Een man heeft een nieuwe woning gekocht voor € 300.000 met een lening van eveneens € 300.000. Hij gaat de nieuwe woning nog verbouwen voor een bedrag van
€ 50.000 uit eigen middelen. Zijn huidige woning staat nu nog te koop. Met de verkoop van zijn huidige woning ontstaat naar verwachting een eigenwoningreserve van € 50.000. Hoe pakt de bijleenregeling in de situatie van de man uit?
De vraag die hieraan voorafgaat luidt: hoe hoog zijn de verwervingskosten van de nieuwe woning? De eigenwoningreserve wordt namelijk afgeboekt op dit bedrag van de verwervingskosten. Maken de verbouwingskosten nu onderdeel uit van deze verwervingskosten? Als het antwoord op deze vraag bevestigend luidt, is de uitwerking als volgt:
| Verwervingskosten eigen woning: | € 350.000 |
| Af: eigenwoningreserve: | € 50.000 -/- |
| Maximale eigenwoningschuld: | € 300.000 |
In die situatie verandert er fiscaalrechtelijk niets aan de financiering. De volledige lening die de man reeds is aangegaan, blijft kwalificeren als eigenwoningschuld in box 1. We gaan er dan wel van uit dat de lening voldoet aan de eisen die de Wet IB 2001 aan een eigenwoningschuld stelt. Als de verbouwingskosten géén onderdeel uitmaken van de verwervingskosten van de eigen woning, pakt het echter anders uit:
| Verwervingskosten eigen woning: | € 350.000 |
| Af: eigenwoningreserve: | € 50.000 -/- |
| Maximale eigenwoningschuld: | € 250.000 |
In deze uitwerking verhuist na verkoop van de oude woning een deel van € 50.000 van de lening naar box 3. De man kan natuurlijk ook alsnog de gerealiseerde eigenwoningreserve gebruiken voor een extra aflossing op de eigen woningschuld.
Maken de verbouwingskosten nu wel of niet onderdeel uit van de verwervingskosten? De Belastingdienst hanteert hierbij een praktisch uitgangspunt. Als de verbouwingskosten zijn gemaakt vóórdat de woning is betrokken, zijn deze kosten aan te merken als verwervingskosten. In dat geval is de eigenwoningschuld € 300.000 (uitwerking 1). Maar als de verbouwingskosten zijn gemaakt nádat de woning is betrokken, zijn die kosten niet als verwervingskosten aan te merken. De eigenwoningschuld bedraagt dan maximaal € 250.000 (uitwerking 2).
Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden
Informatiesoort: Nieuws
Rubriek: Inkomstenbelasting