Feiten en omstandigheden spelen een rol bij de beantwoording van de vraag of het 2%-tarief geldt voor de overdrachtsbelasting bij aankoop van een kantoorpand met als doel om er in te wonen. Dat laat de volgende casus zien.
Een man laat zijn oog vallen op een mooi 19e-eeuws pand aan de Singel in zijn stad. Het pand heeft tot voor kort dienst gedaan als onderkomen voor een notariskantoor. Er moeten de nodige aanpassingen worden gedaan om het pand weer als woning te kunnen gebruiken, maar een ingrijpende verbouwing is niet nodig. Volgens de makelaar van de man hoeft hij bij koop maar 2% overdrachtsbelasting te betalen. Dit tarief geldt alleen voor panden die al in gebruik zijn als woning. Is dat hier ook het geval?
Antwoord
Wat voor de heffing van overdrachtsbelasting een woning is, valt niet op te maken uit de wettekst. In de wet is dit begrip namelijk niet gedefinieerd. Wel is er in de parlementaire stukken het een en ander terug te vinden:
"Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. (¡K) Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel."
Ook in het Besluit van 1 juli 2011, nr. BLKB 2011/1290M, V-N 2011/36.6, is ingegaan op het begrip woning:
"Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Het maakt geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier."
De vraag in deze zaak doet denken aan een situatie waar het Hof Arnhem-Leeuwarden over oordeelde op 23 februari 2016. In die uitspraak was er sprake van een advocatenkantoor. Volgens het hof kwalificeerde het pand als woning, zodat het 2%-tarief voor de overdrachtsbelasting van toepassing was. Bij de beoordeling van dit soort situaties spelen de feiten en omstandigheden een cruciale rol. De volgende feiten leiden tot het oordeel van het hof:
- De indeling van het pand is ongewijzigd gebleven;
- Er is ten tijde van de verkrijging sprake van een (bescheiden) kookgelegenheid;
- Een badkamer was niet aanwezig, maar de oorspronkelijke leidingen waren er wel. Het bad en de douche kunnen hier gemakkelijk op worden aangesloten;
- Volgens het bestemmingsplan heeft het pand zowel een woon- als een kantoorbestemming.
Of in het geval het pand van de man kan kwalificeren als woning zal getoetst moeten worden aan dergelijke feiten en omstandigheden.
Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden
Informatiesoort: Nieuws
Rubriek: Belastingen van rechtsverkeer
5