Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt dat de startersvrijstelling overdrachtsbelasting niet van toepassing is omdat de koopsom hoger is dan het grensbedrag. Deze uitspraak maakt nog maar eens duidelijk dat de woningwaardegrens voor toepassing van de startersvrijstelling overdrachtsbelasting een harde grens is. Bij overschrijding, al is het maar met een euro, vervalt de vrijstelling volledig.
In deze zaak (12 november 2025, ECLI:NL:RBZWB:2025:7515) koopt een man in juni 2023 samen met zijn partner een woning voor een bedrag van € 517.500. De levering vindt plaats in januari 2024. Ter zake van de levering betalen zij € 10.350 volgens het reguliere overdrachtsbelastingtarief voor woningen (in 2024: 2%). De inspecteur wijst een beroep op de startersvrijstelling af en de man legt de zaak voor aan de rechter.
In de procedure is niet in geschil dat de man en zijn partner de woning hebben gekocht voor een bedrag van € 517.500 en dat dit bedrag hoger is dan het geldende grensbedrag van € 510.000 (in 2024). De man is van mening dat hij toch recht heeft op de startersvrijstelling. Hij stelt dat er sprake is van strijd met het rechtszekerheidsbeginsel omdat de Belastingdienst de woningwaardegrens niet op de website heeft vermeld.
De rechter gaat hier niet in mee een geeft aan dat het aan de man is om zich tijdig op de hoogte te stellen van de geldende voorwaarden. Nu het grensbedrag voor 2024 al in 2022 is gepubliceerd oordeelt de rechtbank dat er geen sprake is van strijd met het rechtszekerheidsbeginsel.
De man voert ook aan dat er sprake is van strijd met het evenredigheidsbeginsel, omdat de aankoopwaarde van de woning maar € 7.500 hoger is dan de woningwaardegrens en daardoor over de gehele waarde overdrachtsbelasting moet worden voldaan. De rechter geeft aan dat art. 120 Grondwet hem verbiedt om een wettelijke bepaling te toetsen aan algemene rechtsbeginselen zoals het evenredigheidsbeginsel. Wel heeft een rechter de bevoegdheid om een wettelijke bepaling buiten toepassing te laten als er sprake is van bijzondere omstandigheden. Die zijn er volgens de rechtbank niet. Het beroep van de man is ongegrond: de startersvrijstelling mag niet worden toegepast.
Belang voor de praktijk
In art. 15 lid 1 onderdeel p WBR is de zogeheten startersvrijstelling opgenomen. Om daarvoor in aanmerking te komen moet aan verschillende eisen zijn voldaan:
- De verkrijger is jonger dan 35 jaar.
- De startersvrijstelling is niet eerder gebruikt. De verkrijger moet dat schriftelijk verklaren.
- De verkrijger moet de woning als eigen woning, dat wil zeggen als hoofdverblijf, gaan gebruiken. Ook dit moet de verkrijger schriftelijk verklaren.
- De waarde van de woning bedraagt maximaal € 525.000 (bedrag 2025, in 2026 € 555.000).
Bron: Legal & Tax Nationale Nederlanden
Informatiesoort: Nieuws
Rubriek: Belastingen van rechtsverkeer