Dinsdag 10 oktober 2017 heeft het nieuwe kabinet plannen bekend gemaakt rond de eigen woning.
Aftrek hypotheekrente
De Wet IB 2001 regelt dat de aftrekbare kosten voor een eigen woning niet tegen het toptarief van de 4e belastingschijf (in 2017: 52%) in aanmerking worden genomen, maar tegen een lager tarief. Dit lagere aftrektarief gaat sinds 2014 met stapjes van 0,5%-punt per jaar omlaag. In 2018 is het percentage waartegen aftrekbare kosten in aanmerking worden genomen maximaal 49,5%. Het gaat om alle aftrekbare kosten voor de eigen woning. Dus niet alleen de eigenwoningrente maar ook bijvoorbeeld erfpachtcanons of de nota van de adviseur voor hypotheekbemiddeling.
Versnelde afbouw vanaf 2020
Vanaf 2020 wordt het tarief waartegen de hypotheekrente in aftrek wordt gebracht versneld afgebouwd. De aftrek wordt in vier stappen van 3% beperkt tot het laagste belastingtarief. Dat tarief is volgens het regeerakkoord 36,93%.
| Hypotheekrenteaftrek | Verlaging met | Aftrek tegen | Tariefcorrectie |
| 2017 | 0,5% | 50% | 2% |
| 2018 | 0,5% | 49,5% | 2,5% |
| 2019 | 0,5% | 49% | 3% |
| 2020 | 3% | 46% | 6% |
| 2021 | 3% | 43% | 9% |
| 2022 | 3% | 40% | 12% |
| 2023 | 3% | 36,93% | 15% |
Belang voor de praktijk
Deze maatregel leidt tot een lastenverhoging voor de hogere inkomens. De lastenverhoging wordt enerzijds gecompenseerd door een verlaging van de tarieven inkomstenbelasting en anderzijds door een verlaging van het eigenwoningforfait (EWF). Het eigenwoningforfait daalt op termijn naar 0,60% van de WOZ-waarde van de woning.
Voorbeeld tariefcorrectie
Michel heeft een inkomen van € 100.000. De WOZ-waarde van zijn woning bedraagt € 300.000. Hij heeft een aflossingsvrije hypotheek van € 100.000 met een rente van 3% per jaar.
2017
| EWF (0,75% WOZ waarde) | € 2.250 |
| aftrekbare kosten | € 3.000 |
| Negatief inkomen uit eigen woning | - € 750 |
Het negatieve inkomen uit eigen woning komt in mindering tegen het tarief van 52%. Zijn belastingvoordeel zou dan € 750 x 52% = € 390 bedragen. Echter, het tarief waartegen aftrek plaats vindt wordt gecorrigeerd. De correctie bedraagt € 3.000 x 2% = € 60. Dit bedrag moet Michel extra aan inkomstenbelasting betalen. Zijn belastingvoordeel daalt daardoor naar € 330 (€ 390 -/- € 60 = € 330).
2023
| EWF (stel: 0,60% WOZ waarde) | € 1.800 |
| aftrekbare kosten | € 3.000 |
| Negatief inkomen uit eigen woning | - € 1.200 |
De verlaging van het eigenwoningforfait van 0,75% naar 0,60% leidt tot een grotere aftrekpost. In 2023 wordt het belastingvoordeel gecorrigeerd door een bijtelling 15% van € 3.000 = € 450.
Hillen-aftrek op termijn afgeschaft
De Hillen-aftrek, waardoor belastingplichtigen met geen of een geringe eigenwoningschuld geen bijtelling van het eigenwoningforfait hebben, wordt binnen een periode van 30 jaar afgeschaft.
Belang voor de praktijk
Het inkomen uit eigen woning bestaat uit verschillende delen. Enerzijds is er een bijtelling tot het inkomen, het zogeheten ‘eigenwoningforfait' Anderzijds zijn er de aftrekbare kosten (zoals hypotheekrente) die op het eigenwoningforfait in mindering komen. De Wet Hillen geeft recht op een extra aftrekpost. Dat is het geval als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten.Deze extra aftrekpost wordt vastgesteld op het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten. De inkomsten uit eigen woning zijn daardoor nihil.
Voorbeeld
Freek heeft een eigen woning met een WOZ waarde van € 300.000. De bijtelling eigenwoningforfait bedraagt dit jaar € 2.250. Zijn aflossingsvrije hypotheek is € 40.000. Jaarlijks betaalt hij 2% (€ 800) hypotheekrente. Hij heeft een extra aftrekpost omdat de betaalde rente lager is dan de bijtelling. Door de Hillen-aftrek is het inkomen uit eigen woning nihil. Na de volledige afschaffing van de Hillen-aftrek bedraagt het inkomen uit eigen woning van Freek € 1.000.
| Met "Hillen" | Zonder "Hillen" | |
| Eigenwoningforfait* | € 2.250 | € 1.800 |
| Af: betaalde rente | € 800 | € 800 |
| Af: aftrek "Hillen" | € 1.450 | n.v.t. |
| Inkomen uit eigen woning | € 0 | € 1.000 |
(*) In 2017 bedraagt het eigenwoningforfait 0,75% van de WOZ-waarde. Na afschaffing van de Hillen-aftrek bedraagt het eigenwoningforfait 0,60% van de WOZ-waarde.
Geen verdere verlaging van de LTV
Een geldverstrekker moet bij de bepaling van de maximale hypotheek (naast de eigen verstrekkingsnormen) rekening houden met twee grenzen. De laagste van deze twee grenzen bepaalt de maximale hypotheek:
- Inkomensnormen (Loan-To-Income, LTI)
- Marktwaarde van de woning (Loan-To-Value, LTV).
De LTV bedraagt in 2017 nog 101%. In 2018 daalt de LTV naar 100%. In het regeerakkoord is afgesproken dat daaraan wordt vastgehouden. De LTV zal niet verder worden verlaagd om de toegang van starters tot de koopwoningmarkt niet onnodig te belemmeren.
Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden
Informatiesoort: Nieuws
Rubriek: Inkomstenbelasting
0