Aan de hand van een casus wordt duidelijk wanneer de verkoop van een verhuurde woning van vader aan zoon een schenking is en hoe de zogenoemde leegwaarderatio wordt bepaald.
De casus luidt als volgt.
Vader koopt voor zijn studerende zoon een woning waarvoor hij maandelijks een zakelijke huur van € 500 betaalt. De WOZ-waarde van de woning bedraagt € 180.000. De zoon studeert af, krijgt een baan en wil de woning nu van de vader kopen. Zijn er fiscale problemen te verwachten wanneer de vader de woning voor de waarde in verhuurde staat verkoopt?
Het is natuurlijk niet verboden om een woning te verkopen voor de waarde in verhuurde staat. Maar als de woning wordt verkocht tegen een prijs lager dan de vrije verkoopwaarde kan er wel sprake zijn van een schenking waarover de zoon schenkbelasting is verschuldigd. Voor woningen bepaalt artikel 21 lid 5 Successiewet 1956 (SW) dat de WOZ-waarde als verplicht uitgangspunt geldt bij de constatering of er al dan niet sprake is van een schenking.
Als de vader de woning in verhuurde staat verkoopt aan een derde, zal de verkoopprijs lager liggen dan de vrije verkoopwaarde. Een woning met een huurder is nu eenmaal minder waard. Je kunt de huurder er niet zomaar uitzetten. Koop breekt geen huur.
De Successiewet bepaalt forfaitair wat de waarde van een woning in verhuurde staat is. Alles draait daarbij om de leegwaarderatio. Deze wordt aan de hand van onderstaande tabel bepaald.
| Bij een voor het enkele gebruik van een woning verschuldigde jaarlijkse huur of pacht als percentage van de WOZ-waarde van: | ||
| Meer dan | Maar niet meer dan | Bedraagt de leegwaarderatio |
| 0% | 1% | 45% |
| 1% | 2% | 51% |
| 2% | 3% | 56% |
| 3% | 4% | 62% |
| 4% | 5% | 67% |
| 5% | 6% | 73% |
| 6% | 7% | 78% |
| 7% | - | 85% |
Wat is nu de leegwaarderatio in de situatie van de vader en de zoon? De WOZ-waarde bedraagt € 180.000 en de maandelijkse huur bedraagt € 500. De huur bedraagt dan op jaarbasis € 6.000. De huur uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde is 3,33% en de leegwaarderatio daarmee 62%. De waarde van de woning voor de Successiewet bedraagt dan € 111.600.
Overigens, als de huur onzakelijk zou zijn, wordt het percentage altijd op 3,5% en de leegwaarderatio daarmee op 62% gesteld. Dat zou in de situatie van de vader en de zoon niet anders uitpakken. Het voorgaande geldt alléén als de vader de woning aan een derde verkoopt. Verkoopt de vader de woning aan zijn zoon (huurder) dan geldt het voorgaande niet. Doordat de huurder eigenaar wordt, eindigt de huurovereenkomst automatisch. Koop breekt dus hier wel de huur! In dat geval is niet de waarde in verhuurde staat relevant maar de WOZ-waarde van de woning. Een en ander volgt uit artikel 21 lid 8 SW.
Als de vader de woning toch aan zijn zoon verkoopt voor € 111.600, dan is het bedrag van de schenking € 180.000 -/- € 111.600 = € 68.400. Als de zoon overigens tussen de 18 en 40 jaar is, kan mogelijk nog een beroep worden gedaan op de eenmalig verhoogde vrijstelling (artikel 33 ten vijfde SW). In 2016 bedraagt die vrijstelling € 53.016.
Als de vader nog een jaartje wacht met de verkoop kan gebruik worden gemaakt van een hogere eenmalige schenkingsvrijstelling. Vanaf 2017 bedraagt deze namelijk € 100.000. In dat geval hoeft de zoon over de verkrijging helemaal geen schenkbelasting te betalen.
Voor wat betreft de overdrachtsbelasting het volgende. Deze bedraagt 2% en wordt geheven over de waarde in het economisch verkeer van de verkrijging. De overdrachtsbelasting die betaald wordt over het bedrag waarover schenkbelasting is verschuldigd, komt in mindering op de verschuldigde schenkbelasting (artikel 24 lid 2 Successiewet 1956).
Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden
Informatiesoort: Nieuws
Rubriek: Schenk- en erfbelasting
656