De casus luidt als volgt:

Een man heeft in 1996 zijn eerste eigen woning gekocht. De aankoop is destijds gefinancierd met een hypotheek van € 150.000 die bestaat uit twee leningdelen: een aflossingsvrij deel van € 50.000 en een spaarhypotheek van € 100.000. In 2010 heeft hij de aflossingsvrije lening van € 50.000 helemaal afgelost. De spaarhypotheek is blijven doorlopen.

In 2012 is daar nog een aflossingsvrije lening van € 20.000 bijgekomen voor de financiering van de aanbouw. Deze verbouwingslening heeft hij in 2018 afgelost. De man heeft onlangs een appartement gekocht (levering begin volgend jaar) en wil dit financieren met een geldlening in box 1 van € 170.000. Hoe lang is de rente op die lening nog aftrekbaar?

De hypotheek op zijn woning is in 1996 gaan lopen. Toentertijd was de hypotheekrente onbeperkt in de tijd aftrekbaar. Vanaf 2001 is daar verandering in gekomen. Hypotheekrente is vanaf 1 januari 2001 nog maar 30 jaar aftrekbaar. De teller is toen voor de man gaan lopen en loopt inmiddels zo’n 19 jaar. De aankoop van de woning heeft hij gefinancierd met een hypothecaire geldlening die bestaat uit twee leningdelen. Het leningdeel van € 50.000 aflossingsvrij heeft hij in 2010 helemaal afgelost. De klok is daarna echter ook voor dit afgeloste leningdeel blijven doortikken. Voor de 30-jaars-periode renteaftrek geldt namelijk dat deze periode uitsluitend wordt gestuit bij algehele aflossing van de hypotheek die iemand is aangegaan voor de verwerving van de woning. Daar is in dit geval geen sprake van omdat de spaarhypotheek is blijven doorlopen.

Voor de verbouwingshypotheek is in 2012 een afzonderlijke 30-jaarsperiode gaan lopen. Omdat deze lening in 2018 helemaal is afgelost is de 30-jaarsperiode na 6 jaar gestuit. Dat leidt tot het volgende renteaftrekverleden per 1 januari 2020:

• Hypotheek verwerving woning € 150.000: 19 jaar benut, resteert 11 jaar;
• Verbouwingshypotheek € 20.000: 6 jaar benut, resteert 24 jaar.

Het nieuwe appartement financiert de man op 1 januari 2020 met een lening van € 170.000. Vanaf 2032 vervalt de renteaftrek voor een deel groot € 150.000. Vanaf 2045 is ook het laatste stukje van € 20.000 niet meer aftrekbaar.

Belang voor de praktijk

Veel woningeigenaren overwegen (een deel van) de eigenwoningschuld af lossen. Als er meerdere leningdelen zijn dan kan het de moeite waard zijn te onderzoeken welk leningdeel het beste kan worden afgelost met het oog op de 30-jaarsperiode renteaftrek. Er geldt (fiscaal gezien) immers een vrije keuze.

De casus maakt duidelijk dat er een verschil is tussen aflossing van een leningdeel ter verwerving van de woning en de verbouwingslening. Als een lening ter verwerving van de woning bestaat uit meerdere leningdelen, dan wordt de 30-jaarsperiode alleen gestuit bij aflossing van alle afzonderlijke leningdelen. Voor verbouwingsleningen ligt dat anders. Als er meerdere verbouwingsleningen bestaan (in 2002 wordt bijvoorbeeld de woning verbouwd en in 2004 het dak vernieuwd) dan geldt voor beide leningen een afzonderlijke 30-jaarsperiode. Aflossing van één van de verbouwingsleningen leidt er dan toe dat de 30-jaarperiode voor dat leningbedrag wordt gestuit. Deze systematiek is geïntroduceerd met de Tweede Nota van Wijziging bij het voorstel Wet IB 2001 (kamerstuk 26 727, nr. 19).

In deze casus kan de woningbezitter gebruik maken van het overgangsrecht voor bestaande eigenwoningschulden (artikel 10bis.1 Wet IB 2001). Kan dit appartement gefinancierd worden met een aflossingsvrije hypotheek? Vanuit de fiscaliteit bezien is dat deels mogelijk. Hoofdregel is dat de in 2010 en 2018 gedane aflossingen tot verlies van het overgangsrecht leiden. Daarmee is het overgangsrecht beperkt tot een bedrag van € 100.000. Echter, op deze regel bestaat een belangrijke uitzondering.

Bij verwerving van een nieuwe woning worden de in het vorige kalenderjaar en het huidige kalenderjaar gedane aflossingen buiten beschouwing gelaten (artikel 10bis.1 lid 3 Wet IB 2001). Daardoor groeit het overgangsrecht weer aan tot een bedrag van € 120.000. Geldverstrekkers mogen overigens op grond van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen maximaal de helft van de waarde van de woning aflossingsvrij verstrekken.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden