X is eigenaar van een onroerende zaak, een deel van een schuur uit 1990 van 54 m² op een perceel van 200 m². Het object wordt op de waardepeildatum 1 januari 2023 gebruikt als woning door een derde, maar het bestemmingsplan staat wonen niet toe. De gemeente hanteert voor de huidige hoogbejaarde bewoonster een persoonsgebonden gedoogbeleid. De heffingsambtenaar stelt de WOZ-waarde voor 2024 vast op € 160.000 en legt op basis daarvan aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing op. X maakt bezwaar en stelt beroep in tegen de ongegrondverklaring daarvan. De heffingsambtenaar verdedigt de waarde met referentieobjecten die allemaal vrijstaande woningen betreffen. In geschil is of bij de WOZ-waardering rekening moet worden gehouden met bestemmingsplanbeperkingen en een persoonsgebonden gedoogstatus voor gebruik als woning.

Rechtbank Midden-Nederland oordeelt dat de heffingsambtenaar art. 17 lid 2 Wet WOZ onjuist toepast. De overdrachtsfictie sluit niet uit dat wettelijke gebruiksbeperkingen, zoals bestemmingsplanbepalingen, de waarde beïnvloeden. Ook een persoonsgebonden gedoogbeleid vormt een relevante beperking, omdat het gebruiksrecht niet overdraagbaar is. Daardoor kan het object niet als woning worden verkocht. De gebruikte woningreferenties zijn daarom ongeschikt. Zowel X als de heffingsambtenaar maken de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast op € 80.000, uitgaande van de planologisch toegestane gebruiksmogelijkheden als bijgebouw bij de woning van X, al dan niet met beroep of bedrijf aan huis. De rechtbank verklaart het beroep gegrond en de aanslagen worden dienovereenkomstig verminderd.

[Bron Uitspraak]

Wetingang:

Wet waardering onroerende zaken artikel 17