X is eigenaar van een vrijstaande woning uit 1930 met een perceel van 2.320 m². De heffingsambtenaar stelt de WOZ-waarde voor 2023 vast op € 1.042.000, gebaseerd op twee referentieobjecten en een verkoopprijsindexatie van de woning zelf. X voert een taxatierapport aan met een lagere waarde van € 875.000, een eerdere interne koopprijsafspraak van € 850.000 en stelt dat de woning achterstallig onderhoud heeft, slecht geïsoleerd is en geluidsoverlast ondervindt. In juli 2023 verkoopt X de woning voor € 1.000.000. Zowel de rechtbank als de heffingsambtenaar achten de verkoopprijs en eerdere taxaties minder relevant door verschil in peildatum of doel. In hoger beroep bestrijdt X de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten. In geschil is of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde voor 2023 voldoende heeft onderbouwd met geschikte referentieobjecten en indexatie.

Hof Amsterdam oordeelt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Hij houdt geen rekening met relevante verschillen zoals slechte isolatie en geluidsoverlast, en gebruikt een algemene indexatie zonder specifieke toelichting. De verkoopprijs van de woning zelf krijgt gewicht, maar door de afstand tot de peildatum is terughoudendheid geboden. Omdat ook X haar lagere waarde onvoldoende onderbouwt, stelt het hof de waarde in goede justitie vast op € 1.000.000. De aanslag onroerendezaakbelasting wordt dienovereenkomstig verminderd. Het hoger beroep van X is gegrond.

[Bron Uitspraak]

Wetingang:

Wet waardering onroerende zaken artikel 22

Wet waardering onroerende zaken artikel 17

Wet waardering onroerende zaken artikel 18