Een partner met en een partner zonder eigenwoningverleden

Wanneer partners die niet in gemeenschap van goederen zijn gehuwd samen een woning kopen en geen nadere afspraken maken over de eigendomsverhouding of schuldverhouding (interne draagplicht), dan wordt elk van die partners geacht 50% van de woning te verkrijgen en 50% van de eigenwoningschuld op zich te nemen.

Als één van de partners recht heeft op voortzetting van een bestaande eigenwoningschuld (van vóór 2013), dan wordt dat recht niet automatisch overgedragen op de andere partner. Dat heeft soms onbedoelde gevolgen, zoals blijkt uit onderstaand voorbeeld.

Voorbeeld 1
Thea heeft in 2009 een eigen woning gekocht. Ze was toen alleenstaand. Haar woning was gefinancierd met een eigenwoningschuld van € 150.000 (aflossingsvrij). In 2019 ontmoet ze Hans en ze besluiten samen een andere woning te kopen. Hans heeft nog niet eerder een eigen woning gehad. Thea verkoopt haar woning voor € 150.000.

Hans en Thea (ongehuwd) kopen vervolgens samen een eigen woning voor € 200.000. Ze willen dit bedrag lenen.
Ze denken dat ze gebruik kunnen maken van het overgangsrecht van Thea’s bestaande eigenwoningschuld. Ze willen € 150.000 aflossingsvrij lenen en € 50.000 volgens de nieuwe fiscale regels met een annuïtair aflossingsschema van 360 maanden (30 jaar).

Als ze dat zouden doen, gebeurt er fiscaal het volgende:

• Thea verkrijgt een eigen woning voor € 100.000 (de helft van de aankoop). Ze verkrijgt ook de helft van de leningen, dus € 75.000 aflossingsvrij en € 25.000 met een annuïtair aflossingsschema. Omdat Thea recht heeft op overgangsrecht, zijn beide leningdelen voor haar een eigenwoningschuld.
  Wel is het zo, dat ze al 10 jaar renteaftrek heeft genoten over € 150.000. Dat betekent dat ze nog maximaal 20 jaar de rente over haar eigenwoningschuld kan aftrekken. Dat geldt voor beide leningdelen, omdat het totaal daarvan lager is dan de oude eigenwoningschuld.
• Hans verkrijgt ook een eigen woning voor € 100.000 en de helft van beide leningdelen. Hans heeft echter nog nooit een eigen woning gehad en heeft dus ook geen recht op het overgangsrecht, zoals dat geldt voor de bestaande eigenwoningschuld van Thea.
  Dat betekent voor hem dat het leningdeel van € 75.000 (aflossingsvrij) niet voldoet aan de fiscale voorwaarden van een eigenwoningschuld. De rente over dat leningdeel is niet aftrekbaar en valt in box 3 van de inkomstenbelasting, omdat er niet annuïtair op wordt afgelost. De rente over zijn leningdeel van € 25.000 is wel aftrekbaar, gedurende de hele looptijd van 30 jaar.

Oplossing: goedkeurend besluit

Omdat deze situatie een onwenselijke is, heeft de staatssecretaris een goedkeurend besluit gepubliceerd. Bij een gezamenlijke aankoop van een woning door partners, is toegestaan het eigenwoningverleden gelijkelijk te verdelen. Daarvoor gelden de volgende voorwaarden:

• de partners kopen de eigen woning aan in een 50%-50%-verhouding en gaan de schuld(en) voor financiering van de woning eveneens in die verhouding aan;
• beide partners doen een beroep op deze goedkeuring door de eigenwoningreserve en de eigenwoningrente op deze manier in de aangifte(n) op te nemen;
• beide partners accepteren dat toepassing van de goedkeuring door het zodanig opnemen van de eigenwoningreserve en de eigenwoningrente in de aangifte(-n) ook voor latere jaren geldt. De verdeling bij helft van het eigenwoningverleden van één of beide partners kan daardoor niet meer worden herzien of teruggedraaid in een later belastingjaar.

Voorbeeld 2

Dezelfde situatie van Thea en Hans als in voorbeeld 1, maar dan met gebruikmaking van de goedkeuring. In hun aangiften voor de inkomstenbelasting geven Thea en Hans aan dat ze het eigenwoningverleden van Thea verdelen.

Voor zowel Thea als Hans geldt dan het volgende: Ze verkrijgen beiden een woning van € 100.000 en beiden twee leningdelen van € 75.000 (aflossingsvrij) respectievelijk € 25.000 (met annuïtair aflossingsschema).

Omdat ze het eigenwoningverleden van Thea hebben verdeeld, hebben beiden recht op overgangsrecht ter hoogte van € 75.000 (de bestaande eigenwoningschuld). Daarom geldt voor beiden dat die lening kwalificeert als eigenwoningschuld, waarover de rente nog 20 jaar aftrekbaar is. Hans krijgt dus wel te maken met beperking van de 30-jaars periode van renteaftrek, omdat hij ook het aftrekverleden van Thea over haar oude lening verkrijgt.

Ook het leningdeel van € 25.000 is voor beiden een eigenwoningschuld, omdat voldaan wordt aan de fiscale aflossingseis. Voor beiden is dit een ‘nieuwe schuld’ waarover de rente 30 jaar aftrekbaar is.

Gebruikmaking van de goedkeuring is onomkeerbaar. Dat betekent dat als Thea en Hans na een aantal jaren uit elkaar zouden gaan, Hans wel het eerder verkregen eigenwoningverleden van Thea ‘meeneemt’. Ook kan Thea niet meer terugvallen op haar overgangsrecht van een bestaande eigenwoningschuld van € 150.000, maar slechts op de helft daarvan.

Wat als een van de partners een eigenwoningreserve heeft?

In de geschetste situatie van Thea en Hans, verkocht Thea haar woning voor exact het bedrag van haar bestaande eigenwoningschuld. Er werd daardoor geen overwaarde gerealiseerd. Wanneer dit wel het geval is, komen de gevolgen van de bijleenregeling in beeld. De overwaarde van een verkochte woning komt in mindering op de aankoopprijs van de nieuwe woning, om de maximale eigenwoningschuld vast te stellen.

Voorbeeld 1

Paul heeft een eigen woning sinds 2010. In 2019 leert hij Simone kennen. Simone heeft nog nooit eerder een eigen woning gehad. Paul en Simone besluiten, ongehuwd, gezamenlijk een andere woning aan te kopen van € 250.000. Paul verkoopt zijn woning voor € 150.000 en lost daarmee zijn eigenwoningschuld van € 100.000 af. Hij realiseert een eigenwoningreserve van € 50.000.

Paul en Simone willen de nieuwe woning zoveel mogelijk financieren. Ze denken dat als ze de eigenwoningreserve van Paul in zijn geheel benutten, de maximale eigenwoningschuld voor hen in totaal € 250.000 -/- € 50.000 = € 200.000 moet zijn. Dit bedrag lenen ze dan ook.

Wat gebeurt er fiscaal?

Voor Simone geldt dat ze (in fiscale zin) een woning verkrijgt van € 125.000 (de helft) en daarvoor een eigenwoningschuld aangaat van € 100.000 (ook de helft van het totaal). Simone heeft nog geen eigenwoningverleden, dus de hele lening kwalificeert als eigenwoningschuld, wanneer ook aan de andere vereisten van de eigenwoningschuld wordt voldaan.

Voor Paul geldt ook dat hij een woning verkrijgt van € 125.000 (de andere helft). Ook hij gaat een lening aan van € 100.000. Maar omdat Paul een eigenwoningreserve heeft van € 50.000, kwalificeert niet de hele schuld als eigenwoningschuld. In fiscaal opzicht heeft hij namelijk niet zijn hele eigenwoningreserve gebruikt. Als hij toch € 100.000 leent, valt daarvan € 25.000 in box 3 van de inkomstenbelasting. De rente daarover is niet aftrekbaar. Alleen de rente over € 75.000 is aftrekbaar als rente over een eigenwoningschuld.

Oplossing 1: goedkeurend besluit staatssecretaris

De Staatssecretaris van Financiën beaamt dat de uitwerking van het voorbeeld van Paul en Simone een onwenselijke kan zijn. Daarom heeft hij op 30 januari 2018 een goedkeurend besluit gepubliceerd. De goedkeuring houdt in dat het bij een gezamenlijke aankoop van een woning door partners is toegestaan het eigenwoningverleden gelijkelijk te verdelen. Voor deze goedkeuring gelden de volgende voorwaarden:

• de partners kopen de eigen woning aan in een 50%-50%-verhouding en gaan de schuld(en) voor financiering van de woning eveneens in die verhouding aan;
• beide partners doen een beroep op deze goedkeuring door de eigenwoningreserve en de eigenwoningrente op deze manier in de aangifte(n) op te nemen;
• beide partners zijn akkoord met de volgende consequentie: toepassing van de goedkeuring door het zodanig opnemen van de eigenwoningreserve en de eigenwoningrente in de aangifte(-n) geldt ook voor latere jaren. De verdeling bij helft van het eigenwoningverleden van één of beide partners kan daardoor niet meer worden herzien of teruggedraaid in een later belastingjaar.

In de voorwaarden staat niet alleen dat het gaat om de eigenwoningreserve, maar ook om de eigenwoningrente. Dat betekent dat het hele eigenwoningverleden verdeeld wordt, dus ook de verlopen periode van maximale renteaftrek van 30 jaar. En het (eventuele) overgangsrecht dat geldt voor de eigenwoningschuld van Paul.

Voorbeeld 2

Als Paul en Simone uit voorbeeld 1 zouden kiezen voor toepassing van de goedkeuring in het besluit, zou wel de hele lening van € 200.000 als eigenwoningschuld kwalificeren. Dan zouden zowel Paul als Simone worden geacht € 25.000 aan eigenwoningreserve te hebben. Door die in mindering te brengen op hun aanschaf van € 125.000 per persoon, ontstaat een maximale eigenwoningschuld van € 100.000 voor elk van hen.

Let op! Het betekent wel dat Simone over een deel van de lening geen 30 jaar renteaftrek heeft. Ze krijgt ook de helft van het aftrekverleden van Paul. Paul verliest bovendien de helft van zijn overgangsrecht: de helft van de bestaande eigenwoningschuld (zonder fiscale aflossingsplicht) gaat over op Simone.

Deze oplossing biedt op korte termijn soelaas, omdat een hoger bedrag kwalificeert als eigenwoningschuld. Maar er kleven mogelijke nadelen aan: als Paul en Simone na een paar jaar uit elkaar gaan, heeft Paul recht op een vergoeding van Simone ter hoogte van de helft van zijn inbreng. In fiscaal opzicht krijgt Simone echter een eigenwoningreserve, omdat haar eigenwoningschuld verlaagd is met de helft van de eigenwoningreserve van Paul, terwijl ze dit geld niet daadwerkelijk heeft (dat moet ze vergoeden aan Paul). Ook krijgt Simone de helft van het eigenwoningverleden van Paul, waardoor ze feitelijk geen 30 jaar hypotheekrenteaftrek kan krijgen.

Oplossing 2: interne draagplicht vastleggen

Naast de mogelijkheid om gebruik te maken van het goedkeurend besluit van de Staatssecretaris, keurt de Belastingdienst ook een andere methodiek goed, om het ongewenste effect van samenwonenden die gezamenlijk een eigen woning kopen, te repareren. Dat staat vermeld op de website van de Belastingdienst:

"U kunt ook gezamenlijk een eigenwoningschuld aangaan, maar bijvoorbeeld over de onderlinge schuldverhouding afwijkende afspraken maken (interne draagplicht). Het is wel verstandig om dit schriftelijk vast te leggen. In dat geval kunnen u en uw partner voorkomen dat u beiden te maken krijgt met een beperking van de (hypotheek-) renteaftrek, en hoeft u niet gezamenlijk rekening te houden met de eigenwoningreserve."

Deze mogelijkheid is specifiek van belang voor situaties waarbij één van de partners (met een eigenwoningverleden) geld inbrengt en de ander niet.

De inbreng van één van de partners gebeurt veelal vanwege een eigenwoningreserve van die ene partner. De partners kunnen afspreken dat de ene partner zijn hele eigenwoningreserve inbrengt, en daarmee een lager deel van de eigenwoningschuld draagt, terwijl wel beiden voor de helft eigenaar van de woning zijn.

Voorbeeld 3

Als Paul en Simone uit voorbeeld 1 zouden kiezen voor het vastleggen van een verschillende interne draagplicht, zou ook de hele lening van € 200.000 kwalificeren als eigenwoningschuld. Bij de gezamenlijke aankoop van € 250.000 en een eigenwoningreserve van Paul van € 50.000, zou dit fiscaal als volgt uitwerken:

Paul zou een eigenwoningschuld aangaan van € 75.000 (de helft van de aankoopwaarde van de woning, verminderd met zijn eigenwoningreserve). Simone zou een eigenwoningschuld aangaan van precies de helft van de waarde van de woning (€ 125.000).

Dit kan alleen wanneer ze laten vastleggen dat elk van hen 50% eigenaar is van de woning en:

• dat Paul € 50.000 inbrengt en Simone niets;
• dat Paul een nominale vordering van € 25.000 op Simone heeft (omdat de helft van de woning al van Paul is);
• de rest van de woning, onder aftrek van die vordering, naar rato van de eigendomsverhouding van 50%-50% verdeeld zal worden.

De uitkomst van oplossing 1 en 2 is gelijk: in beide gevallen kwalificeert de hele lening van € 200.000 als eigenwoningschuld. Toch is er een verschil: in oplossing 2 gaat de helft van de eigenwoningreserve van Paul niet onomkeerbaar over op Simone.

Lees ook het thema Eigenwoningregeling op de Navigator en het thema Aftrekbare kosten eigen woning en eigenwoningforfait op het mkb-platform Avanzer Antwoord.

Bron: Avanzer Antwoord