X SARL verkrijgt in 2019 voor ruim € 30 mln. het eigendomsrecht van een monumentaal Amsterdams grachtenpand en voldoet 6% overdrachtsbelasting. Het pand is ooit als woning gebouwd, maar fungeert vanaf 1935 als kantoor en kreeg in 1974 de status van rijksmonument. Het was eerst een bank annex effectenkantoor. In 2018 en 2019 is het gerenoveerd om als hoofdkantoor van een internationaal modeconcern te dienen. In geschil is of bij de verkrijging door X SARL het lage tarief van 2% voor woningen geldt. Volgens Hof ’s-Hertogenbosch is het pand door de verschillende verbouwingen geen woning meer. X SARL stelt vergeefs dat er slechts ‘beperkte aanpassingen’ nodig zijn om het weer geschikt te maken voor bewoning (zie HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290, V-N 2017/13.17). Er zijn namelijk meer dan beperkte aanpassingen nodig. Zo zijn de in het souterrain en op de diverse verdiepingen aanwezige toiletgroepen niet passend voor gebruik als woning(en). Voorts zouden een eventuele nieuwe badkamer en keuken moeten passen bij de uitstraling en grandeur van het pand als geheel. Dit alles vergt ingrijpende aanpassingen, zoals het plaatsen van tussenwanden en het verrichten van stucwerk. X SARL gaat in cassatie.

Advocaat-Generaal Wattel is van mening dat de terugkeer naar 'woning-aard' per definitie alleen mogelijk is met ingrijpende en niet met slechts beperkte aanpassingen. Dit volgt met name uit de ingrijpendheid van de constructieve ingrepen in 1935 om het als bankgebouw geschikt te maken en de afwezigheid van latere ingrepen anders dan juist voor verdere geschiktmaking voor niet-woning-gebruik. Een aard-wijziging sluit uit dat met beperkte aanpassingen teruggekeerd kan worden. De aard wijzigt namelijk pas door ingrijpende aanpassingen. Het hof heeft terecht geoordeeld dat dit zowel geldt voor de mogelijke terugkeer naar één woning als de splitsing in appartementen. Ook voor het overige concludeert de A-G tot ongegrondverklaring van het beroep van X SARL. Voor de praktijk zou de Hoge Raad een checklist kunnen opstellen met welke ‘kenmerken van het bouwwerk’ in elk geval beoordeeld moeten worden voor de kwalificatie van een gebouw tot woning of juist niet-woning.

[Bron Uitspraak]

Wetsartikelen:

Wet op belastingen van rechtsverkeer 14