Op 16 augustus 2012 vond bij Huizinge, gemeente Loppersum, een aardbeving plaats met een kracht van 3,6 op de schaal van Richter. Drie eigenaren van woningen in het aardbevingsgebied maakten bezwaar tegen hun woz-beschikkingen voor 2013. Twee van die woningen hebben schade geleden door de aardbeving. In een van beide gevallen is die schade door de NAM vergoed.
De waarde in de woz-beschikkingen was vastgesteld naar de toestand op de waardepeildatum 1 januari 2012. Volgens de belanghebbenden moet de gemeente bij die waardebepaling rekening houden met de gevolgen van de aardbeving die op 16 augustus van dat jaar heeft plaatsgevonden.
Volgens de Wet waardering onroerende zaken moet rekening worden gehouden met de staat van de onroerende zaak op de waardepeildatum, tenzij die toestand wijzigt als gevolg van, onder meer, vernietiging. Hetzelfde geldt als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid. In die gevallen geldt de waarde naar de toestand bij het begin van het volgende jaar, in dit geval 1 januari 2013.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank Noord-Nederland heeft geoordeeld dat geen sprake was van een dergelijke bijzondere omstandigheid, en dat de waarde moet worden vastgesteld naar de toestand op 1 januari 2012, maar dat wel rekening moet worden gehouden met de op die datum bestaande bodemgesteldheid en de daaruit voortvloeiende waardebeïnvloedende factoren. De rechtbank kende een afwaardering toe van 10 percent, die als richtlijn kan dienen voor de in het aardbevingsgebied liggende woningen. Ook oordeelde de rechtbank dat fysieke schade niet tot een lagere waarde leidt in gevallen waarin de schade door de NAM wordt vergoed.
In alle zaken gingen zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar in hoger beroep.
Waardevermindering door aardbeving
Het gerechtshof komt tot een ander oordeel dan de rechtbank. Voor de woningen die schade hebben opgelopen, is sprake van gedeeltelijke vernietiging. De staat van de woningen is dus gewijzigd, en daarom moet rekening worden gehouden met een waardevermindering door de aardbeving. Die waardevermindering bestaat uit de schade, door het hof geschat op € 10.000, een imagoschade van 5 percent, en een rompslompschade van € 2.500. Voor de waardevermindering maakt het niet uit of de schade aan de eigenaar is vergoed of nog zal worden vergoed. Voor de woning die geen schade heeft opgelopen, houdt het hof geen rekening met de gevolgen van de aardbeving, omdat de staat van de woning niet is gewijzigd. Ook acht het hof geen andere, specifiek voor de woning geldende, bijzondere omstandigheid aanwezig die tot een waardevermindering zou moeten leiden.
Bron: Hof Arnhem-Leeuwarden
Informatiesoort: Nieuws
Rubriek: Waardering onroerende zaken
3