Onlangs is een besluit verschenen over de eigenwoningreserve en eigenwoningschuld bij de gezamenlijke aankoop van een eigen woning en het gezamenlijk aangaan van een eigenwoningschuld door partners. Wat is met dit in de besluit in de hand de ruimte om een hoger bedrag aan aflossingsvrije hypotheek te kunnen financieren?
Een voorbeeld: Een man en zijn vriendin willen samen een eigen woning kopen. Zijn eigen woning heeft hij halverwege vorig jaar verkocht. Die woning had hij sinds januari 2010. Hij had de aankoop gefinancierd met een aflossingsvrije hypotheek van € 150.000. Bij de verkoop heeft hij een eigenwoningreserve gerealiseerd van € 100.000. De nieuwe woning kost € 300.000. Zijn vriendin heeft nooit een eigen woning gehad. Zij zal haar aankoop in principe moeten financieren met een annuïteitenhypotheek. Het besluit van 30 januari 2018 zou de ruimte bieden om meer aflossingsvrij te kunnen financieren. Hoe zit dat?
Als de man en zijn vriending allebei een aandeel van 50% in de woning verkrijgen opent dat de mogelijkheid van een beroep op het besluit. Om de gevolgen daarvan inzichtelijk te maken, komt eerst de financiering van de woning aan de orde zónder een beroep te doen op het besluit.
| Eigenwoningschuld man | Eigenwoningschuld vrouw |
| Aankoop 50% woning: € 150.000 | Aankoop 50% woning: € 150.000 |
| Af: eigenwoningreserve: € 100.000 -/- | Af: eigenwoningreserve: € 0 -/- |
| Maximale eigenwoningschuld € 50.000 | Maximale eigenwoningschuld € 150.000 |
| De schuld is een bestaande eigenwoningschuld (artikel 10bis.1 Wet IB 2001) | De schuld is een ‘nieuwrecht' eigenwoningschuld (artikel 3.119a Wet IB 2001) |
| Voor dit bedrag mag een aflossingsvrije hypotheek worden gesloten | Dit bedrag moet met een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek worden geleend om fiscale renteaftrek te kunnen krijgen |
| De rente is nog ca. 22,5 jaar aftrekbaar | De rente is nog 30 jaar aftrekbaar |
Aan de ene kant herleeft het overgangsrecht op de vorige eigenwoningschuld maar voor een bedrag van € 50.000. Aan de andere kant bestaat nog dertig jaar renteaftrek voor een bedrag van € 150.000. Dit wordt anders als de man en zijn vriendin een beroep doen op het besluit. Daarvoor is nodig dat zij afspreken dat zij ook de lening(en) sluiten in een verhouding van 50:50 (niets afspreken heeft hetzelfde effect). Door een beroep te doen op de goedkeuring uit het besluit draagt de man in feite de helft van zijn eigenwoningverleden over aan zijn vriendin. Zou zij ook een eigenwoningverleden hebben, dan krijg je de helft daarvan, maar daar is in jullie geval geen sprake van. Bij het begrip eigenwoningverleden moet je denken aan het overgangsrecht voor bestaande eigenwoningschulden met de daarbij behorende restduur renteaftrek, de eigenwoningreserve, de aflossingsstand, etc.
De financiering van de woning ziet er nu als volgt uit.
| Eigenwoningschuld man | Eigenwoningschuld vrouw |
| Aankoop 50% woning: € 150.000 | Aankoop 50% woning: € 150.000 |
| Af: eigenwoningreserve: € 50.000 -/- | Af: eigenwoningreserve: € 50.000 -/- |
| Maximale eigenwoningschuld € 100.000 | Maximale eigenwoningschuld € 100.000 |
| Voor een bedrag van € 75.000 is er sprake van een bestaande eigenwoningschuld (artikel 10bis.1 Wet IB 2001) | Voor een bedrag van € 75.000 is er sprake van een bestaande eigenwoningschuld (artikel 10bis.1 Wet IB 2001) |
| Voor dit bedrag mag een aflossingsvrije hypotheek worden gesloten | Voor dit bedrag mag een aflossingsvrije hypotheek worden gesloten |
| De rente hiervoor is nog ca. 22,5 jaar aftrekbaar | De rente hiervoor is nog ca. 22,5 jaar aftrekbaar |
| Voor een bedrag van € 25.000 is er sprake van een ‘nieuwrecht' eigenwoningschuld (artikel 3.119a Wet IB 2001) | Voor een bedrag van € 25.000 is er sprake van een ‘nieuwrecht' eigenwoningschuld (artikel 3.119a Wet IB 2001) |
| Dit bedrag moet met een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek worden geleend om fiscale renteaftrek te kunnen krijgen | Dit bedrag moet met een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek worden geleend om fiscale renteaftrek te kunnen krijgen |
| De rente hiervoor is nog 30 jaar aftrekbaar | De rente hiervoor is nog 30 jaar aftrekbaar |
Nota bene: Op grond van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen mag een bank maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij financieren. Dat past in deze situatie precies.
Het besluit leidt tot een hogere bestaande eigenwoningschuld, namelijk voor het volle bedrag van € 150.000. De ‘nieuwrecht' eigenwoningschuld is navenant lager, een bedrag van € 50.000. Daar staat tegenover dat de man zónder toepassing van het besluit nog 30 jaar renteaftrek had voor een aflopend bedrag van € 150.000, terwijl dit door toepassing van het besluit een bedrag van € 50.000 is.
Door toepassing van het besluit zullen de netto maandlasten lager zijn. Daar staat tegenover dat er op de aflossingsvrije hypotheek niet wordt afgelost. Die blijft dus onverkort uitstaan. Verder is van belang dat de overdracht van de helft van de eigenwoningreserve én de helft van het overgangsrecht voor bestaande eigenwoningschulden door de man en zijn vriendin onomkeerbaar is.
Lees ook het bericht Financiën haalt met nieuw besluit angel uit fiscale eigenwoningproblematiek en bekijk de video over het besluit op TaxVisions.nl.
Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden
Informatiesoort: Nieuws
Rubriek: Inkomstenbelasting
8