Een man is een lening aangegaan voor de financiering van zijn oude woning. In 2009 verhuist hij naar een nieuwe woning, waarvoor hij een nieuwe lening aangaat. De lening op de oude woning kwalificeert deels ook nog als eigenwoningschuld, aldus Hof Arnhem-Leeuwarden.
De zaak (18 september 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:8334) gaat als volgt. Een man heeft een eigen woning met een hypotheekschuld van € 725.000. Hij verhuist in 2009 naar een nieuwe woning. Deze nieuwe woning kost € 1.355.000. Maar inclusief verbouwingskosten bedraagt de kostprijs van die nieuwe woning echter € 2.235.000. De man heeft voor de nieuwe woning bij de bank een lening gesloten van € 1.200.000 en een lening van € 310.000 bij zijn eigen bv.
Volgens de man bedraagt zijn eigenwoningschuld in totaal € 1.767.500. Maar volgens Rechtbank Gelderland bedraagt de eigenwoningschuld € 1.510.000. De lening voor de oude woning van € 725.000 is immers aangegaan voor de oude woning en kan niet worden aangemerkt als een lening voor de nieuwe woning. De man geeft aan dat hij er uit administratieve en kostenoverwegingen voor heeft gekozen om voor een bedrag van € 725.000 geen nieuwe lening af te sluiten. Daar heeft de
rechtbank geen boodschap aan.
In hoger beroep oordeelt het Hof Arnhem-Leeuwarden echter anders. Volgens het hof kan de man de oude lening wel meenemen naar de nieuwe woning. De man wilde de oude lening, zodra de oude woning zou zijn verkocht, gebruiken voor de verbouwingskosten. Tot de verkoop van de oude woning zou hij de verbouwingskosten voorschieten. De man heeft dit voldoende aannemelijk gemaakt. Daarmee is het gelijk aan de man.
Belang voor de praktijk
Normaal gesproken had de man de lening voor de oude woning moeten aflossen en vervolgens een nieuwe lening moeten aangaan. Had hij dit gedaan, dan was er geen fiscale discussie geweest. De man koos er echter voor om de stappen 'aflossen en opnieuw lenen' over te slaan. Het hof heeft hier duidelijk minder moeite mee dan de rechtbank. Als je dit soort discussies met de Belastingdienst wilt voorkomen, kun je (1) beter de situatie van tevoren voorleggen aan de Belastingdienst of (2) toch
kiezen voor de stappen 'aflossen en opnieuw lenen'.
Wie zijn kapitaalverzekering, spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning (KEW/SEW/BEW) afkoopt, moet met de afkoopsom zijn eigenwoningschuld aflossen. Gebeurt dit niet, dan is het rentebestanddeel in de afkoopsom belast. Wie er een verbouwing mee betaalt, loopt er tegenaan dat dit fiscaalrechtelijk niet leidt tot een belastingvrije kapitaalsuitkering. Je zult dan toch de omweg van eerst financieren en dan aflossen moeten bewandelen, althans dat is het officiële standpunt van de
Belastingdienst. Dat dit 'lenen en aflossen' in de praktijk – vanwege acceptatienormen – niet altijd mogelijk is, is een feit. Dat dit (onnodig) extra kosten met zich meebrengt, is eveneens een gegeven.
Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden