De zaak verloopt als volgt. Een man bezit alle aandelen van een holding BV die op haar beurt weer alle aandelen van een werk BV bezit. De man is de enige werknemer van beide BV's. De werkzaamheden van de werk BV bestaan uit het kopen, renoveren en vervolgens verkopen van onroerende zaken. De renovatiewerkzaamheden voert de man zelf uit of met behulp van derden.

In 2011 en 2012 koopt hij twee panden in privé. Werk BV voert de renovatiewerkzaamheden uit. In 2012 en 2013 worden de panden met winst verkocht. De man neemt de verkoopwinst op in de aangifte vennootschapsbelasting van de werk BV. De inspecteur is van mening dat de verkoopwinst niet in de BV maar in privé wordt gerealiseerd. Hij corrigeert de aangifte inkomstenbelasting en neemt de verkoopwinst van de panden op als resultaat uit overige werkzaamheden.

De Rechtbank Noord-Holland bevestigt het standpunt van de Belastingdienst. Er is sprake van meer dan normaal vermogensbeheer. De rechtbank komt tot dit oordeel op grond van de kennis en de ervaring die de man heeft door de werkzaamheden van zijn BV's. Daarmee is het aannemelijk dat het de bedoeling van de man is om de panden met winst te verkopen.

Belang voor de praktijk

Het komt tegenwoordig steeds vaker voor dat particulieren in een zoektocht naar een interessant rendement beleggen in onroerend goed door het aankopen en vervolgens verhuren van een woning. De aankoop kan worden gefinancierd.

Beleggingen in onroerende zaken kunnen voor de heffing van inkomstenbelasting in box 1 of box 3 vallen. Artikel 3.91 Wet IB 2001 geeft aan dat als in box 1 belaste werkzaamheid is aan te merken het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat, zoals bij het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.

De vraag wat precies onder normaal vermogensbeheer moet worden verstaan is regelmatig inzet van procedures. Uit die zeer specifieke jurisprudentie blijkt dat de feiten van groot belang zijn. Aanwijzingen voor een belaste werkzaamheid in box 1 zijn bijvoorbeeld de snelheid van doorverkopen, het zelf verrichten of aansturen van renovaties en projectontwikkeling. Ook speelt het aantal onroerende zaken een rol van betekenis. Van normaal vermogensbeheer is in ieder geval geen sprake als die arbeid naar aard en omvang onmiskenbaar als doel heeft daarmee een hoger rendement te behalen dan het rendement bij normaal vermogensbeheer.

Bij de verhuur van een pand (vermogensbeheer) verricht de verhuurder arbeid. De verhuurder heeft contact met huurders, int de huur en stelt huurovereenkomsten op. Uit jurisprudentie blijkt dat deze werkzaamheden kwalificeren als normaal vermogensbeheer.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden