Volgend jaar wijzigt de eigenwoningregeling op meerdere punten. Enkele maatregelen in de overdrachtsbelasting die de huizenkoper raken, zijn of al per 1 april dit jaar ingegaan of gelden vanaf 2022.

Tariefcorrectie box 1

Voor veel aftrekposten geldt de zogeheten tariefcorrectie waardoor deze in 2022 nog maar tegen een tarief van 40% in aftrek kunnen worden gebracht. Bijvoorbeeld voor de aftrekbare kosten van de eigen woning, zoals eigenwoningrente, erfpachtcanons en de bemiddelingsnota van de hypotheekadviseur. Deze kosten worden maximaal in aanmerking genomen tegen een tarief van nu 43% in 2021. Dat is dus 6,5% lager dan waartegen de inkomsten uit de eigen woning – met name het eigenwoningforfait – maximaal worden belast.

Met ingang van 2022 wordt de tariefcorrectie verder verhoogd. In onderstaand overzicht is de ontwikkeling van de tariefcorrectie tot en met 2023 te zien.

  2021 2021 2023
Maximaal aftrektarief  43,0%  40,0%  37,05% 

 

Hillenaftrek en eigenwoningforfait

Ook de ingezette beperking van de Hillenaftrek wordt voortgezet. Hieronder staat een tabel met daarin de wijzigingen voor 2022. 

  2021 2022
Eigenwoningforfait*    
tot € 12.500 0% 0%
€ 12.500 - € 25.000 0,18% 0,18%
€ 25.000 - € 50.000 0,32% 0,32%
€ 50.000 - € 75.000 0,41% 0,41%
€ 75.000 - € 1.110.000  0,50%  0,45% 
Meer dan € 1.110.000 2,35%**  2,35%** 
     
Hillenaftrek 90% 86⅔%
     
Box 1 toptarief 49,50% 49,50%
Max. aftrektarief aftrekbare kosten  43% 40%
(*) De grensbedragen per 1-1-2022 zijn nog niet bekend gemaakt.
(**) Het genoemde percentage van 2,35% geldt alleen voor de waarde boven dat grensbedrag.

Partners en de eigenwoningregeling
Dat de eigenwoningregeling met ingang van 2022 zou worden aangepast, is al aangekondigd in de brief van 31 augustus 2021. In het wetsvoorstel Overige Fiscale Maatregelen 2022 (OFM 2022) zijn de voorgenomen wijzigingen opgenomen. Van een grootschalige wijziging van de eigenwoningregeling is geen sprake. Die eer valt een volgend kabinet te beurt. Hier betreft het slechts een aantal technische wijzigingen. Wijzigingen overigens die de adviespraktijk niet onberoerd zal laten, want ondanks de belofte dat het om een vereenvoudiging zou gaan, kan van een echte vereenvoudiging nauwelijks gesproken worden. De eigenwoningregeling blijft ingewikkeld en adviseurs zullen zich opnieuw moeten verdiepen in een draai van de wetgever binnen deze regeling.

De wijzigingen houden verband met eigenwoningverleden van een belastingplichtige. Dat eigenwoningverleden bestaat uit verschillende onderdelen. In het kader van OFM 2022 gaat het specifiek om de volgende onderdelen:

Of dit eigenwoningverleden wel of niet deels overgaat op de partner hangt af van de situatie. In OFM 2022 worden vier situaties, met de daarbij voorgenomen maatregelen, beschreven:

  1. Partners die in algehele gemeenschap van goederen huwen: Een eigenwoningreserve van één van de partners gaat alléén voor de helft over op de andere partner als zij in algehele gemeenschap van goederen trouwen. In alle andere gevallen (koude uitsluiting, beperkte gemeenschap) vindt geen gedeeltelijke overgang plaats van de voorhuwelijkse eigenwoningreserve.
  2. Gehuwde en ongehuwde partners:
    • Bij een gezamenlijke aankoop en financiering van een eigen woning wordt gekeken wat partners gezamenlijk maximaal kunnen financieren, rekening houdend met de eigenwoningreserve.
    • Ook de inzet van de aflossingsstand wordt op gezamenlijk niveau beoordeeld.
    • Bij gezamenlijke aankoop en financiering van een eigen woning kan de ruimte voor het aangaan van een bestaande eigenwoningschuld van de ene partner door beide partners naar rato van het schuldaandeel in de gezamenlijke schuld worden benut.
  3. Gehuwden in geval van boedelmenging:
    • De overgang van een aflossingsstand naar rato van de gerechtigdheid tot de huwelijksgemeenschap vervalt. Een aflossingsstand blijft van de partner bij wie deze is ontstaan.
    • Als de belastingplichtige zijn bestaande eigenwoningschuld heeft afgelost, kan dit overgangsrecht herleven tot uiterlijk 31 december van het jaar na aflossen. Als vóór herleving boedelmenging plaatsvindt door een huwelijk of wijziging van huwelijkse voorwaarden, gaat het recht op herleving niet langer deels over op de partner.
  4. Overlijden van een van de partners:
    • Een nog uitstaande eigenwoningreserve gaat bij overlijden niet langer over op de langstlevende partner.
    • Een aflossingsstand gaat bij overlijden niet over op de langstlevende partner.

Maatregelen overdrachtsbelasting

Starters op de woningmarkt in de leeftijd tussen de 18 en 35 jaar betalen de komende 4 jaar geen overdrachtsbelasting als ze een woning kopen die dient als hoofdverblijf. Voor woningen die niet dienen als hoofdverblijf (bijvoorbeeld vakantiehuizen en beleggingspanden), bedraagt de overdrachtsbelasting 8%. Met de vrijstelling en differentiatie in de overdrachtsbelasting wil het kabinet starters op de woningmarkt steunen. Met de sterk gestegen huizenprijzen is het voor starters lastig om een woning te kopen. Bovendien leggen minder vermogende starters het vooral in de grote steden vaak af tegen vastgoedbeleggers en vermogende doorstromers.

In 2022 ziet het tarief voor de overdrachtsbelasting er als volgt uit:

  Woning (hoofdverblijf)  Overige onroerende zaken 
Starter (leeftijd tussen 18-35 jaar) 0% 8%
Niet-starter (‘doorstromer’) 2% 8%


Woningwaardegrens
Naar aanleiding van een amendement van de Tweede Kamerleden Nijboer en Smeulders is de startersvrijstelling per 1 april 2021 aangescherpt met een woningwaardegrens. De vrijstelling is per genoemde datum beperkt tot de verkrijging van een woning met een maximale waarde van € 400.000.

Antimisbruikbepaling
In aanvulling op de woningwaardegrens is per 1 april 2021 ook een antimisbruikbepaling opgenomen in art. 9 lid 7 Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (Wet Brv 1970). De antimisbruikbepaling treedt in werking als een starter de verkrijging van een eigen woning waarbij een beroep is gedaan op de startersvrijstelling binnen 12 maanden laat volgen door andere verkrijging die ziet op dezelfde woning. In dat geval worden voor de bepaling van de heffingsgrondslag van de overdrachtsbelasting beide verkrijgingen opgeteld. Je kunt hierbij denken aan het eerst kopen van het hoofdverblijf (< € 400.000) en vervolgens, binnen een jaar, kopen van aanhorigheden (tuin, schuur, garage etc.), met een totaalwaarde van meer dan € 400.000. Op deze wijze kan heffing van overdrachtsbelasting over de volle waarde worden ontgaan. De antimisbruikbepaling voorkomt dit.

Voorbeeld
Henny heeft de zinnen gezet op een woning en aanhorigheden met een totale waarde van € 490.000. Op 1 juli 2021 heeft Henny de woning ter waarde van € 390.000 verkregen. Henny is 33 jaar en verklaart schriftelijk dat de woning, anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf gaat dienen en dat nooit eerder de startersvrijstelling is toegepast. Henny maakt gebruik van de startersvrijstelling.

Op 1 november 2021, binnen een periode van 12 maanden, verkrijgt Henny de aanhorigheden voor een bedrag van € 100.000. Op grond van de antimisbruikbepaling wordt de heffingsgrondslag overdrachtsbelasting voor de verkrijging van de aanhorigheden verhoogd met de waarde van de eerder verkregen eigen woning. Bij de verkrijging van de aanhorigheden is Henny over € 100.000 + € 390.000 = € 490.000 overdrachtsbelasting verschuldigd tegen een tarief van 2%.

Verder wordt een aantal onduidelijkheden in de antimisbruikbepaling van de startersvrijstelling weggenomen. Zo wordt de antimisbruikbepaling niet toegepast wanneer tijdens de eerste verkrijging de woningwaardegrens, die op 1 april 2021 in werking is getreden, nog niet gold. Daarnaast is de antimisbruikbepaling niet langer van toepassing op verkrijgingen door rechtsopvolgers krachtens erfrecht of huwelijksvermogensrecht van de persoon die de startersvrijstelling heeft toegepast.

Onvoorziene omstandigheden
Om de startersvrijstelling of het verlaagde tarief van 2 procent toe te passen, moeten kopers onder andere voldoen aan de voorwaarde de woning langdurig als hoofdverblijf te gebruiken. Als de koper door onvoorzienbare omstandigheden niet aan deze voorwaarde voldoet, betaalt hij het algemene tarief van 8 procent. De huidige regeling houdt rekening met deze onvoorziene omstandigheden na de overdracht bij de notaris.

Vanaf 1 januari 2022 houdt de wet ook rekening met onvoorziene omstandigheden die zich eerder voordoen. De koper hoeft niet alsnog het algemene tarief van 8 procent te betalen als deze voldoet aan de volgende drie voorwaarden:

  1. De onvoorziene omstandigheid vindt plaats tussen het tekenen van het koopcontract en het moment van overdracht bij de notaris.
  2. Door de onvoorziene omstandigheid kan de koper niet voldoen aan het hoofdverblijfcriterium.
  3. De koper legt een ‘verklaring overdrachtsbelasting onvoorziene omstandigheden’ af.

Verkoopregulerend beding
Tenslotte de laatste maatregel: veel woningcorporaties en projectontwikkelaars verkopen woningen met een zogenoemd verkoopregulerend beding aan starters en mensen met een laag middeninkomen. Als de koper een dergelijke woning wil verkopen, moet hij de woning dan eerst aanbieden aan de woningcorporatie of projectontwikkelaar. Die betaalt bij de terugkoop vervolgens 8 procent overdrachtsbelasting. Vanaf 2022 is de terugkoop door de woningcorporatie of projectontwikkelaar echter vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

-----------------------------

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden/Redactie TaxLive

Rubriek: Belastingen van rechtsverkeer, Inkomstenbelasting

Informatiesoort: Nieuws

Dossiers: Prinsjesdag 2021

Focus: Focus

Carrousel: Carrousel

  1153
Gerelateerde artikelen