De woningmarktmaatregelen uit het Begrotingsakkoord 2013 hebben structureel een neerwaarts effect op de huizenprijzen van 4%. Dat blijkt uit een analyse van het Centraal Planbureau (CPB). Ook De Nederlandse Bank (DNB) geeft in haar analyse aan dat de beperking van de kredietverlening een drukkend effect heeft op de woningprijzen. Bovendien zullen starters naar verwachting minder lenen. Beide analyses zijn door minister De Jager van Financiën naar de Tweede Kamer gestuurd.

Het CPB is in de analyse uitgegaan van de volgende woningmarktmaatregelen uit het Begrotingsakkoord voor 2013:

De permanente verlaging van de overdrachtsbelasting tot 2%.
De beperking van de hypotheekrenteaftrek. Vanaf 1 januari 2013 geldt voor nieuwe hypotheken dat men alleen voor aftrek in aanmerking komt als de lening ten minste annuïtair en geheel wordt afgelost in maximaal 30 jaar.
De box 1 vrijstelling voor de KEW die voor bestaande gevallen blijft bestaan.
De geleidelijke afbouw van de verhouding tussen de maximale hypothecaire lening waarover rente kan worden afgetrokken en de waarde van de woning bij aankoop. Deze wordt vanaf 2013 in zes gelijke stappen verlaagd van 106% naar 100%.
De maximale jaarlijkse huurstijging voor huurders met een inkomen van € 33.000 per jaar tot € 43.000. Deze bedraagt vanaf 2013 maximaal 1 procentpunt boven inflatie.
De afroming van extra huurinkomsten. De extra huurinkomsten worden in 2013 voor € 13 mln afgeroomd via een verhuurderbelasting.

Volgens het CPB hebben de woningmarktmaatregelen van het Begrotingsakkoord 2013 aanvankelijk een zeer beperkt effect op de woningmarkt.Structureel hebben deze maatregelen echter een neerwaarts effect op huizenprijzen van 4%.

Minder leencapaciteit voor starters

DNB verwacht dat starters door de maatregelen minder zullen gaan lenen, omdat de woonlasten van een annuitaïre hypotheek hoger uitvallen dan van de momenteel gangbare combihypotheek. De combihypotheek is een combinatie van een volledig aflossingsvrije lening en een bankspaarproduct waarmee aan het eind van de looptijd de lening voor 50% kan worden afgelost. Bij een annuitaïre hypotheek wordt daarentegen vanaf het begin afgelost, waarbij de periodieke som van de rente (voor belasting) en de aflossing over de hele periode constant is en de hypotheek aan het eind van de looptijd volledig is afgelost.

Doordat de aflossingen anders in de tijd zijn gespreid, zijn de rentelasten bij beide hypotheekvormen verschillend. Bij een annuitaïre hypotheek wordt meteen begonnen met aflossen, waardoor de bruto rentelasten gedurende de looptijd lager zijn. Daardoor is echter tevens het totale belastingvoordeel samenhangend met de hypotheekrenteaftrek kleiner dan bij een combihypotheek. Bovendien loopt een starter bij een annuitaïre hypotheek arbitragewinsten mis, die bij een combihypotheek ontstaan als het netto rendement op sparen hoger is dan de netto hypotheekrente. Per saldo kan een starter bij een annuitaïre hypotheek minder lenen tegen dezelfde woonlasten dan bij een combihypotheek.

Afhankelijk van de mate waarin banken de leencapaciteit en/of starters de gewenste lening daadwerkelijk aanpassen, zullen de leenbedragen van starters dus tussen de 0 en 9% lager uitvallen.

Bron: Redactie TaxLive

Informatiesoort: Nieuws