Het 2%-overdrachtsbelastingtarief bij de verkrijging van een woning wordt anders toegepast, dan de wetgever heeft bedoeld. Het speelt namelijk geen enkele rol of de verkrijging wel of niet bijdraagt aan de doorstroming op de woningmarkt, zo blijkt uit de conclusie van Advocaat-Generaal Wattel in vier overdrachtsbelastingzaken. De A-G zet het toetsingskader voor het begrip 'woning' in de overdrachtsbelasting zo stevig in het zadel, dat het er dik in zit dat de Belastingdienst bakzeil haalt en de wet wordt aangepast.
Laag overdrachtsbelastingtarief
De verkrijging van een onroerende zaak gaat gepaard met 6% overdrachtsbelasting, maar niet voor woningen. Sinds 2011 geldt voor de verkrijging van een woning het 2%-tarief. Wat precies onder 'woning' moet worden verstaan is niet in de wettekst zelf terug te vinden, maar wel in de parlementaire geschiedenis. Hieruit volgt dat onder woningen moet worden verstaan: 'onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Bij twijfel is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het maakt geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of de woning verhuurt aan een particulier en tijdelijke leegstand ontneemt aan de onroerende zaak niet het karakter van woning.'
Toetsingskader
Daarmee lijkt het begrip 'woning' helder, maar schijn bedriegt, want wat als de onroerende zaak op het moment van verkrijging of vlak daarvoor niet in gebruik was als een reguliere woning? Een vraag die regelmatig speelt in de praktijk. In de vier overdrachtsbelastingzaken maakt de A-G duidelijk dat het feitelijk gebruik weinig ter zake doet. Het ging in die vier zaken respectievelijk om een kantoorvilla, een tandartspraktijk, een hospice en een bedrijfspand. Voor de vraag of een onroerende zaak 'naar zijn aard bestemd is voor bewoning' is volgens de A-G allereerst van belang de oorspronkelijke bouwkundige aard bij de bouw en de daaruit volgende objectieve bestemming. Ten tweede is van belang of nadien bouwkundig is ingegrepen en met welk bouwkundig doel en objectief effect. De publiekrechtelijke bestemming is alleen van belang in geval van twijfel. Niet van belang is of de verkrijging bijdraagt aan de doorstroming op de woningmarkt. Het argument van de staatssecretaris dat de impuls aan de woningmarkt het doel van de regeling is, houdt voor wat betreft de A-G, geen stand, omdat de wetgever de faciliëring daarvan niet afhankelijk heeft gemaakt.
Bouwkundige bestemming
Voor Aad Rozendal, Hoofd Bureau Vaktechniek fiscaal bij RSM en universitair docent aan de UvA, komt de conclusie van de A-G als een positieve bevestiging. "Door de bouwkundige bestemming als uitgangspunt te nemen, schept de A-G helderheid. Ik kan me niet voorstellen dat de Hoge Raad nog een andere koers gaat varen. Een andere uitleg voor ‘naar zijn aard bestemd voor bewoning' is nauwelijks denkbaar. De parlementaire geschiedenis maakt duidelijk dat er niet moet worden gekeken naar gebruik en ook niet naar de geschiktheid als woning. De gemeentelijke bestemming komt pas om de hoek bij twijfel. Wat overblijft is dus de bouwkundige bestemming en de bouwkundige staat van het object. Zolang een woningobject geen transformatie heeft ondergaan – de bouwkundige aanpassingen zijn door de jaren heen beperkt gebleven – blijft deze een woning, ook als het gebruik is veranderd."
Bakzeil
In alle vier de overdrachtsbelastingzaken doet de A-G de aanbeveling om de cassatieberoepen ongegrond te verklaren. Als de Hoge Raad de goed doortimmerde conclusies volgt, haalt de Belastingdienst bakzeil. Het valt Rozendal – die veel partijen bijstaat in discussies op dit vlak − op dat de Belastingdienst vaak op basis van niet-relevante aspecten concludeert dat een object geen woning is. Vaak hecht men teveel waarde aan de gemeentelijke bestemming (die doet echter pas ter zake bij twijfel) en het gebruik (dat doet helemaal niet ter zake). Nu is het straks voor zowel de praktijk als de Belastingdienst duidelijk dat de bouwkundige bestemming als uitgangspunt geldt."
Wetswijziging?
"En natuurlijk is deze hele regeling van een lager overdrachtsbelastingtarief bij de verkrijging van een woning bedoeld geweest om de woningmarkt op gang te brengen", vervolgt Rozendal. "Maar de wetgever heeft de reikwijdte van de regeling, met een objectbenadering in plaats van een benadering naar de hoedanigheid of de aard van het subject (koper of verkoper), niet laten aansluiten op het doel van de regeling. De kans dat de wetgever de reikwijdte gaat aanpassen als de Hoge Raad het advies van de A-G overneemt, is dan ook zeer wel aanwezig. De regeling bevat namelijk een mismatch waarbij 2% in plaats van 6% overdrachtsbelasting kan worden geclaimd door kopers die niet de intentie hebben het object te gaan gebruiken voor bewoning. Aan de andere kant lopen particulieren die wel de intentie hebben om een object te bewonen tegen het 6%-tarief aan, omdat het object een voormalig schoolgebouw is geweest, of bijvoorbeeld een oude kerk of een voormalig kantoor. Een meer realistische en veel zuiverdere benadering is het 2%-overdrachtsbelastingtarief toe te staan als de koper het object als eigen woning in de zin van de Wet inkomstenbelasting 2001 gaat gebruiken. Details nagelaten is dit een logische keuze die meer aansluit bij de praktijk."
Bron: Redacteur Marit Muller
Informatiesoort: Nieuws
Rubriek: Belastingen van rechtsverkeer
8