Op de (zo heette dat vroeger) middelbare school was Jantje veruit de beste van de klas als het om wiskunde ging. Jantje liep daar graag mee te koop, tot ergernis van zelfs zijn wiskundedocente Johanna. Om Jantje weer met beide benen op de grond te zetten, riep zij hem in de les naar voren. Juf Johanna schreef een vergelijking op het bord met meerdere onbekende variabelen, zodat de som onoplosbaar was, maar wel zo listig dat je dat niet direct door kon hebben. Jantjes hersencellen werden tot op de limiet aan het werk gezet. Na lang nadenken moest hij erkennen dat hij het antwoord niet wist. Het waren voor hem te veel onbekenden. En dus droop Jantje ten overstaan van zijn klasgenoten af. Een trauma was geboren.
Op latere leeftijd werd Jantje ondernemer die zijn succesvol geworden bedrijf in een BV-structuur exploiteert. Daarnaast is hij box 3-belegger. Hij kocht in 2015 in privé een woning die hij voor onbepaalde tijd ging verhuren aan Klaas. Klaas woont er naar tevredenheid. Ook nu nog, najaar 2026, huurt Klaas bij Jantje. Maar de wereld is inmiddels behoorlijk veranderd. Klaas zou misschien willen verhuizen, maar er is echt helemaal niks betaalbaars meer te vinden. Hij zal dus nog wel in lengte van jaren blijven wonen waar hij nu woont. Ook de WOZ-waarde van de woning is inmiddels fors gestegen.
Te veel onbekenden
Die huurwoning plaatst Jantje voor een moeilijk keuzevraagstuk. Box 3 gaat veranderen. Ooit, maar waarschijnlijk al per 1 januari 2028. Op een bepaalde manier, maar waarschijnlijk gaat vanaf 1 januari 2028 voor vastgoed in box 3 een systeem van vermogenswinstbelasting gelden. Maar wat moet Jantje nu doen? Hij heeft eigenlijk drie keuzes:
- de verhuurde woning in privé aanhouden en in 2028 in box 3-nieuwe stijl doorgaan;
- de woning in verhuurde staat verkopen aan een derde;
- de verhuurde woning overdragen aan een eigen BV.
Uiteraard wil Jantje een verantwoorde afweging maken. Daarom gaat hij te rade bij de expert op dit gebied, Golanda B, eigenaar van advieskantoor Glazen Bol Fiscalisten. Voor een goede afweging in de loop van 2027 moet Jantje volgens Golanda eerst een paar dingen duidelijk hebben. Om te beginnen de WOZ-waarde van de woning en het percentage van de leegwaarderatio.
En daar zijn ze weer: te veel onbekenden. Jantje herbeleeft spontaan zijn traumatische middelbare school-ervaring.
Samen buigen Jantje en Golanda zich over wetteksten, Kamerbrieven en wat dies meer zij. Daaruit blijkt dat de WOZ-waarde pas bekend wordt in februari 2029, dus ruim na 1 januari 2028. Voor de leegwaarderatio is er nu wel een staffel, maar die wordt begin 2027 geactualiseerd. Onduidelijk is wanneer de nieuwe staffel bekend wordt en per wanneer die gaat gelden.
Lang verhaal kort: Jantje kan onmogelijk in 2027 een goede afweging maken. Anders gezegd: bij zoveel onzekerheid gedurende een te lange periode heeft hij totaal geen redelijk handelingsperspectief. Ook Golanda en haar glazen bol bieden geen uitkomst. De update van de glazen bol waarmee zij hierover iets zinnigs kan zeggen, ontvangt zij pas medio 2029. Achteraf kan zij Jantje dus prima vertellen of hij verkeerd heeft gekozen en hoeveel hij daardoor te veel aan belasting kwijt is of gaat raken. En by the way, er schijnt ook nog iets in de lucht te hangen inzake de overdrachtsbelasting. Dat kan zijn afweging achteraf bezien ook nog behoorlijk hebben verstoord.
Jantje zit er helemaal doorheen. Wat een rare situatie is dit, waar hij ongevraagd in is beland. Om toch wat gevoel te krijgen bij de vraag hoe groot zijn probleem nou eigenlijk is, gaat Jantje maar eens rekenen. Want rekenen, dat kan hij wel. Ook het denken in scenario’s is hem niet vreemd. Tijd voor twee scenario’s.
Twee scenario's
De laatst bekende WOZ-waarde (peildatum 1-1-2025) bedraagt € 375.000. Stel dat de WOZ-waarde per 1-1-2028 € 400.000 is. De jaarhuur is tegen die tijd € 7.800. Bij de huidige leegwaarderatio-staffel geldt dan een percentage van 79%, want de huur valt in de range van 1%-2% ten opzichte van de WOZ-waarde. De waarde in verhuurde staat op 1-1-2028 bedraagt dan 79% van € 400.000 = € 316.000.
De huurwoning van Jantje is een courant woningtype in een zeer gewilde buurt. Volgens een kenner van de markt, de heer Paricarmen, is de woning in verhuurde staat in 2027 te verkopen voor € 300.000.
Jantje zou het liefst doorgaan met verhuren aan Klaas. Hij moet dus in feite kiezen tussen aanhouden in privé of overdragen aan een eigen BV. In beide scenario’s geldt hoe dan ook een vermogenswinstbelastingregime. Maar hoe zit het met de hoogte van de startwaarde?
Scenario 1
Bij de hiervoor genoemde getallen kan Jantje kiezen voor niets doen. Hij rolt dan op 1-1-2028 het nieuwe box 3-regime in met een startwaarde van € 316.000.
Het alternatief is dat Jantje de woning vóór 1-1-2028 overdraagt aan zijn eigen BV. De BV moet dan de zakelijke prijs betalen, dus de waarde in het economische verkeer (WEV) van € 300.000 kosten koper. Bij 7% overdrachtsbelasting en € 3.000 notariskosten etc. is de BV in totaal € 324.000 kwijt om de huurwoning te verwerven.
Een verschil met de startwaarde in privé van slechts € 8.000. Bij deze cijfers lijkt het aanhouden in privé beter. Waarom immers nu de BV € 24.000 laten uitgeven om op termijn over € 8.000 lagere winst af te moeten rekenen?
Scenario 2
Maar Jantje kijkt verder dan zijn neus lang is. De uitkomst kan heel anders zijn als de WOZ-waarde per 1-1-2028 lager uitkomt en de geactualiseerde leegwaarderatio-staffel per die datum beduidend lagere percentages bevat.
Stel dat de WOZ-waarde per 1-1-2028 geen € 400.000 maar € 380.000 bedraagt en de nieuwe leegwaarderatio-percentages gelijk zijn aan die van de 2022-staffel. Dan ziet het rekensommetje er heel anders uit. De jaarhuur blijft € 7.800 en ook de WEV van de woning blijft € 300.000. De huur bedraagt 2,05% van de WOZ-waarde, waardoor een leegwaarderatio van 56% geldt. Kiest Jantje voor niets doen, dan rolt hij de nieuwe box 3 in met een startwaarde van 56% van € 380.000 = € 212.800. De BV zou nog steeds starten met € 324.000.
Nu is er ineens wél een groot verschil: privé € 212.800 tegenover € 324.000 in de BV. Nu zorgt € 24.000 investeren in de BV ervoor dat te zijner tijd over € 111.200 minder winst hoeft te worden afgerekend. Tja, nou komen de kaarten toch opeens heel anders te liggen.
Jantje weet het echt niet meer en besluit zijn voormalige wiskundedocente Johanna te bellen. Misschien weet zij het wel.
Toeval bestaat niet. Juf Johanna blijkt ook een box 3-huurwoning te bezitten. De huurwoning van juf Johanna blijkt het buurpand van Jantjes huurwoning te zijn. Zij kocht die eveneens in 2015, maar heeft recent een huurderswissel gehad en ontvangt daardoor inmiddels € 13.000 huur per jaar. De woningen zijn verder gelijk qua WOZ-waarde en staat van onderhoud. Door de hogere huur bedraagt de WEV in verhuurde staat bij Johanna € 340.000. Ook Johanna had Paricarmen geraadpleegd.
Ook Johanna beschikt over een BV. Door de hogere huur en daarmee een andere leegwaarderatio vallen de rekensommen bij haar echter anders uit.
In scenario 1 geldt voor Johanna 90% leegwaarde. Bij niets doen start zij in box 3 met € 360.000, terwijl de BV zou starten met € 366.800. Daarvoor moet bovendien nu € 26.800 aan liquiditeit worden aangesproken. Privé lijkt gunstiger.
In scenario 2 betekent niets doen een startwaarde in box 3 van 62% van € 380.000 = € 235.600. In de BV zou Johanna starten met € 366.800, dus € 131.200 hoger. Dan is de vraag of dat verschil een aanslag op de liquiditeit van € 26.800 in de BV waard is.
Inmiddels weet ook juf Johanna het niet meer.
En als zij zou besluiten de woning over te dragen aan de BV, kan dat dan niet beter vóór 1-1-2027? Natuurlijk is de overdrachtsbelasting dan 1% duurder, maar het uitsparen van 36% over 7,87% (of wordt het toch 6,37%?) is per saldo toch gunstiger? Daarbij zijn er ook nog anti-arbitrageregels. Verkopen net voor 1 januari is leuk, maar let op de termijnen.
Zucht ….
Geen fatsoenlijk handelingsperspectief
Jantje en juf Johanna zijn maar twee cijfervoorbeelden die duidelijk maken wat bij slechts één box 3-huurwoning de verschillen kunnen zijn tussen het blijven aanhouden in privé en het tijdig overdragen van zo’n woning aan een eigen BV. In de praktijk komt van alles voor qua huur, WOZ-waarde en WEV. Het loont dus de moeite om goed te vergelijken.
Het bovenstaande maakt duidelijk dat er bij de nu voorgestelde manier waarop wordt overgegaan naar een nieuwe box 3, voor woningbeleggers geen fatsoenlijk handelingsperspectief is. Dat zal echt anders moeten. Je kunt burgers niet opzadelen met onoplosbare vraagstukken waarbij je als overheid pas later, c.q. te laat, duidelijkheid verstrekt over de relevante variabelen.
Het kan ook anders
Hopelijk grijpt de wetgevende macht daarom alsnog tijdig in. Zorg voor voldoende handelingsperspectief. Onduidelijkheid kun je oplossen als je dat wilt. Bijvoorbeeld door toe te staan dat de inbrengwaarde in box 3 gelijk is aan de WOZ-waarde met waardepeildatum 1-1-2026, vermeerderd met een opslag omdat dit een waardegegeven is van twee jaar te vroeg ten opzichte van 1-1-2028 in de Wet werkelijk rendement box 3. Ooit gold de regeling van WOZ-waarde plus 20%. Dat heeft destijds goed gewerkt en betekende rust in de uitvoeringspraktijk. Zowel voor burgers als Belastingdienst.
Ook voor de leegwaarderatio is een oplossing denkbaar. Als er dan toch een staffel moet gelden die tijdig bekend is, hanteer dan de huidige staffel maar. En wie het echt helemaal goed wil regelen, indachtig een arrest van de Hoge Raad uit april 2015, zorgt ervoor dat met een 10%-marge ook tegenbewijs naar boven mogelijk is bij de start per 1 januari 2028.
Met een goed amendement komt er dus meer rust in de box 3-tent ….
