In het voorbeeld voeren we Peter op. Hij heeft sinds 2013 een eigen woning en koopt nu een nieuwe woning voor € 300.000. Voordat Peter de nieuwe woning betrekt, laat hij de woning verbouwen voor een bedrag van € 50.000. De verbouwingskosten betaalt hij uit eigen middelen. Voor de aankoopsom van € 300.000 gaat hij een financiering aan. Peter financiert ook de volgende kosten mee:

• Bemiddelingskosten hypotheekadviseur;
• Taxatierapport (gevraagd door geldverstrekker); en
• Kosten hypotheekakte.

In totaal gaat het hierbij om een bedrag van € 3.000. Vervolgens verkoopt Peter zijn oude woning. Daarbij realiseert hij een eigenwoningreserve van € 50.000. Wat kan Peter maximaal in box 1 als eigenwoningschuld financieren?

Uitwerking

De eigenwoningreserve moet worden afgeboekt op de verwervingskosten van de woning. Tot die verwervingskosten behoren – zoals in een eerder bericht beschreven – de verbouwingskosten van de woning voor zover die kosten zijn gemaakt voordat de woning wordt betrokken. Daarvan is hier sprake zodat de verwervingskosten € 350.000 bedragen. Door afboeking van de eigenwoningreserve op dit bedrag is de maximale eigenwoningschuld € 300.000.

De bemiddelingskosten, de kosten van de hypotheekakte en de kosten van het taxatierapport zijn geen verwervingskosten maar financieringskosten. In het gemaakte rekensommetje doen deze kosten niet mee.

Deze financieringskosten zélf zijn aftrekbaar voor de heffing van inkomstenbelasting, maar bij financiering ervan is de rente die hierover is verschuldigd, ook aftrekbaar. Dit volgt uit art. 3.119a lid 2 onderdeel c Wet IB 2001 en onderdeel 4.2 van het Verzamelbesluit over de bijleenregeling. Kort gezegd, de eigenwoningschuld wordt verhoogd met de lening voor de financieringskosten voor de lening voor de verwerving van de eigen woning. Het rekensommetje ziet er dan als volgt uit:

Verwervingskosten eigen woning:	€ 350.000
Af: eigenwoningreserve:	€  50.000
Bij: meegefinancierde financieringskosten:	€   3.000 +/-
Maximale eigenwoningschuld:	€ 303.000

Belang voor de praktijk

De bijleenregeling is in 2004 ingevoerd. De regeling bestaat daarmee inmiddels ruim vijftien jaar. Omdat de regeling ingewikkeld werd bevonden, is er een aantal jaren geleden een aantal wijzigingen doorgevoerd ter vereenvoudiging van de bijleenregeling. Desondanks blijft de praktijk ermee worstelen. Ook bij het doen van de aangifte inkomstenbelasting hebben mensen vaak moeite met de vele vragen die hen in dit kader gesteld worden door de Belastingdienst. In schril contrast hiermee staat het aantal gerechtelijke procedures over de bijleenregeling. Ondanks alle ingewikkeldheid zijn die er nauwelijks.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden