De hoofdlijnen

Binnen het huidige pachtrecht is al tijden sprake van een grote onbalans, namelijk die tussen de ‘oervorm’ van de pacht, de zware en niet flexibele reguliere pacht aan de ene kant en de ‘pacht light’, de lichte en volledig flexibele geliberaliseerde pacht aan de andere kant. Deze laatste pachtvorm is sinds 2007 het ‘nieuwe normaal’ te noemen. Het wetsvoorstel probeert de onbalans te herstellen en introduceert diverse nieuwe pachtvormen, namelijk:

• standaardpacht, met een looptijd van minimaal 24 jaar. Deze pachtvorm wordt de standaard pachtvorm ter vervanging van de huidige reguliere pacht. De aanvangsprijs wordt bepaald door de markt gekoppeld aan een jaarlijkse veranderindexatie. Er bestaat geen continuatierecht (art. 7:311 e.v. van het consultatiewetsvoorstel);
• continuatiepacht. Deze pachtvorm betreft een aangepaste voortzetting van de huidige reguliere pacht. Continuatiepacht verschilt van de bestaande reguliere pacht, doordat de pachtprijs is gebaseerd op een vrije aanvangsprijs gekoppeld aan een jaarlijkse veranderindexatie in plaats van op pachtnormen (art. 7:365 e.v. van het consultatiewetsvoorstel);
• kortlopende pacht, met een looptijd van maximaal 12 jaar waaraan een progressief prijsstelsel wordt verbonden (art. 7:384 e.v. van het consultatiewetsvoorstel);
• teeltpacht, met een looptijd van 1 of 2 jaar met een vrije marktprijs. Deze pachtvorm betreft een iets aangepaste voortzetting van de huidige teeltpacht (art. 7:393 e.v. van het consultatiewetsvoorstel);
• natuurpacht, met een looptijd van minimaal 6 jaar. Van deze pachtvorm is sprake als de te verpachten gronden een natuurfunctie hebben (art. 7:395 e.v. van het consultatiewetsvoorstel). De pachtprijs van deze pachtvorm, de opvolger van de huidige reservaatpacht, is gemaximeerd.

Naast deze hoofdvormen blijft de zogenaamde hectarepacht bestaan: op pachtovereenkomsten met betrekking tot los land dat niet groter is dan één hectare zijn bijna alle wettelijke regels voor pacht niet van toepassing (art. 7:383 van het consultatiewetsvoorstel).

Volgens het consultatiewetsvoorstel wordt standaardpacht de hoofdregel van het nieuwe pachtrecht. Bij deze pachtvorm is indeplaatsstelling mogelijk, maar ontbreekt een continuatierecht. Daarmee verschaft standaardpacht de pachter meer rechten en vooral meer zekerheid voor een langere periode dan de huidige geliberaliseerde pacht. Ten opzichte van de bestaande reguliere pacht betekent dit voor pachters een aanzienlijke beperking van rechten. Deze achteruitgang is echter in belangrijke mate theoretisch, nu reguliere pachtovereenkomsten in de praktijk nog slechts sporadisch worden aangegaan. De geliberaliseerde pacht komt te vervallen. Daarvoor in de plaats wordt de pachtvorm ‘kortlopende pacht’ geïntroduceerd, met een maximale duur van twaalf jaar en een progressief pachtprijsstelsel (hoe korter de pachtduur, hoe lager de pachtprijs. Dit stelsel beoogt kortlopende pacht voor verpachters minder aantrekkelijk te maken en hen te stimuleren om te kiezen voor standaardpacht (of continuatiepacht)

Gelet op de keuze voor een minimale looptijd van 24 jaar bij standaardpacht wordt de schakelbepaling voor zakelijke genotsrechten aangepast. De reikwijdte van de pachtregelgeving wordt uitgebreid tot agrarische erfpachtrechten met een looptijd tot en met 35 jaar (art. 7:399d lid 1 van het consultatiewetsvoorstel). Volgens de wetgever moet deze uitbreiding voorkomen dat via erfpacht wordt geconcurreerd met pacht door het ontwijken van dwingendrechtelijke pachtbescherming en beoogt zij een gelijker speelveld tussen beide rechtsfiguren te creëren.

Agrarische bedrijfsmatigheidstoets en AOW-leeftijd

Het vereiste dat het gebruik van het gepachte door de pachter bedrijfsmatig van aard moet zijn – een eis die voor alle pachtvormen geldt – wordt in het wetsvoorstel verduidelijkt en aangescherpt. De in de pachtrechtspraak ontwikkelde ’gezichtspuntentoets’ wordt gecodificeerd (art. 7:312 lid 2 van het consultatiewetsvoorstel). Volgens de memorie van toelichting kunnen multifunctionele neventakken, zoals zorglandbouw, kinderopvang, boerderijeducatie, agrotoerisme en boerderijwinkels, worden meegewogen als onderdeel van het agrarisch-economisch complex, mits zij een duidelijke functionele binding hebben met de agrarische hoofdactiviteit en daaraan ondergeschikt blijven. Activiteiten die hoofdzakelijk zijn gericht op natuurbeheer kunnen, voor zover zij agrarisch van aard zijn, als bedrijfsmatige landbouw worden aangemerkt. Zuiver recreatief of anderszins niet-agrarisch gebruik kwalificeert daarvoor niet.

De vraag of sprake is van bedrijfsmatig gebruik blijft daarmee onderwerp van een casuïstische beoordeling door de pachtrechter. Van het opnemen van harde, kwantitatieve criteria, zoals minimale hectare- of omzetvereisten, heeft de wetgever bewust afgezien. Dergelijke normen zouden onvoldoende recht doen aan de diversiteit binnen de agrarische sector en innovatie kunnen belemmeren.

In tegenstelling tot de Pachtwet 1958, de voorganger van de huidige pachtwetgeving, kent het huidige pachtrecht de AOW-leeftijd niet als opzeggings- of ontbindingsgrond. Dit leidt in de praktijk tot aanzienlijke frustratie bij zowel verpachters als jonge boeren. Het wetsontwerp keert niet terug naar een systeem waarin de AOW-leeftijd een harde grens vormt, maar introduceert een tussenvorm: bij het bereiken van de AOW-leeftijd door de pachter wordt een bijzondere agrarische-bedrijfsmatigheidstoets ingevoerd, die geldt voor alle pachtvormen met uitzondering van teeltpacht (art. 7:362 lid 3 van het consultatiewetsvoorstel).

Vanaf het bereiken van de AOW-leeftijd door de pachter geldt het wettelijke vermoeden dat de pachter het gepachte niet langer bedrijfsmatig gebruikt. Indien de verpachter ontbinding vordert wegens niet-bedrijfsmatig gebruik, dan wordt deze vordering toegewezen, tenzij de pachter aannemelijk maakt dat hij het gepachte nog steeds persoonlijk en bedrijfsmatig voor landbouwdoeleinden gebruikt. De bewijslast wordt daarmee uitdrukkelijk bij de oudere pachter gelegd. Indien de rechter, ondanks het bewijsvermoeden, tot het oordeel komt dat nog steeds sprake is van bedrijfsmatige landbouw en de ontbindingsvordering afwijst, kan hij bepalen dat het bewijsvermoeden gedurende een termijn van maximaal zes jaar niet opnieuw kan worden ingeroepen. Binnen deze termijn kan de verpachter wel een nieuwe ontbindingsvordering instellen, maar rust de volledige bewijslast van niet-bedrijfsmatig gebruik op hem. Na afloop van de door de rechter gestelde termijn herleeft het wettelijke vermoeden.

Overgangsrecht

Tot slot het overgangsrecht, dat de juridische verbinding moet vormen tussen het huidige en het nieuwe pachtrecht.

De consultatiestukken bevatten nog geen uitgewerkte wettekst van de overgangsrechtelijke bepalingen die in de Overgangswet Nieuw BW zullen worden opgenomen. Wel is een afzonderlijke notitie beschikbaar waarin de hoofdlijnen van het overgangsrecht worden geschetst (Contouren overgangsrecht – herziening pachtregelgeving). De kern daarvan luidt als volgt:

• Lopende reguliere pachtovereenkomsten blijven in beginsel ongewijzigd. Bestaande looptijden, het continuatierecht en het melioratierecht (de aanspraak van de pachter op een vergoeding voor door de pachter aangebrachte verbeteringen) blijven van kracht en de pachtprijs blijft gebonden aan de geldende pachtnormen. Wel gaan met onmiddellijke ingang onder meer de bedrijfsmatigheidstoets bij het bereiken van de AOW-leeftijd en de herziene regeling inzake voortzetting van de pachtovereenkomst na overlijden van de pachter. De pachtprijs zelf blijft echter onaangetast;
• Geliberaliseerde pachtovereenkomsten die onder het oude recht zijn gesloten, eindigen van rechtswege na afloop van de overeengekomen termijn. Op deze overeenkomsten is vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe wet wel direct de agrarische bedrijfsmatigheidstoets met bewijslastomkering bij het bereiken van de AOW-leeftijd van toepassing;
• Teeltpacht vergt nauwelijks overgangsrecht vanwege haar korte duur. Bestaande reservaatpachtovereenkomsten behouden hun bijzondere (beheers)bepalingen tot het einde van de lopende termijn, waarna voor natuurgronden het regime van natuurpacht zal gelden. Ook hier zal de agrarische bedrijfsmatigheidstoets direct na inwerkingtreding toepassing vinden.

Conclusie

Het consultatiewetsvoorstel herziening pachtregelgeving markeert een fundamentele koerswijziging in het Nederlandse pachtrecht. Met de introductie van nieuwe pachtvormen en de keuze voor standaardpacht als hoofdregel wordt beoogd een einde te maken aan de langdurige en in de praktijk onbevredigende onbalans als gevolg van de zware, beschermende reguliere pacht tegenover de lichte, nauwelijks gereguleerde geliberaliseerde pacht. Daarmee verschuift het zwaartepunt van het pachtrecht nadrukkelijk naar langjarige rechtszekerheid, en een evenwichtiger positie van zowel pachter als verpachter.

Tegelijkertijd laat het overgangsrecht zien dat het huidige pachtrecht nog jarenlang relevant blijft. Lopende reguliere pachtovereenkomsten behouden grotendeels hun werking, waardoor de pachtpraktijk gedurende een lange periode moeten kunnen schakelen tussen oud en nieuw recht.

Alles afwegend biedt het consultatiewetsvoorstel een reële kans om het pachtrecht beter te laten aansluiten bij de hedendaagse agrarische praktijk. Of die belofte wordt ingelost, zal afhangen van de uiteindelijke wetgeving.

Lees ook het artikel van prof. mr. J.W.A. Rheinfeld in het Land- en Tuinbouwbulletin op InView.