Hieronder bespreek ik enkele gevolgen van dit wetsvoorstel voor onroerende zaken in box 3. Dit wetsvoorstel gaat uitdrukkelijk niet over de eigen woning, het hoofdverblijf in box 1. Een belangrijke constatering. Denk bij vastgoed in box 3 onder andere aan de volgende privébezittingen: het tweede huis, verhuurde woningen, niet-woningen zoals bedrijfsruimte, grond of een garagebox die niet tot de eigen woning behoort (hierna: ‘box 3-vastgoed’). Het rendement op box 3-vastgoed bestaat uit zowel het directe rendement (zoals huur) als het indirecte rendement (waardeontwikkeling).

Voorgestelde regels gunstig voor box 3-vastgoed

Vooral privébeleggers in vastgoed en eigenaren van een tweede huis zullen (relatief) blij zijn met dit wetsvoorstel. Voor box 3-vastgoed is namelijk een vermogenswinstbelasting voorgesteld. Dat is een uitzondering op de hoofdregel van een vermogensaanwasbelasting. Bij een vermogenswinstbelasting betaalt de belastingplichtige, anders dan bij een vermogensaanwasbelasting, niet jaarlijks inkomstenbelasting over de ongerealiseerde waardeontwikkeling van zijn vermogen. Belastingplichtigen die nu een hoger rendement op hun box 3-vastgoed genieten dan de huidige heffing in box 3 veronderstelt, gaan onder de nieuwe wet meer inkomstenbelasting betalen. Het is immers een heffing over het werkelijk rendement. Belastingplichtigen met een lager rendement gaan minder inkomstenbelasting betalen. Nog afgezien van de mogelijkheden om tegenbewijs te bieden over de jaren voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe box 3-stelsel.

Drie situaties bij heffing over directe rendement

In het wetsvoorstel zijn voor de heffing over het directe rendement de volgende drie situaties onderscheiden. Dit onderscheid geldt per onroerende zaak. Bij alle situaties zijn de onderhoudskosten aftrekbaar in het jaar waarin deze zijn gemaakt. Verbeteringskosten zijn verrekenbaar bij de heffing over het indirecte rendement (zie hierna). Er geldt ook een kostenaftrek voor financieringskosten.

Verhuur

De eerste situatie betreft de vastgoedbelegger die het gehele kalenderjaar het box 3-vastgoed verhuurt. De werkelijke huuropbrengst is jaarlijks belast. Om praktische redenen is bepaald dat al sprake is van ‘het gehele kalenderjaar’ wanneer het vastgoed voor ten minste 90% van het kalenderjaar (328 dagen of in een schrikkeljaar 329 dagen) is verhuurd. Er kan immers sprake zijn van leegstand, bijvoorbeeld tussen twee verhuurperioden in of vanwege een (ingrijpende) verbouwing. Is bijvoorbeeld sprake van 95% verhuur in een kalenderjaar? Dan is de huur die behoort bij die 95%-verhuur belast; daarnaast zijn geen directe voordelen belast.

Niet-verhuur

De tweede situatie betreft de eigenaar die box 3-vastgoed bezit en dit vastgoed het gehele jaar niet verhuurt. Deze belastingplichtige geniet wel het economisch voordeel van het bezit van het tweede huis en kan zelf het gebruik daarvan bepalen. Voor deze situatie introduceert het wetsvoorstel een nieuw forfait: de vastgoedbijtelling. Er is voor een vastgoedbijtelling gekozen omdat het economisch voordeel bij niet-verhuur moeilijk is te bepalen, voor zowel de belastingplichtige met een tweede woning als de Belastingdienst. Er is een vastgoedbijtelling van 3,35% voorgesteld. Een forfait kent een bepaalde ruwheid. Daarom is een aanzienlijke voorzichtigheidsmarge ingebouwd ten opzichte van de gemiddelde huurwaarde. Er is gekozen voor een brutohuurwaarde die behoort bij het 10e percentiel. Dat betekent dat 90% van de woningen een hogere huurwaarde heeft dan waar in het gekozen percentage rekening mee is gehouden. De huurwaarde van het 10e percentiel is 3,35%.

Gemengd gebruik

De derde situatie betreft een combinatie van verhuur (minder dan 90%) en niet-verhuur. Dat kan zich bijvoorbeeld voordoen wanneer de bestemming van het gebruik van het vastgoed wijzigt gedurende het kalenderjaar. Het tellen van verhuurdagen en niet-verhuurdagen gedurende het gehele kalenderjaar bleek hiervoor geen passende oplossing voor de Belastingdienst (uitvoering). Er is gekozen om in deze situatie de hoogste uitkomst te belasten: de huuropbrengst of de vastgoedbijtelling voor het betreffende vastgoed; daarnaast zijn geen directe voordelen belast. Zo is ook de hoge huuropbrengst belast die in een korte verhuurperiode is behaald.

Wet belast waardeontwikkeling vanaf 2028

Bij een vermogenswinstbelasting is het indirecte rendement pas belast wanneer het vastgoed de vermogenswinstbelasting bij de belastingplichtige verlaat (meestal bij verkoop). Dus hier vindt geen jaarlijkse afrekening over de ongerealiseerde waardeontwikkeling plaats zoals bij een vermogensaanwasbelasting. Het gaat om de waardeontwikkeling vanaf de WOZ-waarde (bij woningen) of de waarde in het economische verkeer (bij niet-woningen) op de peildatum 1 januari 2028 (dan wel de verkrijgingsprijs bij de latere aankoop). De waardeontwikkeling tot genoemde datum valt dan ook buiten deze heffing. Ook een belangrijke constatering. De belastingplichtige kan de vanaf 1 januari 2028 gemaakte verbeteringskosten (dan wel vanaf een later moment bij de latere aankoop) met deze waardeontwikkeling verrekenen. Denk bij verbeteringskosten bijvoorbeeld aan de kosten van een aanbouw die er eerder niet was. De latere verrekening betekent wel dat de belastingplichtige mogelijk ook voor lange tijd de facturen van deze verbeteringskosten moet bewaren tot de onroerende zaak de vermogenswinstbelasting bij de belastingplichtige verlaat.

Wijzigingen tijdens parlementaire behandeling mogelijk

Zoals opgemerkt, ligt de voorgestelde wetgeving inmiddels in de Tweede Kamer. De parlementaire behandeling zou nog kunnen leiden tot veranderingen aan het wetsvoorstel. Maar een heffing over het werkelijk rendement op het vermogen in box 3 lijkt nu wel binnen handbereik. En dat is vast goed nieuws voor de vastgoedsector.