Voor de overdrachtsbelasting is in de artikelen 9 en 13 WBR een bepaling opgenomen die rekening houdt met een opvolgende verkrijging van dezelfde onroerende zaak door dezelfde verkrijger (wat betreft economische en juridische eigendom – artikel 9 lid 4 WBR) dan wel door een andere verkrijger (binnen zes maanden – artikel 13 lid1 WBR). De bedoeling van de regeling is dat bij de belastingheffing ter zake van de tweede (opvolgende) verkrijging rekening wordt gehouden met de eerdere belastingheffing ter zake van de eerste (vorige) verkrijging.
Bij de introductie van deze regeling was er maar één overdrachtsbelastingtarief van toepassing. De beoogde regeling is vormgegeven door op de maatstaf van heffing ter zake van de laatste verkrijging de maatstaf van heffing ter zake van de vorige (eerste) verkrijging in mindering te brengen. Over een eventuele waardevermeerdering van het object (tussen deze twee verkrijgingen) vindt dan een aanvullende heffing plaats.

Na de introductie van het verlaagde 2%-tarief naast het algemeen tarief werd het noodzakelijk om het systeem van maatstafvermindering (de hoofdregel) aan te passen. Zodra verschillende tarieven gelden ter zake van de verkrijging van hetzelfde object heeft een maatstafvermindering tot gevolg dat in totaal te weinig belasting wordt geheven, als ter zake van de eerste (vorige) verkrijging een lager tarief is toegepast dan van toepassing is op de latere (opvolgende) verkrijging. Over het bedrag van de maatstafvermindering is dan slechts het lagere tarief geheven. Dit nadelige gevolg zou ondervangen kunnen worden door een bepaling op te nemen op grond waarvan over het bedrag van de maatstafvermindering een aanvullende heffing van het verschil tussen het hogere tarief en het eerdere toegepaste lagere tarief plaatsvindt.

De wetgever heeft voor een andere oplossing gekozen. Voor de hiervoor bedoelde situatie is, als uitzondering op de hoofdregel van de maatstafvermindering, gekozen voor een andere wijze van verrekening: op het belastingbedrag ter zake van de tweede (opvolgende) verkrijging wordt het ter zake van de vorige (eerste) verkrijging geheven belastingbedrag in mindering gebracht. Deze regeling van belastingvermindering is opgenomen in de artikelen 9 lid 5 en 13 lid 4 WBR. Aldus is per saldo alsnog het hogere tarief verschuldigd over de vorige (eerste) verkrijging en wordt daarnaast een eventuele waardevermeerdering belast tegen dat hogere tarief. Omdat de wetgever als uitgangspunt neemt dat een waardevermeerdering belast moet worden met overdrachtsbelasting kan de methodiek van belastingvermindering niet als hoofdregel gelden. Immers, als ter zake van de eerdere verkrijging een hoger tarief van toepassing was dan ter zake van de opvolgende verkrijging, zou dat tot gevolg hebben dat over de (tussentijdse) waardevermeerdering van het object geen of minder belasting verschuldigd zal zijn. De methodiek van belastingvermindering is daarom alleen geschikt om te worden toegepast indien ter zake van de eerste (vorige) verkrijging een lager tarief van toepassing is dan ter zake van de tweede (opvolgende) verkrijging.

In 2025 is het speciale tarief van 4% (artikel 14 lid 7 WBR) ingevoerd zodat er thans drie verschillende tarieven zijn, te weten een tarief van 2%, 4% en het algemene tarief van 10,4%. Vanaf 1 januari 2026 geldt voor woningen een algemeen tarief van 8%. De wetgever heeft (bij de wetswijziging van 2025) in de genoemde artikelen 9 lid 5 en 13 lid 4 WBR alle artikelen opgenomen op grond waarvan een lager tarief van toepassing is dan het algemene tarief van 10,4%. Met ingang van 1 januari 2026 wordt daaraan toegevoegd het 8%-tarief. Met als gevolg dat de methodiek van belastingvermindering ook geldt indien eerst het algemene woningtarief van 8% is toegepast gevolgd door de toepassing van het verlaagde (woning)tarief van 2%. Een eventuele waardevermeerdering zou dan onbelast blijven. In de nota van wijziging OFM 2026 wordt nu voorgesteld om in de tweede volzinnen van de artikelen 9 lid 5 en 13 lid 4 WBR een ondergrens te introduceren indien ter zake van de voorafgaande verkrijging een van de tarieven genoemd in het betreffende lid is toegepast. De ondergrens houdt in dat tenminste het bedrag aan belasting wordt geheven dat verschuldigd zou zijn, indien de hoofdregel van de maatstafvermindering zou zijn toegepast. Met andere woorden op de belastingvermindering die een uitzondering is op de maatstafvermindering wordt weer een uitzondering gemaakt.

Ik ben van mening dat de voorgestelde aanpassing van de genoemde artikelen niet nodig is en achterwege kan blijven (evenals de al voorgenomen wijziging per 1 januari 2026 zoals opgenomen in artikel XXA onder A en B van het Belastingplan 2025), indien zou worden overwogen om in de wettekst op te schrijven wat de bedoeling van de regeling is in plaats van te verwijzen naar in de wet opgenomen bepalingen waarin het tarief is omschreven. Het zou als volgt kunnen worden vormgegeven. De hieronder opgenomen cursieve tekst is het tekstvoorstel met betrekking tot de eerste volzin van het betreffende artikel en vervangt de opsomming van de artikelen met een ander tarief dan het algemene tarief van 10,4%. De tweede volzin van het betreffende artikel blijft ongewijzigd.

De tekst van artikel 9 lid 5 WBR zou kunnen luiden: “In afwijking van het vierde lid wordt ingeval een verkrijging als bedoeld in artikel 2, tweede lid, wordt gevolgd door een verkrijging als bedoeld in artikel 2, eerste lid, of andersom, door dezelfde persoon of door zijn rechtsopvolger krachtens huwelijksvermogensrecht of erfrecht, waarbij ter zake van die vorige verkrijging een tarief is toegepast dat lager is dan het tarief dat van toepassing is op de verkrijging, het bedrag aan belasting verminderd met het bedrag aan belasting dat ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd en niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting. Het verminderde bedrag aan belasting is niet lager dan nihil.”

De tekst van artikel 13 lid 4 WBR zou kunnen luiden: “ In het geval van een verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander waarbij ter zake van die vorige verkrijging een tarief is toegepast dat lager is dan het tarief dat van toepassing is op de verkrijging, wordt, in afwijking  van het eerste lid, het bedrag aan belasting verminderd met het bedrag aan belasting dat ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd en welk niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting. Het verminderde bedrag aan belasting is niet lager dan nihil.”

Aldus ontstaat een eenvoudige en leesbare wettekst. De regeling van de belastingvermindering is slechts van toepassing indien:

• een verkrijging (van een woning) belast met 2% wordt gevolgd door een verkrijging waarop het 8%-tarief of het algemene tarief van 10,4% van toepassing is;
• een verkrijging van een woning met 8% wordt gevolgd door een verkrijging waarop het algemene tarief van 10,4% van toepassing is; en
• een verkrijging waarop het speciale tarief van 4% van toepassing is wordt gevolgd door een verkrijging met toepassing van het woningtarief van 8% of het algemene tarief van 10,4%.

In alle andere gevallen geldt de hoofdregel van de maatstafvermindering.
Het in de nota van wijziging opgenomen Voorbeeld 1 betrof een situatie waarbij ter zake van de verkrijging van een woning het algemene 8%-tarief was toegepast gevolgd door een verkrijging waarop het verlaagde 2%-tarief van toepassing is. Op grond van het tekstvoorstel is de hoofdregel van de maatstafvermindering van toepassing. Dit is dezelfde uitkomst als wordt beoogd met de nota van wijziging. 

Een bijkomend voordeel van het tekstvoorstel is dat het opnemen van het algemene woningtarief van 8% voor woningen in een apart lid in artikel 14 WBR (zoals opgenomen in het Belastingplan 2025, artikel XXA onder C) achterwege kan blijven. Het 8%-tarief kan worden verwerkt in artikel 14 lid 1 WBR en wel als volgt:

1. Voor de verkrijging van een woning of van rechten waaraan deze zijn onderworpen, alsmede voor de verkrijging van aandelen of rechten van lidmaatschap als bedoeld in artikel 4, eerste lid, voor zover deze aandelen, onderscheidenlijk de laatstgenoemde rechten, middellijk of onmiddellijk betrekking hebben op een woning, bedraagt de belasting 8 percent, terwijl voor alle andere verkrijgingen de belasting 10,4 percent bedraagt.

Met het opnemen van het 8%-tarief voor woningen in lid 1 wordt voorkomen dat alle huidige leden van artikel 14 WBR moeten worden vernummerd zoals is bepaald in het hiervoor genoemde artikel XXA onder C van het Belastingplan 2025. De door de wetgever veelal toegepaste methodiek van vernummering van de leden van diverse wetsartikelen is niet alleen uiterst onwenselijk (zie ook de slotopmerking van J.C. van Straaten in zijn artikel ‘Verder differentiatie overdrachtsbelasting: makkelijker kunnen we het niet maken…’ in FBN 2024/41), maar leidt bovendien vaak tot onnodig wetgevingswerk doordat ook andere bepalingen moeten worden aangepast. Een voorbeeld daarvan is de in de nota van wijziging OFM 2026 onder B opgenomen wetgevingsacrobatiek ten aanzien van artikel 14 lid 3 WBR.

Aan het Ministerie van Financiën de oproep om te zorgen voor leesbare wetgeving op het gebied van de overdrachtsbelasting en de voorgestelde aanpassingen op te nemen in een (tweede) nota van wijziging OFM 2026.