De casus luidt als volgt: De vader heeft een woning met een vrije verkoopwaarde van € 320.000 en een WOZ-waarde van € 282.000. Hij wil de woning aan zijn dochter (41 jaar, geen partner) overdragen en is zich aan het oriënteren. Hij overweegt twee mogelijkheden:

1. Hij draagt de woning over aan zijn dochter voor € 200.000. De koopsom blijft ze schuldig.
2. Hij verkoopt de woning voor de vrije verkoopwaarde aan zijn dochter waarbij ze ook de koopsom schuldig blijft. Vervolgens legt hij dan bij de verkoop vast dat hij een bedrag van € 120.000 van de schuldig gebleven koopsom zal kwijtschelden.

Uitwerking

Hoe pakken beide mogelijkheden uit voor de schenk- en overdrachtsbelasting?

Schenkbelasting
Bij verkoop van een woning tegen een koopsom die lager is dan de waarde in het economisch verkeer (hierna WEV), kan sprake zijn van een gift (art. 7:186 lid 2 BW en art. 1 lid 7 SW). In onderdeel 7.2 van het besluit van 15 juni 2022, nr. 2022-0000013460 heeft de staatssecretaris van Financiën bepaald dat bij verkoop tegen een lagere waarde dan de WEV voor de bepaling van de belaste schenking de WOZ-waarde het uitgangspunt vormt (art. 21 lid 5 SW).

Mogelijkheid 1
De vader verkoopt de woning voor € 200.000, een lager bedrag dan de WEV, aan zijn dochter. Zijn dochter is schenkbelasting verschuldigd over het verschil tussen de WOZ-waarde en de (lagere) verkoopprijs. Op de verschuldigde schenkbelasting komt de verschuldigde overdrachtsbelasting over de geschonken waarde in mindering (art. 24 lid 2 SW).

Mogelijkheid 2
De vader besluit om de woning aan zijn dochter te verkopen voor € 320.000, een bedrag gelijk aan de WEV, de en vervolgens een deel van de schuldig gebleven koopsom kwijt te schelden. Er is dan sprake van twee afzonderlijke elementen:

1. Verkoop tegen een koopsom gelijk aan de WEV. Er is geen schenkbelasting verschuldigd omdat de WEV in dit geval hoger is dan de WOZ-waarde.
2. De (gedeeltelijke) kwijtschelding van de schuldig gebleven koopsom. De hoogte van de schenking is gelijk aan het bedrag van de kwijtschelding. Dit geldt ook als de schuldig gebleven koopsom al dan
   niet gefaseerd wordt kwijtgescholden.

Op de verschuldigde schenkbelasting komt de verschuldigde overdrachtsbelasting over de geschonken waarde in mindering (art. 24 lid 2 SW) als er een rechtstreeks verband bestaat tussen de koop/verkoop en de kwijtschelding.

Zijn dochter kan in beide gevallen gebruik maken van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling ouder-kind ter grootte van € 6.035 (in 2023). Gezien de leeftijd van zijn dochter (41 jaar) is een beroep op de éénmalig verhoogde vrijstelling van € 28.947 (in 2023) niet mogelijk. Voor toepassing van deze vrijstelling is een voorwaarde dat de ontvanger van de schenking op het moment van schenking tussen de 18 en 40 jaar is of een partner heeft die aan het leeftijdscriterium voldoet.

Overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting wordt volgens de hoofdregel van art. 9 lid 1 WBR berekend over de WEV van de verkregen onroerende zaak. Daarbij geldt dat de waarde ten minste gelijk is aan die van de tegenprestatie. In dit geval wordt de overdrachtsbelasting berekend over € 320.000. Vooropgesteld dat zijn dochter de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken is overdrachtsbelasting tegen een tarief van 2 procent verschuldigd. Zijn dochter voldoet helaas niet meer aan de voorwaarden voor toepassing van de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting (art. 15 onderdeel p WBR).

Uitwerking – verkoop voor bedrag lager dan de WEV

  
Uitwerking – verkoop tegen de WEV en (gedeeltelijk) kwijtschelden

 
De uitwerkingen geven aan dat in dit specifieke geval verkoop voor een bedrag dat lager is dan de WEV de voorkeur verdient boven verkoop tegen de WEV en (gedeeltelijke) kwijtschelding van de koopsom.

Bron: Legal & Tax Nationale Nederlanden