De verhouding tussen het reële rendement op beleggingen en de hoogte van het forfaitaire rendement van box 3 levert steeds meer spanning op. Onlangs besliste de rechter dat bij de box 3-heffing van verhuurde woningen de leegwaarderatio soms buiten toepassing moet blijven.

Waardering van verhuurde woningen

Bij verhuurde woningen die moeten worden aangegeven in box 3 van de inkomstenbelasting moet het zogenoemde woningwaardestelsel worden toegepast. Kort gezegd komt dit er op neer dat de waarde wordt bepaald op basis van een soort fictieve huurwaarde. Met het woningwaardestelsel probeert de wetgever de waardering van woningen in box 3 zo veel mogelijk te laten aansluiten bij de waarde in het economische verkeer van de woningen, zonder daarbij de leidende rol van de WOZ-waarde los te laten.

Het ‘probleem' is echter dat de WOZ uitgaat van een aantal ficties. Het gaat dan onder andere er om dat aangenomen wordt dat de woning niet verhuurd is en op eigen grond staat. Zou de WOZ onverkort worden toegepast als waarderingsgrondslag in box 3, dan zou ter berekening van het voordeel dat de eigenaar van de onroerende zaak met zijn bezit in aanmerking dient te nemen dan ook in veel gevallen van een te hoge waarde worden uitgegaan.

Afslag op WOZ-waarde

De oplossing die de wetgever heeft bedacht om het waardedrukkende effect van verhuur te berekenen, is een methode waarbij afhankelijk van de hoogte van de jaarlijkse huuropbrengst een afslag wordt toegepast op de WOZ-waarde. Deze methode wordt de leegwaarderatio-berekening genoemd. De afslag die toegepast mag worden varieert van 15 tot 55% (2015). Ook voor niet gesplitste appartementen en voor erfpacht zijn methoden bedacht om de WOZ-waarde te corrigeren.

Woningwaardestelsel voor de Hoge Raad

Ondanks deze pogingen om de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak te benaderen, kunnen de wettelijke regels toch tot onbevredigende uitkomsten leiden voor individuele belastingplichtigen, zo blijkt uit een oordeel van de Hoge Raad. In deze uitspraak is de waarde die na toepassing van de leegwaarderatio overblijft, nog steeds een stuk hoger dan de door de eigenaar van meerdere verhuurde woningen gestelde waarde in het economische verkeer. De belastingplichtige was het dan ook niet eens met het door de inspecteur, de rechtbank en het hof ingenomen standpunt dat voor de waardering van zijn woningen van het woningwaarderingsstelsel (inclusief de leegwaarderatio) diende te worden uitgegaan.

Omdat de belastingplichtige in geen enkele instantie gelijk kreeg is hij in cassatie gegaan bij de Hoge Raad. Zijn standpunt was dat het woningwaardestelsel in box 3 in strijd is met het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM).

De Hoge Raad oordeelt dat in principe de forfaitaire rendementsheffing binnen de ruime beoordelingsmarge die de wetgever toekomt blijft, en derhalve niet in strijd is met het EVRM.

Vervolgens gaat de Hoge Raad in op het doel dat de wetgever met de leegwaarderatio voor ogen heeft gehad, namelijk correctie van de WOZ-waarde opdat rekening wordt gehouden met de waardedrukkende werking van de verhuur. De wetgever heeft de invulling van de leegwaarderatio gedelegeerd aan de staatssecretaris; dat is gebeurd door bovenstaande forfaits toe te passen. De Hoge Raad betoogt dat als de waarde die vanwege het woningwaardestelsel in box 3 in aanmerking dient te worden genomen in betekenende mate (10% of meer) afwijkt van de reële waarde, de gehanteerde forfaits buiten toepassing dienen te blijven.

De Hoge Raad baseert zijn oordeel er mede op dat door het wettelijk systeem de verschuldigde belasting in feite op basis van twee forfaits wordt vastgesteld, te weten het bovenstaande waarderingsforfait en het forfait van box 3 zelf (4%). Volgens de rechter is de kans dat op deze manier een ‘juiste' waarde tot stand komt niet heel groot.

Taxatie

Met name voor verhuurders van sociale huurwoningen, die vaak een relatief lage huuropbrengst genereren, kan het derhalve raadzaam zijn om bij een vermeende discrepantie tussen de waarde die in box 3 dient te worden aangegeven op basis van het woningwaarderingsstelsel en de waarde in het economische verkeer een (minnelijke) taxatie te laten uitvoeren. Indien de veronderstelde afwijking inderdaad wordt geconstateerd, mag de verhuurder van deze laatste waarde uitgaan en deze opnemen in zijn aangifte inkomstenbelasting.

Toepassing op andere waarderingen

De vraag die kan worden gesteld is of deze uitspraak ook gevolgen heeft voor andere waarderingen in box 3, zoals aandelenbeleggingen. Weliswaar gaat deze uitspraak specifiek over de leegwaarderatio, maar bijvoorbeeld ook ten aanzien van de waardering van vruchtgebruik (en dus ook van bloot eigendom) wordt door middel van een forfaitaire benadering de waarde vastgesteld en die zou ook belangrijk kunnen afwijken van de waarde in het economische verkeer. Het is niet onaannemelijk dat de uitspraak van de Hoge Raad naar analogie ook op deze situaties zou kunnen worden toegepast.

Box 3-heffing: strijd met eigendomsrecht?

Daarnaast loopt bij de rechter nog een heel andere discussie over box 3, namelijk of deze meer algemeen niet in strijd is met het meergenoemde EVRM. De basisgedachte is daarbij dat het forfaitaire rendement nu al zo lange tijd gemiddeld veel hoger is dan het reële rendement dat er sprake is van strijd met het recht op eigendom. Die vraag ligt momenteel bij de rechter.

Omdat al zeer veel burgers in verband hiermee bezwaar hebben aangetekend tegen hun aanslag heeft de staatssecretaris besloten de regeling van collectief bezwaar hierbij toe te passen. Op alle bezwaarschriften wordt dan na uiteindelijke beslissing door de Hoge Raad collectief uitspraak gedaan. Het aardige is dat ook degenen die geen (tijdig) bezwaar hebben aangetekend maar wel box 3 heffing zijn verschuldigd daarvan kunnen profiteren. Naast de uitspraak op dit bezwaar is het wachten nu op het voorstel voor aanpassing van box 3, dat het kabinet wil doen op Prinsjesdag 2015.

Gerelateerde artikelen

Meer