Particuliere verhuurders worden in voorkomende gevallen te zwaar belast voor hun in box 3 vallende huurwoningen. Sinds 2010 kan dit zich met name voordoen bij onder de huurbescherming vallende huurwoningen.
De box 3-heffing over deze woningen gaat uit van de WOZ-waarde van die woningen vermenigvuldigd met een ‘leegwaarderatio' om tot uitdrukking te brengen dat het een beschermde huurwoning betreft. In bepaalde situaties leidt dit tot een box 3-heffing die niet in redelijke verhouding staat tot de huuropbrengsten die de verhuurder uit de woning krijgt. In bijzondere gevallen kan de box 3-heffing zelfs tot een zodanige buitensporige last leiden dat sprake is van strijd met het recht op ongestoord genot van eigendom op grond van het Eerste Protocol van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Hof Den Haag heeft onlangs in deze zin beslist.
In de onderhavige procedure kon de particuliere verhuurder vanwege de huurbescherming geen huur voor de woning rekenen zoals die op de vrije markt zou hebben gegolden. Hij maakte daarom op de woning jaarlijks een omvangrijk verlies totdat de huurster de woning zou ontruimen. Maar doorgaans heeft de verhuurder daar in beginsel geen zeggenschap over.
Het hof stelde vast dat in het onderhavige geval de door de Wet Inkomstenbelasting 2001 voorgeschreven waarderingsmethode tot een waarde leidde die in belangrijke mate afweek van de waarde in het economische verkeer die het pand in verhuurde staat heeft. De afwijking was zo groot dat het hof de WOZ-waarde als waarderingsmaatstaf terzijde schoof en de taxatie van de rijkstaxateur als waarderingsmaatstaf in aanmerking nam van 12,5 maal de bruto-jaarhuur. Dat leidde tot een 25% lager fictief rendement van de woning.
Mogelijk ook te veel verhuurderheffing van woningcorporaties? De uitspraak van het hof is mogelijk ook van belang voor woningcorporaties actief in de gereguleerde sector en van wie per 1 januari 2013 verhuurderheffing wordt geheven. Deze heffing zou in voorkomende gevallen te hoog kunnen zijn, omdat ook voor de verhuurderheffing de WOZ-waarde als waarderingsmaatstaf fungeert.
De verhuurderheffing wordt bij verhuurders die meer dan tien woningen verhuren, berekend over de WOZ-waarde van de voor verhuur bestemde woningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens (2014: € 699,48 per maand). Onzelfstandige woonruimten, zoals onzelfstandige wooneenheden voor studenten, blijven hierbij buiten beschouwing. Het tarief bedraagt voor 2014 0,381% van het belastbare bedrag en stijgt geleidelijk tot 0,536% in 2017. De heffing wordt verschuldigd op 1 januari van het kalenderjaar.
Bron: Hof Den Haag, 11 februari 2014, nr. 13/00426 en 13/00427
Bron: PwC
Informatiesoort: Nieuws
Rubriek: Inkomstenbelasting, Verhuurderheffing
1