Het nieuwe jaar heeft een aantal belangrijke wijzigingen op het terrein van de eigen woning in petto. Hieronder staan de wijzigingen 2017 en het belang voor de dagelijkse adviespraktijk op een rijtje gezet.

1. Leencapaciteit (LTI en LTV)

Een geldverstrekker moet bij de bepaling van de maximale hypotheek (naast de eigen verstrekkingsnormen) rekening houden met twee grenzen. De laagste van deze twee grenzen bepaalt de maximale hypotheek:

Inkomensnormen (Loan-To-Income, LTI).
Marktwaarde van de woning (Loan-To-Value, LTV).

De Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2017 regelt de volgende wijzigingen:

Verruiming van de financieringsruimte voor tweeverdieners Het financieringslastpercentage (het maximale deel van het inkomen dat besteed kan worden aan woonlasten) wordt vanaf 2017 berekend op basis van het hoogste toetsinkomen vermeerderd met 60% van het lagere toetsinkomen. In 2016 is dit percentage nog 50%;
het bedrag dat buiten beschouwing kan worden gelaten bij de financiering van een NulopdeMeter-woning wordt verlaagd met € 2.000 (van € 27.000 naar € 25.000);
de LTV-ratio daalt naar 101%. Er komt een mogelijkheid om af te wijken van de LTV-ratio bij de financiering van noodzakelijke woningverbetering. Hierbij kan gedacht worden aan het herstellen van funderingen, dakconstructies, verzakkingen van gevels et cetera. Het gaat dus niet om de financiering van een nieuwe keuken of badkamer. De afwijking is slechts mogelijk als de verhouding tussen de hoogte van het totale hypothecair krediet en de waarde van de woning (= LTV-ratio) daalt door het treffen van de desbetreffende voorzieningen;
de inkomenstabellen met bijbehorende financieringslastpercentages zijn aangepast in overeenstemming met het advies dat is uitgebracht door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud).

Belang voor de praktijk
De LTV-ratio daalt in 2017 naar 101%. Een veel voorkomende vraag is vanaf wanneer dat lagere percentage gaat gelden. De AFM heeft medio december 2016 laten weten dat aangeknoopt moet worden bij het moment waarop het bindend hypotheekaanbod gedaan wordt. Dat heeft te maken met de per 14 juli 2016 in werking getreden Europese Hypotheekrichtlijn, de ‘Mortgage Credit Directive'. In de kamerbrief van 13 december 2016 heeft minister Blok (Wonen en Rijksdienst) aangegeven rekening te willen houden met een overgangstermijn: "Voor hypotheekaanvragen die zijn ingediend vóór 1 januari 2017 waarbij de kredietwaardigheidstoets ten behoeve van het bindend aanbod uiterlijk 1 februari 2017 plaatsvindt, mag met de hypotheeknormen van 2016 worden gerekend".

In 2018 lijkt een einde te komen aan de stapsgewijze daling. De LTV is dan 100% van de executiewaarde. Onlangs heeft het Internationaal Monetair Fonds (IMF) gepleit voor een verdere verlaging vanaf 2018. Minister Blok heeft eerder al laten weten dat een verdere verlaging van de LTV in deze kabinetsperiode is uitgesloten. De volgende Tweede-Kamerverkiezing vindt plaats op 15 maart 2017. De houdbaarheidsdatum van deze toezegging is daarmee beperkt.

2. NHG Voorwaarden & Normen

Per 1 januari 2017 gelden voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) nieuwe Voorwaarden & Normen. De belangrijkste veranderingen zijn:

Kostengrensmethodiek wijzigt

De grens om in aanmerking te komen voor NHG wordt vanaf 2017 jaarlijks op 1 januari gekoppeld aan de gemiddelde koopsom. De NHG-kostengrens per 1 januari 2017 is € 245.000. Vanwege de wettelijke LTV bedraagt de kostengrens zonder energiebesparende voorzieningen € 247.450. Met energiebesparende voorzieningen bedraagt de kostengrens € 259.700.

Lijfrente toegestaan als pensioeninkomen

Onder bepaalde voorwaarden mag een lijfrente in de derde pijler meegenomen worden als pensioeninkomen. De geldverstrekker kan met behulp van rekenregels zelf de hoogte van de te verwachten lijfrente-uitkeringen berekenen. Maar het is ook toegestaan dat een opgave van de lijfrente-uitvoerder als uitgangspunt dient.

3. Starterslening

Omdat er een einde komt aan de 3-jarige tegemoetkoming, voldoet de huidige starterslening per 2017 niet meer aan de fiscale spelregels. Door een inhoudelijke aanpassing blijft de starterslening echter nog bestaan. Aan nieuwe starterleningen wordt een zogenaamde combinatielening toegevoegd. De combinatielening zorgt voor betaling van de verplichte aflossing. Zo voldoet de starterslening aan de fiscale eisen en kan zij blijven bestaan. Op de site van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting staat meer informatie aan.

4. Verlaging percentage hypotheekrenteaftrek

De Wet IB 2001 regelt dat de aftrekbare kosten voor een eigen woning niet tegen het toptarief van de 4e belastingschijf (van 52%) in aanmerking worden genomen, maar tegen een lager tarief, te weten 50,5% (cijfer 2016). Dit lagere aftrektarief gaat met stapjes van 0,5%-punt per jaar omlaag. In 2017 is het percentage waartegen aftrekbare kosten in aanmerking worden genomen maximaal 50%.

Belang voor de praktijk
Het gaat om alle aftrekbare kosten voor de eigen woning. Dus niet alleen de eigenwoningrente maar ook bijvoorbeeld erfpachtcanons of de nota van de adviseur voor hypotheekbemiddeling.

5. Wijziging van het begrip ‘woning in aanbouw'

Een woning in aanbouw kan als eigen woning worden aangemerkt als aannemelijk wordt gemaakt dat de woning in aanbouw uitsluitend bestemd is om in het kalenderjaar of in een van de daaropvolgende drie jaren als eigen woning wordt gebruikt. In de praktijk is niet altijd duidelijk wanneer sprake is van een woning in aanbouw. Jurisprudentie geeft aan dat begonnen moet zijn met bouwwerkzaamheden. De wetgever heeft echter een ruimer begrip voor ogen gehad. Daarom staat per 1 januari 2017 in de wet dat in ieder geval ook sprake is van een woning in aanbouw vanaf de periode die aanvangt zes maanden voorafgaande aan de feitelijke start van de bouwwerkzaamheden.

Belang voor de praktijk
Met ingang van 1 januari 2017 is in de wet duidelijk vastgelegd wanneer er sprake is van een woning in aanbouw. De wet sluit overigens niet uit dat ook buiten de zesmaandtermijn sprake kan zijn van een woning in aanbouw. In dat geval zal de belastingplichtige moeten onderbouwen dat er voldoende concrete stappen zijn gezet voor het starten van bouwkundige werkzaamheden.

6. Testament en vruchtgebruik eigen woning

Vanaf 1 januari 2017 wijzigt de fiscale behandeling van een door overlijden verkregen vruchtgebruik van de eigen woning.

Voorbeeld
Man en vrouw zijn gehuwd in gemeenschap van goederen. Zij hebben twee kinderen. De man overlijdt. Tot zijn nalatenschap behoort de helft van de eigen woning en de helft van de eigenwoningschuld. Op grond van het testament verkrijgt de vrouw daarvan het vruchtgebruik en de beide kinderen de bloot eigendom. De vrouw moet het eigenwoningforfait voor 100% tot haar inkomen rekenen.

Op grond van de bepalingen in het testament moet de vrouw de volledige hypotheekrente en kosten betalen. Maar mag zij die ook aftrekken? Dat is volgens de wetgeving anno 2016 niet het geval. De rente is slecht deels aftrekbaar omdat zij niet de volledige eigenwoningschuld heeft. Haar eigenwoningschuld is beperkt tot de schuld die zij op grond van de gemeenschap van goederen al had. De schuld die toebehoorde aan de man staat na zijn overlijden op naam van de bloot eigenaren (de kinderen). De kinderen kunnen deze schuld in mindering brengen op hun box 3 vermogen. Vanwege de schuldendrempel worden schulden tot een bedrag van € 3.000 niet in aanmerking genomen.

Omdat de staatssecretaris deze uitwerking niet wenselijk acht, is in het Besluit van 21 februari 2014 goedgekeurd dat de vruchtgebruiker de rente en kosten die hij betaalt in aftrek kan brengen als aftrekbare kosten voor de eigen woning. Vanaf 1 januari 2017 is deze goedkeuring is in de wet opgenomen. Daarbij geldt het volgende:

een schuld waarvan de vruchtgebruiker de kosten en lasten moet dragen, wordt (als aan de overige voorwaarden is voldaan waaronder de aflossingseis) als eigenwoningschuld aangemerkt, zodat recht bestaat op renteaftrek;
voor het deel van de woning waar het vruchtgebruik op rust ontstaat geen eigenwoningreserve;
de restschuldregeling is op de vruchtgebruiker van toepassing;
het aflossingsschema van de erflater blijft van toepassing op de schuld waar het krachtens erfrecht gevestigde vruchtgebruik betrekking op heeft als de vruchtgebruiker op het moment van overlijden van de erflater diens partner was;
de schuld is voor de vruchtgebruiker een bestaande eigenwoningschuld (waarvoor dus geen aflossingseis geldt), als de schuld voor de erflater een bestaande eigenwoningschuld was en de vruchtgebruiker op het moment van overlijden van de erflater diens partner was.

Belang voor de praktijk
Nieuw is dat vruchtgebruiker de restschuldregeling van artikel 3.120a Wet IB 2001 kan toepassen. Ook wordt duidelijk dat de bijleenregeling niet van toepassing is bij de vruchtgebruiker. De achterblijvende partner wordt met deze fiscale tegemoetkomingen in staat gesteld om in de voormalige echtelijke woning te blijven wonen. Voor wat betreft de maximale duur van 30 jaar renteaftrek moet wel rekening gehouden worden met het aantal jaren dat de erflater al renteaftrek heeft genoten.

Vanaf 2017 kan een schuld waarvan de vruchtgebruiker de kosten en lasten moet dragen aangemerkt worden als eigenwoningschuld, zodat recht bestaat op renteaftrek. De keerzijde is dat de schuld dan niet langer in aanmerking wordt genomen bij de bloot eigenaar waardoor deze in box 3 mogelijk (meer) belasting verschuldigd is.

7. Vervallen tijdklemmen

KEW's, SEW's, BEW's en brede herwaardering kapitaalverzekeringen kennen een belastingvrije uitkering als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Eén van die voorwaarden is dat de geldende minimumtermijn van 15 of 20 jaar is verstreken. Deze voorwaarden staan bekend als 'tijdklemmen'. Vanaf 1 januari 2017 vervallen de tijdklemmen in de volgende situaties:

Beëindiging fiscaal partnerschap
Schuldhulpverlening ontvangen
Vervreemden van de eigen woning waarna steeds of opnieuw een eigen woning ter beschikking staat
Financiële problemen en daardoor niet meer in staat om de lasten te voldoen

De derde situatie is een verruiming van het besluit verval tijdklemmen. Daar wordt namelijk gesproken van verkoop met verlies. Nu kan gebruik worden gemaakt van het vervallen van de tijdklemmen bij verkoop van de woning, ongeacht de verkoopopbrengst.

De mogelijkheid bestaat dat de tijdsklemmen KEW, SEW en BEW in 2017 geheel vervallen. Dit is afhankelijk van de uitkomsten van een onderzoek naar de impact daarvan. De uitkomsten van dit onderzoek worden vóór 1 februari 2017 verwacht. Dit is de reden waarom dit onderdeel van de wet nog niet op 1 januari 2017 in werking treedt, maar op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip.

Belang voor de praktijk
Het eventueel in zijn geheel laten vervallen van de tijdklemmen geldt vooralsnog alleen voor KEW's, SEW's en BEW's. Nadat de uitkomsten van het onderzoek bekend zijn gaat Staatssecretaris Wiebes bekijken in hoeverre de tijdklemmen voor Brede Herwaarderingskapitaalverzekeringen kunnen vervallen.

8. KEW-, SEW- en BEW-vrijstelling bij goedkoper gaan wonen

De vrijstelling voor een uitkering van een KEW, SEW of BEW is naast de in de wet genoemde bedragen gemaximeerd op het bedrag van de aanwezige eigenwoningschuld op het moment van uitkeren. Bij verhuizing naar een goedkopere woning is er veelal sprake van een daling van de eigenwoningschuld. Dat kan tot gevolg hebben dat een deel van de vrijstelling verloren gaat als de KEW-, SEW- of BEW- uitkering hoger is dan de nieuwe (lagere) eigenwoningschuld. Omdat dit niet overeenkomt met de bedoelingen van de wetgever geldt vanaf 2017 het volgende. Het bedrag van de vrijstelling wordt niet langer gemaximeerd op het bedrag van de aanwezige eigenwoningschuld op het tijdstip van uitkering, maar op het bedrag van de hogere eigenwoningschuld voor de verkochte woning onmiddellijk voorafgaande aan de verkoop. De hogere eigenwoningschuld wordt uitsluitend in aanmerking genomen indien de KEW, SEW of BEW uiterlijk binnen zes maanden na de verkoop van de vorige woning tot uitkering komt.

Belang voor de praktijk
Met deze regelgeving komt de wetgever tegemoet aan een fiscaal probleem dat kan ontstaan bij verhuizing naar een woning met een lagere eigenwoningschuld. Met het stellen van de eis dat de uitkeringsvrijstelling benut moet worden binnen 6 maanden na verkoop van de vorige woning, stuurt de wetgever feitelijk aan op afkoop van de KEW, SEW of BEW. Het is de vraag of de klant daar in alle gevallen het best mee af is. Tegenover een fiscaal voordeel kan immers een financieel nadeel staan in de vorm van een lagere afkoopsom waarbij wellicht tevens een gegarandeerde rentevergoeding is prijsgegeven. De adviseur zal daar bij het vormgeven van de nieuwe financiering rekening mee moeten houden. De hoge uitkeringsvrijstelling kan benut worden want de tijdklemmen zijn vervallen (zie punt 7). De uitkeringsvrijstelling is dan tevens beperkt tot de hoogte van de oude eigenwoningschuld.

9. Rentemiddeling

Met rentemiddeling bieden geldverstrekkers hun klanten de mogelijkheid direct te profiteren van de lagere marktrente. Bij rentemiddeling wordt de lopende rentevastperiode afgebroken en gaat een nieuwe rentevastperiode gelden. Vanwege het vroegtijdig afbreken van de rentevastperiode brengen geldverstrekkers in de meeste gevallen een bedrag aan boeterente in rekening. Bij betaling van dit bedrag ineens is de boeterente aftrekbaar als 'kosten van geldleningen' die behoren tot de eigenwoningschuld. Boeterente wordt vanaf 2017 niet langer aangemerkt als 'kosten van geldleningen' maar als 'rente van schulden'.

Belang voor de praktijk
De herkwalificatie van boeterente als 'rente van schulden' is vooral van belang omdat daarmee geen problemen ontstaan met betrekking tot de aflossingseis die sinds 2013 op nieuwe eigenwoningschulden van toepassing is.

10. Schenkingsvrijstelling eigen woning

Vanaf 1 januari 2017 wijzigt de schenkingsvrijstelling eigen woning op de volgende punten:

de schenkingsvrijstelling eigen woning bedraagt maximaal € 100.000;
de vrijstelling is niet langer beperkt tot schenkingen van ouders aan kinderen;
degene die de schenking ontvangt moet tussen de 18 en 40 jaar oud zijn;
de vrijstelling mag gespreid over drie achtereenvolgende kalenderjaren worden benut;
voor in de jaren 2015 en 2016 gedane schenkingen geldt overgangsrecht. Zo wordt het mogelijk de in deze jaren gedane schenkingen voor de eigen woning in 2017 of 2018 aan te vullen tot € 100.000.

Belang voor de praktijk
De structurele verhoging van de vrijstelling tot € 100.000 heeft tot veel positieve reacties geleid. Er zijn echter ook wat kanttekeningen geplaatst. In de praktijk loopt men namelijk vaak tegen de leeftijdsgrens van 40 jaar aan. In dat kader is het goed om te weten dat de vrijstelling toch gebruikt kan worden als degene die de schenking ontvangt een jongere fiscale partner heeft die de leeftijd van 40 jaar nog niet heeft bereikt.

De schenkingsvrijstelling eigen woning kan onder meer benut worden om een bestaande eigenwoningschuld af te lossen. Veelal is een boetevrije aflossing beperkt tot 10% van de hoofdsom. Het heeft daarom vaak de voorkeur de aflossing over meerdere jaren te spreiden. Dit is de reden waarom de vrijstelling gespreid over drie achtereenvolgende kalenderjaren mag worden benut.

Voorbeeld
Freek (28 jaar) heeft een eigenwoningschuld van € 300.000. Hij kan € 30.000 per jaar boetevrij aflossen. In 2017, 2018 en 2019 krijgt Freek elk jaar € 30.000 geschonken van zijn ouders en lost in die jaren telkens € 30.000 af op zijn lening. Freek moet in 2017 een beroep op de verhoogde schenkingsvrijstelling doen (met automatische spreiding omdat de vrijstelling niet volledig wordt benut). Vervolgens kan het niet-gebruikte deel van de verhoogde vrijstelling in 2018 en 2019 worden benut, op voorwaarde dat hij daarop in de aangifte schenkbelasting een beroep doet. Freek doet dus drie keer aangifte schenkbelasting.

Zie over dit onderwerp ook de video Verruiming schenkingsvrijstelling eigen woning van TaxVisions.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden

Informatiesoort: Nieuws

Rubriek: Inkomstenbelasting, Huwelijksvermogensrecht, Erfrecht

Dossiers: Prinsjesdag 2016

Gerelateerde artikelen

Meer