Met ingang van 1 januari 2015 wijzigen de btw-regels voor eeuwigdurende zakelijke rechten op onroerende zaken, zoals het recht van erfpacht. Dit heeft de staatssecretaris van Financiën bekend gemaakt in zijn besluit van 17 december 2014 (Staatsblad 29 december 2014, Stb 2014,579) nadat hier door het ministerie van Financiën reeds aan was gerefereerd in het eindejaarspersbericht. Deze wijziging heeft tot gevolg dat de vestiging of overdracht van zakelijke rechten voor onbepaalde tijd in alle gevallen wordt aangemerkt als een levering voor de btw. De vestiging van een zakelijk recht op een bouwterrein of nieuw gebouw wordt dan aangemerkt als een btw-belaste levering.

Wat verandert er?

Huidige btw-regels (geldig tot 1 januari 2015)
Onder de huidige regels kan de vestiging van een zakelijk recht voor de btw-heffing worden aangemerkt als de levering van de onroerende zaak óf als de verhuur van die zaak. Als de vergoeding voor de vestiging van het zakelijk recht ten minste de waarde in het economisch verkeer bedraagt, is sprake van een levering. Is de vergoeding lager, dan wordt de vestiging van het recht aangemerkt als de verhuur van die onroerende zaak (in beginsel vrijgesteld, maar opteren voor btw-belaste verhuur is mogelijk als de verkrijger van het recht minimaal 90% btw-belaste prestaties verricht).
 
De waarde in het economische verkeer is ten minste de kostprijs (inclusief btw) van de onroerende zaak waarop het recht betrekking heeft. Voor het bepalen van de kostprijs van dat recht geeft de btw-regelgeving nadere aanwijzingen. De waarde van een canon of een retributie voor onbepaalde tijd wordt gesteld op het zeventienvoud van het jaarlijkse bedrag.
 
Aanleiding verandering
Met het vervallen van de btw-integratielevering per 1 januari 2014 werd het fiscaal interessanter de vestiging van een zakelijk recht voor de btw als een dienst te kwalificeren. Door de vergoeding laag te houden werd het daardoor btw-vrijgestelde verhuur. De latere overdracht kon dan (veelal) zonder heffing van btw plaatsvinden. Wel was er dan overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde in het economische verkeer. Gezien het verschil in de tarieven van beide belastingen, was het voordelig om overdrachtsbelasting te betalen.
 
Wijziging per 1 januari 2015
Bovenstaande regelgeving wijzigt per 1 januari 2015 voor eeuwigdurende zakelijke rechten per 1 januari 2015. Dit heeft tot gevolg dat het vestigen van een zakelijk recht op onroerende zaken voor onbepaalde tijd altijd een levering in de zin van de btw is. Indien de onderliggende onroerende zaak een bouwterrein of een nieuw gebouw is, moet hierover btw worden berekend. De btw wordt berekend over de waarde in het economische verkeer van de zaak waarop het recht betrekking heeft.
 
Met de ruime uitleg die de jurisprudentie geeft aan het begrip ‘bouwterrein' lijkt het in de praktijk lastig te worden om eeuwigdurende rechten op grond te vestigen zonder dat btw wordt geheven. Overigens is onder normale omstandigheden wel de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting van toepassing.
 
Om tegemoet te komen aan signalen uit de praktijk wordt voorzien in een overgangsregeling. Dit komt er op neer dat voor overeenkomsten die vóór 1 juli 2015 worden gesloten nog mag worden uitgegaan van een prestatie die is vrijgesteld van btw (mits sprake is van een verhuursituatie waarbij de vergoeding dus lager is dan de waarde in het economische verkeer). De daadwerkelijke vestiging van het recht moet dan uiterlijk op 31 december 2016 plaatsvinden. Bij toepassing van de overgangsregeling wordt dan geen btw maar overdrachtsbelasting geheven.

In de praktijk

In de praktijk ziet PwC dat met name gemeenten overgaan tot de vestiging van een zakelijk recht, bijvoorbeeld ten behoeve van woningcorporaties, scholen of particulieren.
 
Gemeenten moeten zich er bewust van zijn dat de btw-heffing voor woningcorporaties of andere woningverhuurders, scholen of particulieren doorgaans tot een verhoging van de kosten leidt. Met de wijziging van de regelgeving zal btw-heffing aan de orde zijn als een gemeente een zakelijk recht vestigt op een bouwterrein of een nieuw gebouw. Het is in dat geval niet langer mogelijk mee te werken aan een verzoek om het vestigen van een dergelijk eeuwigdurend zakelijk recht vrijgesteld van btw te laten plaatsvinden. Bij de vestiging van een zakelijk recht dat als een btw-belaste levering kwalificeert, moet de btw in één keer worden voldaan (ook als de vergoeding in (toekomstige) termijnen wordt ontvangen).
 
Van belang is dat een verkrijger van een recht voor onbepaalde tijd vaker dan tot nu het geval is, te maken zal krijgen met een btw-belast zakelijk recht. Dit kan alleen voorkomen worden als de onroerende zaak waarop het recht wordt gevestigd (nog) niet kwalificeert als een bouwterrein in de zin van de btw of als het recht wordt gevestigd op een oud gebouw (> 2 jaar na ingebruikname). Discussies met de Belastingdienst over de toepassing van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting worden hier wel mee voorkomen. 
 
Het blijft hoe dan ook van belang dat de gever en verkrijger van de rechten met elkaar in gesprek gaan over de fiscale gevolgen van het vestigen van het zakelijke recht. Zo blijft de mogelijkheid bestaan om het recht voor bepaalde tijd (dus niet eeuwigdurend) te vestigen. Waar mogelijk kan worden gekeken op welke manier een transactie vanuit een fiscaal perspectief kan worden geoptimaliseerd.
 

Bron: PwC

Informatiesoort: Nieuws

Rubriek: Omzetbelasting

191

Gerelateerde artikelen