In deze column gebruik ik ter illustratie het volgende voorbeeld.

Alleenstaande Françoise, woonachtig in Hilvarenbeek, heeft in 2024 de volgende box 3-bezittingen:

1. banktegoeden: € 25.000 met € 500 ontvangen rente;
2. een verhuurde vakantiewoning in Vaals met een WOZ-waarde van € 250.000 op 1 januari en € 265.000 op 31 december. De bruto huuropbrengst bedroeg € 10.000;
3. een huis in het zuid-Franse Fitou dat ze uitsluitend zelf als vakantiewoning gebruikt, met een waarde in het economische verkeer van € 370.000 op 1 januari en € 375.000 op 31 december.

Heffing over het fictieve box 3-rendement

Onder de Overbruggingswet box 3, zoals die geldt vanaf 2023, luidt de hoofdregel dat een belastingplichtige box 3-heffing verschuldigd is volgens het forfaitaire stelsel. Onroerende zaken worden daarbij geacht een bepaald fictief rendement op te leveren net als andere ‘overige bezittingen’, samen met banktegoeden en schulden.

De heffingssystematiek in de Overbruggingswet luidt als volgt:

1. bepaal het totale fictieve rendement van de drie vermogenscategorieën banktegoeden, overige bezittingen en schulden;
2. bereken het rendementspercentage: het totale forfaitaire rendement gedeeld door de rendementsgrondslag (de gezamenlijke waarde van die drie vermogenscategorieën);
3. bereken vervolgens het voordeel uit sparen en beleggen: vermenigvuldig het berekende rendementspercentage met de heffingsgrondslag (de rendementsgrondslag na aftrek van het heffingvrij vermogen). Zo houd je rekening met het heffingvrij vermogen;
4. vermenigvuldig ten slotte het voordeel uit sparen en beleggen met het box 3-tarief van het betreffende jaar en zie daar het bedrag dat je aan box 3-heffing verschuldigd bent.

In het voorbeeld:

1. fictief rendement:
   • banktegoeden: € 25.000 x 1,44% = € 360;
   • overige bezittingen: € 620.000 x 6,04% = € 37.448;
   • totaal: € 37.808;
2. rendementspercentage: € 37.808 / € 645.000 = 5,86%;
3. box 3-inkomen: (€ 645.000 -/- € 57.000) x 5,86% = € 34.467;
4. box 3-heffing: € 34.467 x 36% = € 12.408.

Dit afgezien van aftrek ter voorkoming van dubbele belasting.

Tegenbewijsregeling en werkelijk rendement

De Hoge Raad heeft in de zogenoemde juni-arresten bepaald dat als een belastingplichtige kan aantonen dat zijn werkelijk rendement lager is dan zijn fictief rendement volgens de Overbruggingswet, hij niet meer belasting verschuldigd  is dan over zijn werkelijke rendement. Dit is gecodificeerd in de Wet tegenbewijsregeling box 3 in art. 5.25 Wet IB 2001: “Indien de belastingplichtige aannemelijk maakt dat het werkelijke rendement van bezittingen en schulden lager is dan het voordeel uit sparen en beleggen, wordt het belastbare inkomen uit sparen en beleggen (…) gesteld op het werkelijke rendement van bezittingen en schulden (…)”.

Voor de bepaling van het werkelijk rendement heeft de Hoge Raad uitgemaakt dat je moet kijken naar zowel het reguliere rendement (de ontvangen rente, dividenden, huur etc.) als naar de vermogensaanwas (de al dan niet gerealiseerde waardeveranderingen van de box 3-bezittingen en schulden).
Bij de berekening van het werkelijk rendement houd je geen rekening met een heffingvrij vermogen of inkomen. De eerste euro rendement wordt al belast.

In het voorbeeld:

1. werkelijk rendement:
   
   • regulier voordeel: € 500 rente + € 10.000 huur = € 10.500;
   • vermogensaanwas: € 15.000 verhuurde woning + € 5.000 tweede woning = € 20.000;
   • samen: € 30.500;
2. box 3-heffing: € 30.500 x 36% = € 10.980;

Dit weer afgezien van aftrek ter voorkoming van dubbele belasting.

Françoise komt in aanmerking voor aanvullend rechtsherstel, omdat haar werkelijke rendement (€ 30.500) lager is dan haar fictief rendement (€ 34.467). Maar of dat verstandig is…

Buitenlands vastgoed

Belastingheffing naar het vermogen is in buitenlandsituaties als hoofdregel toegewezen aan het land waar de belastingplichtige woont (het zogenoemde woonland). Zo ook in het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting met Frankrijk, waar het in het arrest van 18 juli jongstleden over ging. 

Een uitzondering is vastgoed. Art. 23. lid 1 van het verdrag bepaalt: “Vermogen, bestaande uit onroerende goederen (…) mag worden belast in de Staat waar deze goederen zijn gelegen.” Heffing van vastgoed is daarmee toegerekend aan het zogenoemde bronland.

Maar als zowel het woonland als het bronland belasting over vastgoed heffen, krijg je dubbele heffing. In dat geval heeft de belastingplichtige recht op aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Het woonland geeft dan een tegemoetkoming. In art. 24 van het verdrag met Frankrijk is kort geformuleerd de volgende bepaling tot vermijding van dubbele belasting opgenomen voor iemand die in Nederland woont. In eerste instantie heft Nederland over het wereldinkomen, dus ook over in Frankrijk gelegen vastgoed. Vervolgens verleent de Nederlandse fiscus een vermindering op die heffing, tot een bedrag dat gelijk is aan het inkomen dat is toe te rekenen aan het Frans vastgoed in verhouding tot het wereldinkomen.

Het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting geldt zowel voor de Overbruggingswet als voor de Wet tegenbewijsregeling box 3.

Het arrest van 18 juli 2025

De vraag is hoe je het arrest van 18 juli 2025 in dit kader moet lezen. En dan vooral r.o. 4.4.2: “Het werkelijke rendement van de in Frankrijk gelegen woning dient buiten beschouwing te blijven (…)”. Dit mag je beslist niet zo interpreteren, dat je in Nederland nooit rekening hoeft te houden met inkomen uit buitenlands vastgoed. Je moet zeker wél rekening houden met het buitenlands vastgoed, zowel voor de heffing volgens het forfaitaire stelsel als volgens het werkelijk rendement. Alleen maakt het buitenlands vastgoed voor de uiteindelijke heffing volgens het werkelijk rendement niet uit. Dat is wat de Hoge Raad zegt.

De hoofdregel blijft gelijk: je hoeft alleen maar belasting betalen over het werkelijk rendement, als dat lager is dan het forfaitair rendement. Die rekensom dien je dus eerst te maken: wat is het box 3-inkomen volgens de Overbruggingswet en wat volgens de Wet tegenbewijsregeling box 3.

In het voorbeeld:

1. het forfaitair rendement is en blijft € 34.467;
2. het werkelijk rendement is en blijft € 30.650;
3. daardoor is Françoise in beginsel aan box 3-heffing verschuldigd: € 30.650 x 36% = € 10.980;
4. maar ze krijgt aftrek ter voorkoming van dubbele belasting:
   
   • wereldinkomen: € 30.500;
   • waarvan toerekenbaar aan Frankrijk € 5.000;
   • zodat haar aftrek wordt (€ 5.000/ € 30.500) x € 10.980 = € 1.800;
   • en Françoise is uiteindelijk verschuldigd: € 10.980 -/- € 1.800 = € 9.180.

Waarom stelt de Hoge Raad dan dat het werkelijke rendement van de in Frankrijk gelegen woning buiten beschouwing dient te blijven? Heus niet omdat het altijd buiten de box 3-heffing blijft. Maar omdat het voor de berekening van de uiteindelijk in box 3 verschuldigde belastingheffing – uitgaande van belastingheffing over het werkelijk rendement – niet uitmaakt of je het buitenlands vastgoed wel of niet in je berekeningen meeneemt.

Want als je het Franse vastgoed buiten beschouwing laat, ben je nog steeds evenveel belastingheffing verschuldigd.

In het voorbeeld en stel dat het Franse vastgoed niet in de berekeningen wordt meegenomen:

1. het werkelijk rendement wordt dan € 30.650 -/- € 5.000 = € 25.500;
2. daardoor is / wordt / blijft Françoise aan box 3-heffing verschuldigd: € 25.500 x 36% = € 9.180.

Hof Den Haag oordeelde voorafgaand aan bovengenoemde cassatieprocedure op 21 februari 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:316, V-N 2024/29.1.1, dat geen rekening hoefde te worden gehouden met de ongerealiseerde waardeveranderingen van het Franse vastgoed. Wel stond al vast dat het werkelijk rendement lager was dan het forfaitaire rendement.

De Hoge Raad oordeelde vervolgens dat het buiten beschouwing laten van ongerealiseerde waardemutaties op het Franse vastgoed niet tot cassatie kan leiden. Niet omdat die waardeaanwas geen inkomen vormt, maar simpelweg omdat inkomen uit Frans vastgoed bij een belastingheffing over het werkelijk rendement niet tot een andere aanslag leidt.

Dat – en niets meer of minder – is de achtergrond van r.o. 4.2.2: “Het werkelijke rendement van de in Frankrijk gelegen woning dient buiten beschouwing te blijven”. Een eventuele waardestijging van het Franse vastgoed valt niet in het voordeel van de inspecteur uit, evenmin een waardedaling in het voordeel van de belastingplichtige.

Heffing i.g.v. forfaitair stelsel

Als het werkelijk rendement niet lager is dan het forfaitaire rendement, kan geen gebruik worden gemaakt van een belastingheffing over het werkelijk rendement, en is men gewoon box 3-heffing verschuldigd over het forfaitaire rendement.

In het voorbeeld:

1. Françoise was aan belastingheffing verschuldigd € 34.467 x 36% = € 12.408;
2. maar ze krijgt aftrek ter voorkoming van dubbele belasting:
   
   • wereldinkomen: € 37.808;
   • waarvan toerekenbaar aan Frankrijk € 370.000 x 6,04% = € 22.348;
   • zodat haar aftrek wordt (€ 22.348/ € 37.808) x € 12.408 = € 7.334;
   • Françoise is zo uiteindelijk verschuldigd: € 12.408 -/- € 7.334 = € 5.074.

Zie hier overigens hoe een hoger werkelijk rendement leidt tot een lagere box 3-aanslag!

Als ik Françoise was, zou ik over 2024 dus geen OWR-formulier indienen… Een lager werkelijk rendement ten opzichte van het forfaitaire rendement houdt in buitenlandverhoudingen niet altijd een lagere belastingheffing in. Een bizarre constatering, waar je bij het invullen van de OWR-formulieren wel degelijk rekening mee moet houden. Zo kan in buitenlandsituaties een hoger werkelijk rendement ook leiden tot een lagere heffing dan bij een forfaitair rendement. Maar daar kun je dan niet voor kiezen, omdat het werkelijke rendement nu eenmaal niet lager is dan het forfaitaire rendement. Prof. dr. mr. P.G.H. Albert heeft in WFR 2025/110 hier in een beslist lezenswaardig artikel al eerder aandacht voor gevraagd.

Conclusies

In de ‘vakpers’ wordt soms gesuggereerd dat buitenlands vastgoed niet meetelt voor het werkelijk rendement. Dat klopt maar ten dele. Het telt wel degelijk mee om te bepalen of het werkelijk rendement lager is dan het forfaitaire rendement. Zowel huurinkomsten als ongerealiseerde waardemutaties tellen daarbij mee. Alleen als dat eenmaal is geconstateerd, spelen inkomsten uit het buitenlands vastgoed geen rol meer en mag je ze buiten beschouwing laten.

Daarnaast moet je je niet blindstaren op het werkelijk rendement in het OWR-formulier als het gaat om buitenlands vastgoed. Als je met veel pijn en moeite hebt kunnen uitrekenen dat het werkelijk rendement lager is dan het forfaitaire rendement, kan het zo zijn dat je ondanks dat lagere werkelijk rendement toch een hogere box 3-heffing verschuldigd wordt. Nogmaals, een bizarre constatering, die eist dat je – als sprake is van buitenlands vastgoed – eerst met een rekenmachine in de hand goed moet nadenken voordat je je OWR-formulier instuurt.