Wet differentiatie overdrachtsbelasting

Er wordt voorgesteld om met ingang van 1 januari 2021 een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters op de woningmarkt in te voeren. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet de verkrijger voldoen aan een aantal voorwaarden.

In de eerste plaats moeten de verkrijgers meerderjarig en jonger dan 35 jaar zijn. Daarnaast moet het gaan om een woning of een recht waaraan een woning is onderworpen. En zij moeten deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Ook mogen zij die vrijstelling niet eerder hebben gebruikt.

Andere natuurlijke personen – die geen starters zijn – die een woning verkrijgen, hebben recht op toepassing van het verlaagde tarief van 2%, onder de voorwaarde dat zij de woning verkrijgen om deze anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken.

Alle overige verkrijgingen worden vanaf 1 januari 2021 belast tegen het hogere algemene tarief. Dit algemene tarief wordt met ingang van 1 januari 2021 verder verhoogd van 6% naar 8%. Hieronder valt bijvoorbeeld de verkrijging van een vakantiewoning, een woning die ouders kopen voor hun kind en verkrijgingen door niet-natuurlijke personen, bijvoorbeeld woningcorporaties.

De beoordeling of iemand voldoet aan de criteria voor de toepassing van de vrijstelling vindt plaats op het moment waarop de woning wordt verkregen. Het moment van verkrijging is, in de situatie waarvoor een notariële akte moet worden ingeschreven in het register, het moment waarop de akte wordt opgemaakt bij de notaris.

De verkrijger die de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wil gaan gebruiken zal op het moment van de verkrijging dit duidelijk, stellig en zonder voorbehoud tot uitdrukking moeten brengen door een schriftelijke verklaring. Bij ministeriële regeling zullen nadere regels worden gesteld over de inhoud en de wijze van aanlevering van de schriftelijke verklaring.

De leeftijdgrenzen voor de toepassing van de vrijstelling gelden per verkrijger. Het komt veelvuldig voor dat meerdere verkrijgers gezamenlijk één woning verkrijgen. In dat geval wordt de toepasselijkheid van de vrijstelling bepaald voor iedere verkrijger afzonderlijk.

De indieners van het wetsvoorstel gaan ervan uit dat de startersvrijstelling met ingang van 1 januari 2026 vervalt. Mocht een positieve evaluatie van deze vrijstelling daar aanleiding voor geven, dan kan de startersvrijstelling worden verlengd.

Wetsvoorstel eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen

Het wetsvoorstel voorziet in het recht op eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen en een (voor dat inkomen) hoge huur die een woning huren bij een woningcorporatie. Het gaat hierbij om huurders die duur scheef wonen. Dit betekent dat huurders recht krijgen op huurverlaging wanneer hun inkomen onder de inkomensgrens van passend toewijzen ligt en zij een huur hebben die hoger is dan de voor hen van toepassing zijnde aftoppingsgrens. Voor de huurders die in het verleden niet passend zijn toegewezen of daarna te maken hebben gekregen met inkomensterugval maakt het kabinet het mogelijk om een passende huur te verkrijgen met dit wettelijke recht op eenmalige huurverlaging.

Het onderhavige wetsvoorstel voorziet in twee mogelijkheden:

1. Huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie; en
2. huurverlaging op verzoek van de huurder.

Woningcorporaties hebben tot uiterlijk 1 april 2021 de tijd om een huurverlaging voor te stellen tot het bedrag dat gelijk is aan de toepasselijke aftoppingsgrens. Als de huurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel van de woningcorporatie, bijvoorbeeld omdat de huurder vindt dat de huur niet voldoende wordt verlaagd, dan kan hij een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Dat kan hij ook als de woningcorporatie niet op zijn verzoek een voorstel tot huurverlaging doet.

Als de huurder niet op basis van de huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie in aanmerking komt voor huurverlaging kan de huurder ook zelf een verzoek om huurverlaging doen. Bijvoorbeeld als het inkomen van de huurder is gedaald in 2020 of 2021. De huurder komt in aanmerking voor een huurverlaging als zijn inkomen gedurende een periode in de laatste zes maanden voorafgaande aan het verzoek lager was dan of gelijk was aan de toepasselijke actuele inkomensgrens voor passend toewijzen. Huurders kunnen een dergelijk verzoek vóór 31 december 2021 bij de woningcorporatie indienen. Wanneer de huurder op basis van de door hem (uiterlijk voor 31 december 2021) verstrekte gegevens in aanmerking komt voor huurverlaging, zal de woningcorporatie binnen drie weken een huurverlagingsvoorstel aan de huurder doen.

Voor woningcorporaties geldt een informatieverplichting. Zij moeten de huurders (uiterlijk) bij het huurverhogingsvoorstel in 2021 informeren.

De woningcorporatie kan na deze tijdelijke regeling de betreffende woning weer in haar reguliere huurverhogingsregime meenemen.
De bewindslieden vinden dat de woningcorporaties door de verplichte huurverlaging die uit dit wetsvoorstel volgt een taakverzwaring krijgt. Zij komen de woningcorporaties in dit wetsvoorstel tegemoet door een tariefsverlaging van de verhuurderheffing voor te stellen. Het gaat hierbij om een verlaging van in totaal €138 miljoen per jaar.

Dit wetsvoorstel regelt een eenmalig recht op huurverlaging voor huurders met een laag inkomen in het gereguleerde segment van woningcorporaties (qua huurprijs gereguleerde huurcontracten). Huurders met een geliberaliseerd huurcontract kunnen geen beroep doen op de in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging.

Bron: Redactie TaxLive