De Hoge Raad had hierbij wel oog voor de situatie van de koper ³,  die door de koop belanghebbende wordt bij de WOZ-waarde per 1/1:

“De belastingplichtige kan in die gevallen op grond van art. 26 lid 1 aanhef en letter a Wet WOZ de heffingsambtenaar verzoeken om de waarde van die woning voor het desbetreffende jaar ook ten aanzien van hem vast te stellen bij een voor bezwaar vatbare beschikking”

So far, so good. Maar waar een koper is, is ook een verkoper. De verkoper krijgt echter een belang bij de WOZ-waarde per 1/1 van het daaropvolgende jaar. Als niet-meer-eigenaar zal aan verkoper die beschikking echter niet worden uitgereikt.  Voor de verkoper staat dan de weg naar een WOZ-beschikking open via art. 28 lid 1 Wet WOZ.

Maar hoe werkt dit uit in de praktijk? Ik voorzie WOZ-chaos, hierna afgekort tot chawoz. 

Een voorbeeld:
Dilan verhuurt met huurbescherming een woning aan huurder Pieter. Omdat de verhuur niet meer zo lekker loopt (Pieter is recent goed bevriend geworden met huurrechtexpert Hugo en vindt sindsdien zijn huur te hoog en maakt opeens overal een probleem van) en de box 3-heffing zonder kostenaftrek en volledige belastingheffing over papieren waardestijging haar te gortig wordt, besluit zij de woning in verhuurde staat te verkopen. Geert koopt de woning van Dilan per 1 maart 2025 voor € 300.000 k.k. De WOZ-waarde was per 1/1/2024 € 225.000 en de WOZ-waarde per 1/1/2025 bedroeg € 250.000. In de WWS-puntentelling ter bepaling van de juiste maandhuur doet de WOZ-waarde voor huurder Pieter flink mee. De huur die Pieter betaalt, is zodanig dat de leegwaaarderatio-staffel een waardering op 100% van de WOZ-waarde aanwijst.

Zowel Dilan als Geert wensen een beroep te doen op de Wet tegenbewijsregeling box 3. Omdat voor de waardemutatie de begin- en eindwaarden qua WOZ-waarde van belang zijn, gaat de aandacht daar vol op. Koper Geert is blij dat de Hoge Raad aan hem heeft gedacht. Hij vraagt de gemeente om een WOZ-beschikking met waardepeildatum 1/1/2024; deze is voor hem immers de startwaarde inzake zijn HRWR-2025. De gemeente geeft Geert de WOZ-beschikking met een WOZ-waarde (per 1/1/2024) van € 225.000. Daar is Geert het niet mee eens. Hij gaat in bezwaar en hij overtuigt de gemeente ervan dat de WOZ-waarde per 1/1/2024 € 260.000 moet zijn. De gemeente past via uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde per 1/1/2024 voor Geert aan naar € 260.000. Geert is weer blij. Niet alleen inzake box 3, maar ook omdat hij nu wat in handen heeft om de huur van Pieter te verhogen. Een hogere WOZ-waarde betekent in de WWS-puntentelling immers een hogere huur. Geert schrijft huurder Pieter aan en meldt een huurverhoging nu is gebleken dat van een te lage WOZ-waarde was uitgegaan.

Pieter schrikt van de brief van Geert en gaat gelijk te rade bij vriend/huurexpert Hugo. Hugo leest de brief van Geert en kalmeert Pieter. Geen zorgen man, jouw WOZ-beschikking stond al vast dus Geert kan fluiten naar zijn huurverhoging.

Ondertussen is verkoper Dilan ook geschrokken van de Wet tegenbewijsregeling box 3 en de gevolgen voor haar portemonnee. Tegen de WOZ-beschikking, die zij als eigenaar in februari 2025 kreeg met WOZ-waarde per 1/1/2024, kan ze niet meer in bezwaar. Die WOZ-waarde staat dus onherroepelijk vast voor haar: waarde is € 225.000. Zij meent echter dat de voor haar geldende eindwaarde voor haar HRWR-2025, de WOZ-waarde per 1/1/2025, van € 250.000 veel te hoog is. Op grond van art. 28 lid 1 Wet WOZ vraagt zij de gemeente om een WOZ-beschikking, die wat haar betreft werking moet hebben vanaf in ieder geval 31 december 2025, omdat zij belang heeft bij het leveren van 2025-tegenbewijs. De gemeente stuurt Dilan de WOZ-beschikking met een WOZ-waarde per 1/1/2025 van € 250.000. Dilan is het er niet mee eens en maakt bezwaar. In een hoorzitting bij de gemeente steekt zij een gloedvol betoog af waarin alle waardeverminderende factoren aan bod komen: het energielabel G, de aanwezigheid in huis van zeldzame schimmelsoorten (die op de zogenoemde Rode Lijst staan en dus niet verwijderd mogen worden), het recent opgerolde drugslab in het schuurtje bij de buren, de slagschaduw van de nabij staande windmolens en na ieder weekend een voortuin vol met gebruikte lachgascilinders, vapes, peuken, blikjes en andere restproducten van uitgaande jongeren die geen maat kunnen houden bij het nuttigen van alcoholische dranken. De ambtenaar laat zich overtuigen en verlaagt voor Dilan de WOZ-waarde per 1/1/2025 naar € 235.000.

Je zou denken: alle drie blij met hun eigen WOZ-waarden. Maar klopt dat wel? Volgens mij komen we hier in chawoz. Art. 26 lid 2 Wet WOZ bepaalt:

“De beschikking treedt, vanaf het tijdstip waarop die ander de in het eerste lid bedoelde hoedanigheid heeft verkregen, in de plaats van de in de artikelen 22, eerste lid, of artikel 27, eerste lid, bedoelde beschikking.”

En art. 28 lid 2 Wet WOZ bepaalt:

“De ingevolge het eerste lid genomen beschikking treedt in de plaats van de in de artikelen 22, eerste lid, 26, eerste lid, dan wel artikel 27, eerste lid, bedoelde beschikking met ingang van het in het eerste lid bedoelde verzoek aan te geven tijdstip, met dien verstande dat dit tijdstip niet eerder kan zijn gelegen dan bij het begin van het kalenderjaar voorafgaande aan het jaar waarin dat verzoek is gedaan.”

Wat is dan het eind van dit chawoz-liedje? 
Eerst maar eens kijken naar de WOZ-waarde per waardepeildatum 1/1/2024. Koper Geert begon via art. 26 en kreeg een hogere WOZ-waarde per 1/1/2024. Geldt zijn WOZ-waarde (met waardepeildatum 1/1/2024) dan per 1/1/2025 omdat hij eerst per die datum de status verkreeg van de persoon genoemd in art. 24 lid 3 Wet WOZ? En is dus Dilan bij een beroep op de Wet tegenbewijsregeling box 3 inzake het jaar 2025 opeens gebonden aan de hogere WOZ-waarde die Geert heeft bewerkstelligd? Of geldt voor Dilan haar oorspronkelijke WOZ-waarde per 1/1/2024, omdat zij daar geen bezwaar tegen maakte?

En hoe zit het dan met de WOZ-waarde per waardepeildatum 1/1/2025? Hier zijn de rollen omgedraaid. Verkoper Dilan begon via art. 28 en kreeg een lagere WOZ-waarde per 1/1/2025. Geldt voor Geert dan zijn WOZ-waarde (met waardepeildatum 1/1/2025) per 1/1/2025 - die zijn ‘eindejaarswaarde voor HRWR-2025’ bepaalt - omdat hij per die datum de status heeft van de persoon genoemd in art. 24 lid 3 Wet WOZ? Of is Geert bij een beroep op de Wet tegenbewijsregeling box 3 opeens gebonden aan de lagere WOZ-waarde die Dilan heeft bewerkstelligd? Of geldt voor Geert zijn oorspronkelijke WOZ-waarde per 1/1/2025, omdat hij daar geen bezwaar tegen maakte? Maakt het daarbij nog uit of Geert zijn beroep op de Wet tegenbewijsregeling box 3 doet op een datum vóór of na de datum van het definitief worden van de voor Dilan geldende WOZ-waarde?

Tot slot: hoe zat het ook al weer met huurder Pieter?
Behalve deze onduidelijkheden die koper en verkoper kunnen ervaren, is er ook nog een huurder. In dit geval zit Pieter niet stil. Hij meent dat de huur te hoog is omdat van een te hoge WOZ-waarde wordt uitgegaan. Samen met Hugo stapt hij naar de gemeente. Ze bepleiten een lagere WOZ-waarde. Zowel per 1/1/2024 als per 1/1/2025. De gemeenteambtenaar die het bezwaar moet behandelen, hoort het tranentrekkende betoog van Pieter gelaten aan. Het kan toch niet zo zijn dat je inzake een huurwoning die zoveel nadelen kent - Pieter bezigt dezelfde waardeverminderende factoren als Dilan – de WOZ-waarde toch zo hoog is? Hoewel de ambtenaar bekend is met het gezegde ‘It’s the economy stupid’ besluit de ambtenaar toch om Pieter enigszins tegemoet te komen. De WOZ-waarden voor Pieter worden allebei met € 5.000 verlaagd ten opzichte van de oorspronkelijk geldende WOZ-waarden. Met deze verlaagde WOZ-waarden zwart op wit zijn Pieter en zijn huurrechtexpert Hugo tevreden. Ze schrijven vervolgens zowel Dilan als Geert aan: graag huurverlaging, want jullie zijn uitgegaan van te hoge WOZ-waarden. En svp per direct uitvoeren omdat u anders in gebreke wordt gesteld en op uw kosten een zaak aanhangig wordt gemaakt bij de Huurcommissie. Geert ontploft na het lezen van deze Pieter-brief. Boos schrijft hij op zijn beurt Dilan aan: jij hebt mij nooit verteld van al die waardeverminderende factoren en de foute, te hoge WOZ-waarde! Ik lijd schade, daar ga ik je aansprakelijk voor stellen. Met dank aan Pieter hebben Geert en Dilan dus ruzie.

Misschien zie ik het verkeerd en wordt de WOZ-soep niet zo heet gegeten en blijft de chawoz uit. Maar omdat de WOZ-waarden vanwege de box 3-arresten van de Hoge Raad, die zijn gecodificeerd via de Wet tegenbewijsregeling box 3 nu opeens een nieuw, extra belang⁴ opleveren, is de vraag hoe art. 26 lid 2 en art. 28 lid 2 Wet WOZ uitgelegd mogen/moeten worden. Heeft de ene belanghebbende wel of geen last c.q. profijt van de ander(en)?

Lang leve de uitvoeringspraktijk die wordt opgezadeld met vragen waar niemand om heeft gevraagd . Hopelijk kunnen de systemen van de gemeenten ⁵ het prima aan om voor één woning drie verschillende WOZ-waarden te hanteren: koper, verkoper en huurder allemaal blij …………. Of is er maar één WOZ-waarde die voor alle betrokkenen gelijk is? De Waarderingskamer is van mening ⁶ dat voor huurder en verhuurder één en dezelfde WOZ-waarde geldt. In zoverre zou chawoz dus niet kunnen voorkomen? Maar de Waarderingskamer heeft wel tegengestelde belangen onderkend. Voor de bezwaarfase is een ‘beleidslijn’ opgesteld. Die voorziet erin dat de andere belanghebbende(n) de mogelijkheid wordt geboden om deel te nemen aan de bezwaarfase. Terug naar het voorbeeld: waar Geert in bezwaar gaat, zal Dilan gevraagd moeten worden om deel te nemen aan Geerts’ bezwaarfase. Hopelijk vergeet de gemeente niet om ook Pieter te vragen om deel te nemen. Waar Dilan in bezwaar gaat, zal Geert gevraagd moeten worden deel te nemen aan Dilans’ bezwaarfase.

Omdat Dilan een lagere WOZ-waarde bepleit, hoeft de gemeente in dit geval Pieter niet te vragen om ook deel te nemen. Echter, waar Pieter in bezwaar gaat tegen beide WOZ-waarden, zal de gemeente zowel Dilan (NB: Geert niet vergeten) alsook Geert (NB: Dilan niet vergeten) moeten uitnodigen om deel te nemen. De bepaling van onherroepelijk vaststaande WOZ-waarde(n) zal de komende jaren geen rustig bezit zijn …………

----------

¹ HR20 december 2024, ECLI:NL:HR:2024:1788

² Het werkelijk rendement zoals door de Hoge Raad gedefinieerd in de zogenoemde juni-arresten

³ R.o. 5.2.4 van HR 20 december 2024, ECLI:NL:HR:2024:1788

⁴ Hoogste tijd voor de Waarderingskamer om de Vraagbaak Waardebepaling Wet WOZ te actualiseren en in Hoofdstuk 14 van de vraagbaak een onderdeel toe te voegen genaamd ‘IB box 3’, zie https://www.waarderingskamer.nl/voor-gemeenten/hulpmiddelen/vraagbaak-waardebepaling-wet-woz

⁵ Hetzelfde geldt voor de zogenoemde (Gemeenschappelijke Regeling) Belastingsamenwerking-entiteiten die voor bepaalde gemeenten de Wet WOZ uitvoeren.

⁶ Zie op https://www.waarderingskamer.nl/woz-wijzer/uitleg-woz-waarde/gebruik-van-de-woz-waarde/woz-en-het-woningwaarderingsstelsel het antwoord op de vraag “Wat moet een gemeente doen als de huurder en verhuurder tegelijkertijd bezwaar maken?”