X BV verkrijgt een object dat in 2017 en 2018 is verbouwd tot hotel. In verband met de verkrijging voldoet zij € 4,5 mln aan overdrachtsbelasting. X BV maakt bezwaar tegen de op aangifte voldane overdrachtsbelasting. Zij stelt dat de ingrijpende wijzigingen van de bouwkundige constructie tot in wezen nieuwbouw hebben geleid en dat daardoor recht bestaat op een teruggaaf van € 1,2 mln aan belasting op grond van de samenloopvrijstelling. Rechtbank Noord-Holland oordeelt dat geen sprake is van in wezen nieuwbouw. De grondige verbouwing heeft niet geleid tot ingrijpende wijzigingen van de bouwkundige constructie die tot in wezen nieuwbouw hebben geleid. De rechtbank verwijst daarbij naar het arrest van de Hoge Raad van 4 november 2022 (22/01246, V-N 2022/49.11). X BV gaat in hoger beroep.

Hof Amsterdam oordeelt dat de constructieve wijzigingen onvoldoende ingrijpend zijn om te kunnen oordelen dat sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. Het hof houdt hierbij rekening met de goede gesteldheid van de constructieve onderdelen en de fundering vóór de verbouwing. Dat de kosten van de verbouwing (€ 9 mln) ten opzichte van de verkrijgingsprijs (€ 20 mln) aanzienlijk zijn acht het hof niet van doorslaggevend belang. Ondanks deze hoge kosten hoeft er namelijk geen sprake te zijn van een verbouwing in bouwkundig opzicht die zo ingrijpend is geweest dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Het hof is verder van mening dat het 2%-tarief niet van toepassing is op de verkrijging van de assistent-ingenieurswoning. Dit object is volgens het hof niet aan te merken als een woning. Ten tijde van de verkrijging bevonden zich in de kelder namelijk een vriescel, koelcel en koelruimte. Verder waren in de woning diverse voorzieningen en 4 hotelkamer gecreëerd. Dat de assistent-ingenieurswoning oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als woning is dan niet meer van belang. Het hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

[Bron Uitspraak]

Wetingang:

Wet op de omzetbelasting 1968 artikel 11

Wet op belastingen van rechtsverkeer artikel 15