Sinds 1 januari 2021 kent de overdrachtsbelasting de zogeheten ‘startersvrijstelling’. Deze vrijstelling is opgenomen in art. 15 lid 1 aanhef en letter p Wet BRV 1970 en voorziet in een eenmalige en beperkte vrijstelling van overdrachtsbelasting voor het verkrijgen van een eigen woning door jonge koopstarters. Daarmee beoogt de wetgever de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren. Om dat doel te ondersteunen werd tevens het reguliere overdrachtsbelastingtarief verhoogd van 6% naar 8%, hetgeen nadien nog verder is verhoogd naar 10,4%, en werd het toepassingsbereik van het lage overdrachtsbelastingtarief van 2% beperkt tot enkel de verkrijging van eigen woningen (Wet differentiatie overdrachtsbelasting, Stb. 2020, 545). Beleggers in huurwoningen zagen zich – naast de box 3-ontwikkelingen en de invoering van de Wet betaalbare huur – mede als gevolg van die tariefdifferentiatie geconfronteerd met een oplopende belastingdruk, hetgeen een negatieve weerslag heeft (gehad) op hun investeringsbereidheid. Dit laatste vormde mede de aanzet tot (her)invoering van het 8%-tarief voor de verkrijging van andere dan eigen woningen per 1 januari 2026. Een ‘mooi’ voorbeeld over hoe wispelturig de overheid in fiscaal opzicht soms kan zijn.

De startersvrijstelling is van meet af aan omstreden geweest, vanwege de prijsopdrijvende werking die het heeft op het inelastische woningaanbod. In een in 2024 verschenen SEO-rapport (zie D. Stäbler e.a., ‘Kopen zonder heffen. Evaluatie differentiatie overdrachtsbelasting woningmarkt’, Amsterdam: SEO, augustus 2024, p. 52) wordt opgemerkt dat de vrijstelling als onderdeel van de diverse differentiatiemaatregelen weliswaar deels doeltreffend is, maar dat de relatieve bijdrage van de vrijstelling aan de doeltreffendheid niet geïsoleerd kan worden vastgesteld. Overtuigend klinkt anders. Wat daar verder van zij, anno 2026 bestaat de startersvrijstelling nog steeds. Sterker nog, gelet op de ontwikkeling van de hierna genoemde ‘woningwaardegrens’ lijkt de overheid die twijfelachtige stimulering wel erg ruimhartig op te rekken. 

De woningwaardegrens is een van de voorwaarden die geldt voor toepassing van de startersvrijsteling. Deze grens houdt – kort gezegd – in dat de waarde in het economische verkeer van de woning op het moment van de verkrijging een bepaald, jaarlijks vast te stellen, bedrag niet mag overstijgen (voor 2026 is die grens vastgesteld op € 555.000). De startersvrijstelling heeft daardoor het karakter van een drempelvrijstelling; overschrijding van het drempelbedrag met € 1,- doet de vrijstelling volledig ‘vervallen’. Aanvankelijk kende de startersvrijstelling geen woningwaardegrens, maar naar aanleiding van een amendement van de toenmalige Tweede Kamerleden Nijboer en Smeulders (zie Kamerstukken II 2020/21, 35 576, nr. 28) is de grens alsnog in de wet verankerd. Met het oog op anticiperende starters is de woningwaardegrens pas per 1 april 2021 in werking getreden. De reden om de grens in te voeren moet worden gezocht in de wens om de vrijstelling doeltreffender te maken, en zo te voorkomen dat ook (vermogende) verkrijgers van (zeer) dure woningen fiscaal zouden worden ondersteund (zie Handelingen II 2020/21, nr. 23, item 11, p. 17). Tot en met 31 maart 2021 kon dit laatste zich overigens wel voordoen. En voor de toepassing van de startersvrijstelling is het tot op heden irrelevant wat de inkomens- of vermogenspositie van een kopende starter is. Hoewel dit laatste de uitvoerbaarheid van de vrijstelling ontegenzeggelijk zou compliceren, kan daardoor niet worden uitgesloten dat ook (vermogende) verkrijgers zonder ondersteuningsbehoefte van de vrijstelling profiteren. De voorwaarden voor de startersvrijstelling zijn in dit opzicht niet ‘waterdicht’.

De woningwaardegrens wordt jaarlijks geïndexeerd en vastgesteld aan het begin van het voorafgaande kalenderjaar. Voor 2026 is de woningwaardegrens – zoals gezegd – vastgesteld op € 555.000, terwijl de voor 2027 geldende woningwaardegrens is vastgesteld op € 615.000. De onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van de woningwaardegrens over de jaren 2021 t/m 2027, alsmede de gemiddelde woningprijs van een koopstarter over de jaren 2021 t/m het eerste kwartaal van 2025 (uitgedrukt in euro’s). De grafiek laat zien dat de woningwaardegrens stevig is opgelopen, en zeker in 2027 een niveau bereikt dat de wenkbrauwen doet fronsen. Het oogt ruimhartig dat de overheid de aankoop van een eigen woning tot € 555.000 in 2026 fiscaal faciliteert (ter grootte van 2% – het overdrachtsbelastingtarief voor de verkrijging van een eigen woning – over de betaalde koopsom), en in 2027 zelfs tot € 615.000. Men kan zich met recht afvragen of fiscale subsidiëring van kopers in deze prijsklasse (nog) op zijn plaats is? 

Bron: Kadaster, ‘Woningmarkt 1e kwartaal 2025: starters kochten in steden, doorstromers daarbuiten’, 1 mei 2025 https://www.kadaster.nl/-/woningmarkt-1e-kwartaal-2025-starters-kochten-in-steden-doorstromers-daarbuiten (figuur 3)

Nu begrijp ik best dat het kopen van een eerste eigen woning in bijvoorbeeld Amsterdam of Rotterdam meer vergt dan in bijvoorbeeld Oude Pekela of Kerkrade, maar dat rechtvaardigt niet zonder meer dat de overheid ook bij een koopsom van bijvoorbeeld € 550.000 nog (en in dezelfde mate) zou moeten ‘bijspringen’. Niet elke persoonlijke woonwens kan altijd worden vervuld en evenmin is elke woonwens een zaak voor de overheid. Dat wringt te meer nu het denkbaar is dat die fiscale subsidie geheel of gedeeltelijk terechtkomt bij de verkoper door het eerdergenoemde prijsopdrijvende effect van de startersvrijstelling. Bovendien laat voormelde grafiek zien dat de woningwaardegrens de afgelopen jaren steevast boven de gemiddelde koopprijs van starters lag en dat het verschil verder is opgelopen. Dat doet afbreuk aan de legitimiteit van de huidige hoogte van de woningwaardegrens. Al met al voldoende redenen voor een nieuw kabinet om de (te) gortig ogende woningwaardegrens eens tegen het licht te houden. Dit om (verdere) ridiculisering van een toch al omstreden faciliteit tegen te gaan.