Het eigenwoningforfait

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen is gestegen. Zonder aanpassing van het eigenwoningforfait zou dit betekenen dat het bedrag dat iemand bij zijn inkomen moet optellen vanwege het eigenwoningbezit (eigenwoningforfait) ook stijgt. Het kabinet heeft een verlaging aangekondigd van het percentage van het eigenwoningforfait.

Voorbeeld
Hans heeft een eigen woning. De WOZ-waarde bedraagt voor 2020 € 300.000. Met die waarde bedraagt het eigenwoningforfait € 300.000 x 0,60% = € 1.800. Omdat de woning met 8% in waarde is gestegen, bedraagt de WOZ-waarde voor 2021 € 324.000. Het eigenwoningforfait 2021 bedraagt € 324.000 x 0,55% = € 1.782. Dat is een verlaging met € 18.

Het eigenwoningforfait wordt fiscaal tot het inkomen in box 1 gerekend. Het wordt maximaal belast tegen 49,50%. Hieronder staat een tabel met daarin de voorgestelde wijzigingen voor 2021. Daarna komen deze wijzigingen puntsgewijs aan de orde.

Het eigenwoningforfait wijzigt als volgt:

(*) Het grensbedrag voor de ‘villataks’ van € 1.090.000 in 2020 wordt jaarlijks geïndexeerd. Daarmee is in dit overzicht geen rekening gehouden. Het genoemde percentage van 2,35% geldt alleen voor de waarde boven dat grensbedrag.

Aftrekbare kosten eigen woning

De aftrekbare kosten (hypotheekrente e.d.) kunnen in 2020 tegen een tarief van maximaal 46% in aftrek worden gebracht. In 2021 daalt dit maximum tarief met 3% naar 43%.

Als het inkomen van een belastingplichtige in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting (49,50% in 2020) wordt belast, dan worden aftrekbare kosten ook tegen dit tarief in aanmerking genomen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan lijfrenteaftrek. Op deze hoofdregel is een belangrijke uitzondering gemaakt, namelijk voor de zogeheten 'grondslagverminderende posten'. Daaronder vallen ook de aftrekbare kosten van de eigen woning, zoals eigenwoningrente, erfpachtcanons en de bemiddelingsnota van de hypotheekadviseur.

Deze kosten worden in 2020 maximaal in aanmerking genomen tegen een tarief van nu 46%. Dat is dus 3,50% lager dan waartegen de inkomsten uit de eigen woning – met name het eigenwoningforfait – maximaal worden belast. Volgend jaar wordt het percentage waartegen de kosten maximaal in aanmerking worden genomen met 3% verlaagd. Hypotheekrente is dan aftrekbaar tegen maximaal 43%.

Voorbeeld
Kate heeft een eigen woning. De WOZ-waarde bedraagt in 2020 € 400.000. Met die waarde bedraagt het eigenwoningforfait € 400.000 x 0,60% = € 2.400. Gelet op haar inkomen wordt het eigenwoningforfait belast tegen 49,50%. De inkomstenbelasting bedraagt dan € 1.188. Kate heeft een hypotheek van € 250.000 en betaalt jaarlijks 3% rente. Deze aftrekpost van € 7.500 resulteert bij Kate in 2020 in een belastingvoordeel van € 7.500 x 46% = € 3.450. In 2021 is de rente nog slechts aftrekbaar tegen 43%. Het belastingvoordeel daalt daardoor naar € 7.500 x 43% = € 3.225. Een verlaging van € 225.

De komende jaren daalt het aftrekpercentage verder. In 2022 naar 40% en in 2023 naar het tarief van de eerste belastingschijf (37,05%). Dat leidt tot een verlaging van het belastingvoordeel en een stijging van de woonlasten.

Fiscale partners

Fiscale partners kunnen de inkomsten uit eigen woning vrij toedelen. Meestal is het slim het negatieve inkomen in aftrek te brengen bij de partner met het hoogste inkomen. Dat is niet altijd het geval.

Fiscale partners kunnen de belastbare inkomsten uit eigen woning toedelen in elke verhouding die zij willen. Het gaat hier om het saldo van inkomsten (eigenwoningforfait) en aftrekbare kosten (zoals hypotheekrente). Dat saldo kan volledig aan de ene partner worden toegerekend (100:0) of volledig aan de andere partner (0:100) of in elke tussengelegen verhouding.

Omdat het saldo in de regel negatief is – de aftrekbare kosten zijn hoger dan de belastbare inkomsten – is sinds 2001 het ingesleten automatisme om dit negatieve saldo toe te rekenen aan de meestverdienende partner, de partner die in een hogere schijf inkomstenbelasting wordt aangeslagen dan de andere partner. Dan heb je immers het meeste voordeel van de hypotheekrenteaftrek.

Maar omdat het tarief waartegen kosten in aftrek gebracht kunnen worden, steeds lager wordt, is het niet meer op voorhand duidelijk wat fiscaal/financieel het meest gunstig uitpakt. In 2023 moet je dit negatieve saldo juist toerekenen aan de minstverdienende partner. Immers, de aftrek vindt vanaf 2023 feitelijk altijd plaats tegen het basistarief van 37,05%. Daar valt door toerekening dus geen voordeel te behalen. Dat is wel het geval bij het eigenwoningforfait.

Als de meestverdienende partner over het eigenwoningforfait 49,5% inkomstenbelasting moet betalen, terwijl dat bij de minstverdienende partner 37,05% is, is de keuze snel gemaakt. Dan moet je het saldo toerekenen aan die minstverdienende partner. Mogelijk speelt dit ook nu al. Dat is een kwestie van rekenen. Het fiscale voordeel van kostenaftrek neemt af bij toerekening aan de meestverdienende partner. Op enig moment – uiterlijk 2023 – levert toerekening aan de minstverdienende partner fiscaal meer voordeel op. Dat effect en het daarbij behorende omslagpunt moeten partners goed in de gaten houden. Gelukkig is dat met het aangifteprogramma van de Belastingdienst een koud kunstje.

Vanzelfsprekend moet de minstverdienende partner natuurlijk wel voldoende inkomen hebben om dit negatieve saldo op in mindering te brengen (en rekening houdend met de heffingskorting). Als de partner geen of maar een bescheiden inkomen heeft, kun je het saldo toch beter toerekenen aan de meestverdienende partner. Het fiscaal voordeel is dan wel geringer dan het in de optimale situatie had kunnen zijn, maar het is nog altijd beter dan (bijna) niets.

Hillen-aftrek

In 2021 bedraagt de Hillen-aftrek 90% van de positieve inkomsten uit eigen woning.

De fiscale behandeling van de eigen woning bestaat uit twee delen. Enerzijds is er een bijtelling op het inkomen (eigenwoningforfait) en anderzijds is er een aftrekpost voor de aftrekbare kosten, zoals hypotheekrente. De Wet Hillen geeft recht op een extra aftrekpost. Dat is het geval als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten. Het gaat bij de aftrekbare kosten niet alleen om de betaalde hypotheekrente, maar ook om andere aftrekbare kosten, zoals erfpachtcanons en de rente op een restschuld.

De wetgever heeft een aantal jaren geleden besloten de zogeheten ‘Hillen-aftrek’ in 30 jaar af te schaffen, in stappen van 3⅓% per jaar. In 2020 is de Hillen-aftrek 93⅓% van het positieve verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten van de eigen woning. In 2021 daalt dat percentage naar 90%.

Voorbeeld
Anton heeft een woning met een WOZ-waarde van € 500.000. Hij heeft zijn hypotheek grotendeels afgelost. Zijn eigenwoningschuld bedraagt nog € 75.000 en hij betaalt op jaarbasis 2% rente (€ 1.500). Zijn inkomsten uit zijn eigen woning zien er in 2021 als volgt uit.

Maximale hypotheek in 2021

In 2021 stijgt het bedrag dat partners mogen lenen voor de aankoop van een eigen woning. Een geldverstrekker moet bij de bepaling van de maximale hypotheek (naast de eigen richtlijnen) rekening houden met twee grenzen. De laagste van deze twee grenzen bepaalt de maximale hypotheek:

• Inkomensnormen (Loan-To-Income, LTI);
• Marktwaarde van de woning (Loan-To-Value, LTV)

Partners die een woning kopen kunnen in 2021 meer lenen. In 2021 mag een geldverstrekker wat betreft de inkomensnormen uit gaan van een financieringslastpercentage van het hoogste inkomen vermeerderd met 90% van het lagere inkomen. In 2020 mag het inkomen van de minstverdienende partner maar voor 80% worden meegenomen. De verruiming van de financieringsruimte voor tweeverdieners is in lijn met het advies van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud).

Tijdelijke vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters, verhoging voor beleggers

Starters op de woningmarkt in de leeftijd tussen de 18 en 35 jaar betalen de komende 5 jaar geen overdrachtsbelasting als ze een woning kopen die dient als hoofdverblijf. Voor woningen die niet dienen als hoofdverblijf (bijvoorbeeld vakantiehuizen en beleggingspanden), stijgt de overdrachtsbelasting van 2% naar 8%.

Met deze maatregelen wil het kabinet starters op de woningmarkt steunen. Starters hebben het al moeilijk omdat de huizenprijzen zijn gestegen. Bovendien leggen minder vermogende starters het in de grote steden vaak af tegen vastgoedbeleggers en vermogende 40-plussers.

De overdrachtsbelasting voor een niet-woning zou in 2021 stijgen van 6% naar 7%. Het wetsvoorstel voorziet er nu in dat de overdrachtsbelasting voor alle onroerende zaken – dus ook woningen – stijgt naar 8%, met uitzondering van woningen die (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaan dienen. In 2021 ziet het tarief voor de overdrachtsbelasting er als volgt uit:

Belang voor de praktijk
Het is de vraag of starters hier veel mee geholpen zijn. Het aanbod op de woningmarkt is schaars en de vraag is groot. Dat heeft ertoe geleid dat veel starters de hoge huizenprijs niet kunnen betalen. Daar zal deze maatregel weinig verandering in brengen. Op de korte termijn heeft deze maatregel een averechts effect. Beleggers zullen gelet op de tariefsverhoging nog dit jaar willen toeslaan. Starters daarentegen zullen wellicht een afwachtende houding aannemen of in ieder geval de levering willen uitstellen tot volgend jaar.

De startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting is een tijdelijke regeling die met ingang van 1 januari 2026 vervalt. Mocht een positieve evaluatie van deze vrijstelling daar aanleiding voor geven, dan kan de startersvrijstelling worden verlengd.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden