Verschillende standpunten

De discussie begon met mijn eerdere bijdrage in WFR 2025/228 met de titel ‘Al is de leugen nog zo snel…’ van 17 september 2025. De gedachten over de fiscale kwalificatie van een cessie van huurpenningen van een box 3-woning heb ik naar aanleiding van een aantal vragen die ik daarover kreeg verder uitgewerkt in het artikel in het Fiscaal Praktijkblad 2025-0200 met de titel ‘Cessie van huurpenningen van woningen’ van 19 december 2025.

Daarin stel ik – op basis van een aantal (fictie)bepalingen in de tegenbewijsregeling zoals thans geformuleerd in hoofdstuk 5 van de Wet IB 2001 – kort en bondig geformuleerd het volgende:

• als de cedent (eigenaar/verhuurder van de woning) toekomstige huurpenningen in bijvoorbeeld het kalenderjaar 2025 verkoopt en levert aan de cessionaris (bijvoorbeeld zijn eigen bv) geniet hij die huurpenningen door het kasstelsel in dat kalenderjaar als inkomen. Door de werking van het kasstelsel geniet hij die inkomsten in het jaar van cederen;
• door de cessie daalt de waarde in het economische verkeer (WEV) van de woning. Want een woning die de eerste jaren geen huur oplevert, heeft nu eenmaal lagere waarde dan een woning die wel onmiddellijk rendeert;
• voor de jaarlijkse berekening van de waardeaanwas van de woning geldt verplicht de WOZ-waarde. Het box 3-vermogen van de cedent bestaat daarom op 31 december van het jaar waarin de cessie plaatsvindt uit enerzijds de WOZ-waarde van de woning en anderzijds een bankrekening met daarop de ontvangen verkoopprijs van de toekomstige huurpenningen;
• in het jaar van cessie opteert de cedent voor het forfaitaire stelsel voor het bepalen van het box 3-inkomen;
• de jaren daarna, de periode waarover de huurpenningen zijn gecedeerd, is geen sprake van een regulier voordeel omdat de huurpenningen over die periode al eerder zijn genoten en evenmin van een belaste vermogensaanwas ter zake van de woning. De woning dient immers ook voor de jaren na de cessie verplicht gewaardeerd blijven tegen de WOZ-waarde. Dit, afgezien van de reguliere WOZ-waardestijging veroorzaakt door inflatie;
• in de jaren na de cessie opteert de cedent daarom voor het werkelijk rendement voor het bepalen van het box 3-inkomen. Het werkelijk rendement kan dan substantieel lager zijn dan het forfaitaire rendement.

Op 2 december 2025 verscheen van de hand van mr. R.J.C. Segers in NTFR 2025/1902 het artikel met de titel ‘Wanneer geniet je het genot: de verkoop van huurtermijnen’. Ik ben oprecht blij met zijn bijdrage. Als ik het goed begrijp, luidt zijn gedachtegang als volgt:

• door de cessie van huurpenningen is sprake van een vervreemding van een genotsrecht: de cedent vervreemdt aan de cessionaris een huurrecht. Een genotsrecht is volgens art. 5.22 lid 3 Wet IB 2001 immers “elke gerechtigdheid tot voordelen uit goederen”. Een huurrecht is een species van het genus genotsrecht;
• de WOZ-waarde van de woning waarop een genotsrecht is gevestigd dient jaarlijks ingevolge art. 3.22 lid 2 Wet IB 2001 voor de berekening van de vermogensaanwas te worden verminderd met de waarde van dat genotsrecht;
• door de afname van de waarde van het genotsrecht over de periode waarover de huurpenningen zijn gecedeerd, stijgt elk jaar de waarderingsgrondslag van de woning, wat in die jaren een belaste vermogensaanwas vormt;
• daardoor is het fiscaal niet of minder interessant om te cederen.

De hamvraag: wel of geen genotsrecht

Kortom, in de kern luidt de discussie of bij een cessie van huurpenningen de ontvangen verkoopopbrengst een inkomen dat is genoten vormt of de opbrengst van een vervreemding van een genotsrecht.

Voor de onderbouwing van het standpunt van Segers dat sprake is van het vestigen van een genotsrecht verwijs ik naar zijn eerdergenoemde bijdrage in NTFR van 2 december 2025, genaamd ‘Wanneer geniet je het genot: de verkoop van huurtermijnen’, een buitengewoon lezenswaardig artikel, waar ik nogmaals blij mee ben want kritische beschouwingen houden een mens scherp.

Hieronder beargumenteer ik waarom naar mijn mening géén sprake is van de overdracht van een genotsrecht, maar het naar voren halen van inkomen.

Een verhaaltje vooraf

Dirk-Jan is als hobbyist eigenaar van een paar appelbomen. De meeste jaren leveren die bomen een rijke oogst aan mooie, rode appelen op. Te veel voor eigen gebruik. Wat hij jaarlijks overhoudt, verkoopt hij aan Michel. Michel exploiteert een groente- en fruitwinkel in zijn dorp. Zodra de appels mooi rood zijn, plukt Dirk-Jan ze en verkoopt hij ze aan Michel.

Op enig moment heeft Dirk-Jan wat extra geld nodig, en wil ook de appels die nog niet rijp zijn verkopen. Dan kan hij twee strategieën volgen:

1. hij plukt ook de appels die nog niet rijp zijn en verkoopt die ook aan Michel. Michel maakt daarvan waarschijnlijk verse, biologische appelmoes;
2. of hij spreekt met Michel af dat Michel voor een nu te betalen bedrag later zelf de appels mag plukken, zodra ze wel mooi rood aan de bomen hangen.

Dirk-Jan besluit om het eerste te doen: hij plukt ook de nog niet volledig gerijpte vruchten en verkoopt die aan Michel.

Belang van wel of geen genotsrecht

Art. 5.3 lid 1 Wet IB 2001 bepaalt dat de rendementsgrondslag voor de box 3-heffing wordt gevormd door de waarde van de bezittingen verminderd met de waarde van de schulden. Als waarderingsgrondslag geldt als hoofdregel de waarde in het economische verkeer. Een daarvan afwijkende waarderingsregel geldt voor woningen. Art. 5.20 Wet IB 2001 bepaalt dat woningen dienen te worden gewaardeerd op de WOZ-waarde.

Dat ook een genotsrecht een bezitting vormt, lijkt me evident. Als sprake is van een genotsrecht gelden een speciale waarderingsregels. Art. 5.22 Wet IB 2001 bepaalt dat bij algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld met betrekking tot de in aanmerking te nemen waarde van genotsrechten.
Bezittingen waarop een genotsrecht is gevestigd, worden gewaardeerd op het verschil van de waarde van de onbezwaarde bezitting en de waarde van het genotsrecht.

Kortom, als een verkoop en levering van toekomstige huurpenningen van een woning een genotsrecht vormt, dient de WOZ-waarde van de woning te worden verminderd met de waarde van het genotsrecht. En door de waardedaling van het genotsrecht in de periode waarover de huurpenningen zijn gecedeerd, stijgt de waarderingsgrondslag van de woning in die periode, wat een belaste vermogensaanwas vormt.

Maar ís een cessie van huurpenningen wel een vestiging van een genotsrecht? Ik beantwoord die vraag met 'nee’. Hieronder onderbouw ik die stelling.

Het verschil tussen een bron en inkomen uit een bron

In een van mijn eerste colleges Inkomstenbelasting niet-winst, ergens in 1982, ofwel onder de Wet IB 1964, van Jan van Dijck leerde ik het verschil tussen een bron en inkomen uit die bron. Met bijvoorbeeld in de sfeer van inkomsten uit vermogen, dat een vervreemding van een bron een onbelaste vermogensmutatie was. Je vervreemdde de ene bron (of een deel daarvan, zoals het vruchtgebruik van een woning) en kreeg er een andere bron (banktegoed) voor terug. Hoe anders is dat met inkomen uit die bron: dan blijft de bron intact en wordt alleen het inkomen uit die bron belast.

Stel een huurder betaalt de huur van een woning voor de komende vijf jaar vooruit. Dan vormt die volle opbrengst inkomsten uit vermogen. Maar als de eigenaar voor een periode van vijf jaar het recht van gebruik en bewoning aan de huurder verkoopt, vormt de opbrengst daarvan een onbelaste vermogensmutatie. Let wel, dan moest hij wel het genotsrecht verkopen, niet de toekomstige huurpenningen. Want de verkoop van huurpenningen werd al onder de Wet IB 1964 sowieso al belast op grond van art. 31 lid 1 Wet IB 1964: “Tot de inkomsten behoort mede hetgeen genoten wordt ter vervanging van gederfde of te derven inkomen”.

De historie van art. 5.19 lid 4 en art. 5.22 Wet IB 2001

Ouderdom komt met gebreken, zo luidt het gezegde. Maar ouderdom kent ook een belangrijk voordeel: je hebt kennis van het verleden. Dat is zeker voor fiscalisten een prettig gegeven, vooral als ze zijn ‘opgegroeid’ onder de Wet inkomstenbelasting 1964, hierna te noemen de Wet IB 1964.

Onder de oude Wet IB 1964 was het een sport om belaste vermogensinkomsten (wat men nu zou noemen de reguliere voordelen die worden getrokken uit bezittingen en schulden) om te zetten in onbelaste waardestijging (wat men nu zou noemen de vermogensaanwas van bezittingen en schulden). 
Onder de Wet IB 1964 vormde de vermogensaanwas geen belastbaar inkomen uit vermogen. Dividend dat men ontving uit aandelen werd destijds wel belast, maar koerswinst van aandelen weer niet. Het gevolg was onder andere de opkomst van groeifondsen: fondsen die belegden in dividend-uitkerende aandelen, maar zelf geen dividend uitkeerden. Daardoor stegen die fondsen in waarde, welke waardeaangroei bij latere verkoop onbelast was.

Een andere ‘truc’ was de verkoop van een tijdelijk genotsrecht (vruchtgebruik of een ander genotsrecht, zoals een huurrecht) van een woning. Ontvangen huren vormden immers belast inkomen, de verkoopopbrengst van het genotsrecht was een onbelaste vermogensmutatie. Na de verkoop van het genotsrecht daalde het object in waarde, maar steeg in de jaren erna weer terug naar de volle waarde door de afloop van het genotsrecht. Die waardestijging vormde destijds weer een onbelaste vermogensmutatie.

Let wel, daarbij ging het om het vestigen van een genotsrecht. De verkoop van toekomstige huurpenningen had geen zin, omdat de opbrengst daarvan werd belast in het jaar van verkoop op grond van art. 31 lid 1 Wet IB 1964

Om dit oneigenlijk gebruik te voorkomen, bepaalde destijds art. 25 lid 1 aanhef en onderdeel i Wet IB 1964 dat tot inkomsten uit vermogen ook behoorde “hetgeen als opbrengst van een tot het vermogen van de belastingplichtige behorende onroerende of roerende zaak wordt genoten ter zake van de vestiging van een tijdelijke gerechtigdheid van een ander tot het gebruik van die zaak.”
Lid 17 van dezelfde bepaling bevatte de verdere uitwerking van die regel: “voor de toepassing van het eerste lid, onderdeel i (…) wordt als op het tijdstip van vestiging of vervreemding van een tijdelijke gerechtigdheid tot voordelen of gebruik genoten bedrag aangemerkt de waarde in het economische verkeer van die gerechtigdheid. (…).” Dus ook het vestigen van een genotsrecht om niet ten gunste van bijvoorbeeld een eigen bv leidde tot een belaste inkomst bij de eigenaar.

Alle voornoemde artikelen uit de Wet IB 1964 hadden maar één oogmerk, namelijk het voorkomen van het ‘omkatten’ van reguliere inkomsten uit vermogen in een onbelaste vermogensgroei. Ook een cessie – zelfs een cessie om niet – leidde aldus tot een belast inkomen uit vermogen.

Art. 22 lid 2 Wet IB 1964 is in dit historisch perspectief een logische bepaling. Als op een vermogensbestanddeel een genotsrecht is gevestigd, wordt dat vermogensbestanddeel gewaardeerd op het verschil van de waarde van de onbezwaarde bezitting en de waarde van het genotsrecht. 
Anders zou een dubbele heffing ontstaan. Stel een eigenaar van een woning verkoopt het genotsrecht van een woning aan de huurder, moet hij én vermogensrendementsheffing betalen over de volle (WOZ-)waarde van de woning én over het banksaldo waarop de verkoopopbrengst van het verkochte genotsrecht is gestort.

Hoe kwalificeert een cessie van huurpenningen in de Wet IB 2001?

Dat een verkoop en levering van huurpenningen van een woning in de tegenbewijsregeling leidt tot een regulier voordeel in het jaar van ontvangst van de verkoopopbrengst, behoeft naar mijn mening geen onderbouwing. Ik verwijs daarvoor kortweg naar het standpunt van de Kennisgroep winstbepaling van 16 september 2025, KG:213:2025:9, V-N 2025/50.5.

Onder de Wet IB 1964 zou de opbrengst van de cessie van huurpenningen worden belast op grond van art. 31 lid 1 Wet IB 2001. Dat is onder het stelsel van de tegenbewijsregeling niet anders, mede ingegeven door de verplichte toepassing van het kasstelsel in de tegenbewijsregeling, vergelijkbaar met het genietingstijdstip van inkomsten uit vermogen onder de Wet IB 1964, destijds vastgelegd in art. 33 lid 1 Wet IB 1964.

De omstandigheid dat de ontvangst van de verkoopopbrengst wordt aangemerkt als vermogensinkomsten, maakt de duiding van vervreemdingsopbrengst van een genotsrecht al onmogelijk. Je kunt de opbrengst maar één keer labelen. Zou het een verkoopopbrengst van een genotsrecht zijn, dan zou het geen vermogensinkomst zijn geweest.

Maar afgezien daarvan, er ís bij een verkoop en levering van huurpenningen ook geen sprake van verkoop en levering van een genotsrecht. Door de verkoop en levering van de huurpenningen hééft men juist de inkomsten uit verhuur al genoten. De cedent heeft geen (deel van de) bron verkocht, maar inkomsten uit die bron genoten. Er dient onderscheid te worden gemaakt tussen genotsrechten in de vermogenssfeer en genotsrechten in de inkomstensfeer. Het enige dat bij een cessie van huurpenningen plaatsvindt, is de overdracht van een vorderingsrecht, een vorderingsrecht op de debitor cessus (de huurder) ter zake van de toekomstige huurpenningen. Alle andere verbintenissen voortvloeiende uit de obligatoire huurovereenkomst en het verbintenisrechtelijke huurrecht rusten nog steeds volledig bij de cedent.

In het verhaaltje vooraf over Dirk-Jan en Michel, plukt Dirk-Jan eerst de appels, ook al zijn ze nog niet rijp, en vervreemdt ze vervolgens aan Michel. Dat is ook wat bij een cessie van toekomstige huurpenningen geschiedt. Het is niet zo dat Dirk-Jan aan Michel een recht overdraagt om later de appels van de boom te mogen plukken.
De cedent heeft ook de nog niet volledig gerijpte huurtermijnen (inkomsten) als appels van de boom (bron) geplukt en verkocht aan de cessionaris. Zo heeft hij de opbrengst van de appels als inkomen genoten. De cedent heeft niet het plukrecht (deel van de bron) aan de cessionaris overgedragen.

Een cessie is enkel en alleen een levering van het recht op toekomstige huurtermijnen. De cessionaris krijgt geen enkel recht jegens de debitor cessus, behoudens het recht om de door gekochte en aan hem geleverde vordering op de huurpenningen te incasseren.

Doordat een cessie van huurpenningen van een woning géén vestiging van een genotsrecht is, maar het al vervroegd genieten van inkomsten uit die woning, vindt bij de waardering van de woning in box 3 ook geen afslag plaats ter grootte van de waarde van een genotsrecht. En komt de hoofdregel voor waardering van woningen in beeld: waarderen tegen de WOZ-waarde.
Dat door de cessie de waarde in het economische verkeer van de woning daalt, staat niet ter discussie. Dat die een lagere waarde in het economische verkeer van de woning stijgt naar de volle waarde gedurende de periode waarover de cessie plaatsvond verstrijkt, staat evenmin ter discussie. Door de fictie dat je woningen verplicht dient te waarderen op de WOZ-waarde, ís er evenwel in die periode geen sprake van belaste vermogensaanwas.

Waarom is een cessie geen levering van een genotsrecht?

De cedent is en blijft de verhuurder. Hij behoudt alle rechten en verplichtingen ter zake van de huurovereenkomst. Het enige dat door de cessie van de huurpenningen plaatsvindt, is dat één verbintenis, de verbintenis van de huurder jegens de cedent tot het betalen van de huurpenningen, muteert in een verbintenis van de huurder jegens de cessionaris. Het gaat hier voor de goede orde om losse huurtermijnen. Er wordt enkel en alleen een vorderingsrecht overgedragen. De cessionaris heeft geen genotsrecht, maar enkel een vorderingsrecht. Er is na de cessie enkel en alleen maar een verbintenis tussen de cessionaris en de huurder, op grond waarvan de huurder een huursom aan de cessionaris verschuldigd is geworden in plaats van aan de cedent. Kortom, de cessionaris heeft alleen een aantal vorderingsrechten voor de verkochte toekomstige huurtermijnen, geenszins een genotsrecht.

Alle andere rechten en verplichtingen met betrekking tot de verhuur blijven rusten bij de cedent. Denk aan het recht om onder voorwaarden bij de kantonrechter te vorderen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als de huurder verzuimt zijn huur te betalen. Dat recht gaat niet over naar de cessionaris.

Het zijn ook de cedent en de huurder die de hoogte van de indexatie bepalen, aan de hand van de voorwaarden en bepalingen zoals die in de huurovereenkomst zijn opgenomen. De cessionaris is daarin lijdelijk. Hij bepaalt dus niet de hoogte van de huursommen.

Als maandelijks huurnota’s zouden worden verstuurd, is het de cedent die de nota’s verstuurd. Alleen vermeldt de huurnota daarbij dat betaling dient te geschieden op naam van en op de bankrekening van de cessionaris.
In geval van een niet-woning waarbij geopteerd wordt voor een btw-belaste verhuur, is het de cedent die elke maand de huurnota’s met btw blijft versturen. Niet de cessionaris. En de cedent blijft de btw aan de Belastingdienst afdragen. Niet de cessionaris. De gecedeerde vordering is ook de vordering inclusief btw. 
Als de cessionaris een huurrecht zou hebben verkregen, had hij de btw-huurnota’s moeten versturen. Daarvan is bij een simpele cessie van de vordering op enkelvoudige huurpenningen geen sprake.
Als de huur later anders wordt geïndexeerd dan cedent en cessionaris tevoren inschatten, draagt de cedent ook het risico dat hij meer of minder btw dient af te dragen dan het bedrag dat hij aan de cessionaris heeft gecedeerd.

Ook in de perceptie van de huurder is en blijft de cedent zijn huurbaas. Als een dispuut tussen de huurder en verhuurder ontstaat, klaagt de huurder terecht bij de cedent. Als de riolering verstopt zit, belt hij de eigenaar/verhuurder, ofwel de cedent. Dat is zijn wederpartij in de huurovereenkomst. Niet de cessionaris.
De huurder weet vaak überhaupt niet eens waarom hij de huurpenningen voortaan op de bankrekening van een ander moet storten. Wellicht denkt hij dat de verhuurder de hele rompslomp rondom de incasso heeft uitbesteed aan een factoringmaatschappij.

Kortom, alle rechten en verplichtingen als eigenaar/verhuurder voortvloeiende uit de huurovereenkomst en alle rechten en verplichtingen als eigenaar/verhuurder voortvloeiende uit het huurrecht blijven ook na een cessie van huurpenningen rusten bij de cedent. Hoe kun je dan praten over een ‘huurrecht’ bij de cessionaris? Als je als cessionaris geen enkel recht als verhuurder jegens de huurder hebt, behoudens die enkele verbintenis dat de huurder de huurpenningen moet storten op de rekening van de cessionaris?

Er is concluderend geen sprake van een overdracht van een genotsrecht, ook niet in de zin van een huurrecht. Je praat alleen maar over de overdracht van separate vorderingen van de cedent op de huurder. Als de eigenaar van de onroerende zaak een huurrecht zou hebben geleverd aan de cessionaris, pas dan treedt hij in de voetsporen van de cedent als het gaat om de positie van verhuurder. Neen, de cessionaris wordt niet (een nieuwe) verhuurder, de cedent is en blijft verhuurder en behoudt alle huurrechten. De cessionaris wordt geenszins verhuurder. En daarom kan geen sprake zijn van een vorm van huurrecht bij hem.

Segers gaat aan dit elementaire verschil tussen de verkoop en levering van toekomstige huurpenningen enerzijds en de vervreemding van een genotsrecht anderzijds voorbij. Omdat naar mijn mening geen sprake is van een verkrijging van een genotsrecht door de cessionaris, valt het fundament onder de opinie van Segers weg.

Conclusie

De cessie is niet meer dan het nu al genieten van inkomen dat je anders in de toekomst zou genieten. De woning moet daardoor verplicht gewaardeerd worden op de WOZ-waarde, zonder afslag wegens het gevestigd zijn van een genotsrecht.
Door in het jaar van cessie te kiezen voor het forfaitaire stelsel en in de jaren waarop de cessie betrekking heeft voor het werkelijk rendement, kan naar mijn mening wel degelijk een fiscaal voordeel worden gerealiseerd.

Het wordt tijd dat de staatssecretaris van Financiën antwoord geeft op de Kamervragen van Inge van Dijk, gesteld op 25 september 2025 (2025Z17851) en Luc Stultiens, gesteld op 01 oktober 2025 (2025Z18294) en daarin zijn visie op bovenstaande geeft.