Het gaat om de volgende drie arresten van de Hoge Raad (allen gepubliceerd op 3 oktober 2014):  nr. ECLI:NL:HR:2014:2871, ECLI:NL:HR:2014:2872 en ECLI:NL:HR:2014:2873.

Wanneer is er sprake van een eigen woning? Artikel 3.111 Wet IB 2001 geeft de fiscale definitie voor de heffing van inkomstenbelasting. Voor de meeste gevallen is daarmee wel antwoord gegeven op de vraag wanneer er sprake is van een eigen woning. Maar discussie ontstaat over het begrip woning in aanbouw.

Een woning in aanbouw kwalificeert op grond van deze wetsbepaling ook als eigen woning. Maar wat is dat, een woning in aanbouw? De Hoge Raad geeft in drie uitspraken invulling aan dit begrip.

Volgens de Hoge Raad is pas sprake van een woning in aanbouw op het moment dat de bouwwerkzaamheden zijn gestart. Dit betekent dat er in de volgende situaties nog geen sprake is van een eigen woning:

1. Iemand koopt een stuk grond om hier een woning op te (laten) bouwen. Er is nog geen enkele stap gezet om op de grond te gaan bouwen.
2. Idem maar nu is er een bouwvergunning aangevraagd/verkregen.
3. Idem maar nu is de aannemer bezig de grond bouwrijp te maken.
4. Iemand koopt een woning. Deze moet hij eerst (laten) slopen.

Pas op het moment dat er daadwerkelijk gebouwd wordt – zogezegd het moment dat de eerste heipaal de grond in gaat – is er sprake van een woning in aanbouw. Pas vanaf dat moment vindt de eigenwoningregeling toepassing.

Belang voor de praktijk

Zolang er nog geen sprake is van een eigen woning, kan de eigenaar de financieringsrente niet fiscaal aftrekken. Er is immers nog geen sprake van een eigen woning, dus ook niet van een eigenwoningschuld. Pas op het moment dat de bouwactiviteiten zijn gestart, is er sprake van een eigenwoningschuld en daarmee van eigenwoningrente.

Dit moment van aanvang van de bouwactiviteiten is van groot belang voor de beoordeling of een schuld kwalificeert als bestaande eigenwoningschuld (art. 10bis.1 Wet IB 2001) dan wel als nieuwrecht eigenwoningschuld (art. 3.119a Wet IB 2001). Ook voor het herleven van een spaarproduct in box 1 als KEW, SEW of BEW is dit moment van belang.

Voorbeeld

A verkoopt zijn eigen woning in 2013. De (bestaande) eigenwoningschuld op die woning bedraagt € 250.000. Er ontstaat geen eigenwoningreserve bij de verkoop van de woning. A verhuist voor zolang het duurt naar een huurwoning. A's spaarrekening eigen woning (SEW) is fictief gedeblokkeerd. Hij houdt de rekening aan. Op de rekening staat bij fictieve deblokkering een saldo van € 25.000. In september 2014 koopt A een bouwkavel. De aannemer is op dat moment bezig met het bouwrijp maken van de grond (voorbelasten e.d.). Op 2 januari 2015 gaat de eerste heipaal de grond in. Op dat moment is er pas sprake van een woning in aanbouw, dus van een eigen woning in de zin van de Wet IB 2001. Dit betekent dat de eigenwoningschuld die A aangaat voor de eigen woning niet kwalificeert als een bestaande eigenwoningschuld. De lening moet voldoen aan de aflossingseis. Ook kan het spaarproduct niet herleven in box 1 als SEW. De kostprijs van de woning bedraagt € 300.000. Vanwege de definitieve deblokkering van de SEW in 2013 kan A maximaal een (nieuwrecht) eigenwoningschuld in box 1 hebben van € 275.000 (art. 10bis.11 Wet IB 2001).

Mogelijk werkt een en ander ook door naar de Successiewet. Dan heeft de uitspraak ook gevolgen voor de tijdelijk verhoogde schenkingsvrijstelling van
€ 100.000.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden