is het tarief 0 procent. Om daarvoor in aanmerking te komen, moet aan verschillende eisen zijn voldaan:

1. De verkrijger is jonger dan 35 jaar.
2. De startersvrijstelling is niet eerder gebruikt. De verkrijger moet dat schriftelijk verklaren.
3. De verkrijger moet de woning als eigen woning, dat wil zeggen als hoofdverblijf, gaan gebruiken. Ook dit moet de verkrijger schriftelijk verklaren.
4. De waarde van de woning bedraagt maximaal € 525.000 (grensbedrag 2025). 

Onvoorziene omstandigheden
In art. 15a WBR is een tegemoetkoming opgenomen voor die gevallen waarbij een woning niet als hoofdverblijf kan worden gebruikt door onvoorziene omstandigheden vóór de verkrijging, maar nadat de koop niet meer ontbonden kan worden. De koper moet wel een verklaring overdrachtsbelasting onvoorziene omstandigheden afleggen. Daarin moet de koper aannemelijk moeten dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid die rechtvaardigt dat de woning niet als hoofdverblijf wordt gebruikt. Van een onvoorziene omstandigheid is onder andere sprake als de koper overlijdt na aankoop, maar vóór de daadwerkelijke verkrijging van de woning, en zijn erfgenamen verplicht zijn de woning af te nemen van de verkopende partij. Of als er sprake is van een echtscheiding na de aankoop, maar voor de verkrijging van de woning, waarbij een of beide kopers de woning niet zelf gaan bewonen. In de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 2020/21, 35576, nr. 6, p. 24) is over ‘onvoorziene omstandigheden’ het volgende gezegd:

“Bij onvoorziene gebeurtenissen na de verkrijging kan worden gedacht aan: het overlijden van een verkrijger, echtscheiding van de verkrijgers, baanverlies, het aanvaarden van een baan in een andere regio of emigratie. Deze opsomming is niet limitatief. Wel geldt dat de onvoorziene gebeurtenis er redelijkerwijs toe moet leiden dat een verkrijger niet de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf kon gaan gebruiken.”

Volgens de rechtbank is samenwonen met een nieuwe partner geen bijzonder omstandigheid. Maar is dit oordeel juist? Misschien dat Hof Den Bosch hier anders over denkt, mocht er hoger beroep tegen deze uitspraak worden aangetekend. Navraag bij het hof leert echter dat de man in kwestie geen hoger beroep heeft ingesteld.

Bron: Legal & Tax Nationale Nederlanden