De zaak (Hof Arnhem-Leeuwarden 17 december 2014, nr. ECLI:NL:GHARL:2014:9823) verloopt als volgt: Een echtpaar koopt in 2008 een kavel grond om een eigen woning op te bouwen. Met de verkoper spreken zij af dat de koopovereenkomst kan worden teruggedraaid binnen een termijn van twee jaar. De verkoper betaalt dan de koopsom terug. Dit gebeurt uiteindelijk in december 2009.

De partners zijn voor de financiering van de kavel grond een lening aangegaan van € 300.000. De man trekt een deel van de over 2008 betaalde rente af. De belastinginspecteur weigert deze renteaftrek. Volgens de inspecteur is er namelijk helemaal geen sprake van een eigen woning. In hoger beroep oordeelt Hof Arnhem-Leeuwarden dat de kavel grond niet kwalificeert als eigen woning in de zin van de Wet IB 2001.

Het hof geeft de volgende redenen:

1. De bouwactiviteiten zijn nog niet begonnen.
2. Volgens de wettelijke definitie van eigen woning moet de waardeverandering de belastingplichtige of zijn partner voor meer dan 50% aangaan. Omdat het echtpaar de overeenkomst kan terugdraaien lopen zij niet het risico van waardedaling.
3. Een woning in aanbouw kan kwalificeren als eigen woning. Voorwaarde: de verwachting is dat het echtpaar de woning zal betrekken in het kalenderjaar zelf of in één van de daaropvolgende twee (tegenwoordig: drie) kalenderjaren. Deze verwachting was er helemaal niet.

Slotsom: de rente is niet fiscaal aftrekbaar.

Belang voor de praktijk

Hoofdregel: alleen het hoofdverblijf van een belastingplichtige kan kwalificeren als eigen woning. Op deze hoofdregel bestaan meerdere uitzonderingen. Op grond van artikel 3.111 lid 3 Wet IB 2001 kan een woning in aanbouw ook kwalificeren als eigen woning.

Naar aanleiding van twee arresten van de Hoge Raad van 3 oktober 2014 (arrest 1 en arrest 2) geeft het Ministerie van Financiën in het besluit van 26 november 2014 aan wat zij onder een woning in aanbouw verstaat. Het besluit maakt een onderscheid tussen een nieuwbouwwoning en een bouwkavel.

• Nieuwbouw: er is sprake van een woning in aanbouw vanaf het moment van sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst. Daarbij is het aan de belastingplichtige om aannemelijk te maken dat de woning in aanbouw uitsluitend is bestemd om, in het kalenderjaar of één van de drie daaropvolgende jaren, als hoofdverblijf te dienen.
• Bouwkavel: In ieder geval vanaf zes maanden voorafgaand aan de start van de bouwwerkzaamheden, is sprake van een woning in aanbouw. Ook hier moet de belastingplichtige aannemelijk maken dat die woning in aanbouw uitsluitend bestemd is om hem in het kalenderjaar of één van de drie daaropvolgende jaren als hoofdverblijf te dienen.

Het besluit van 26 november 2014 is vooruitlopend op wetgeving gegeven. Het ligt in de lijn der verwachting dat deze wetgeving inhoudelijk niet zal afwijken van dit besluit.
 

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden