Hypotheekrenteaftrek moet blijven!

Want wat is het geval? Over een goede twee jaar, vanaf 2028, komt er een nieuwe box 3, gebaseerd op het werkelijke rendement. We stappen dan definitief af van de forfaitaire rendementsheffing, waarin renten van schulden niet aftrekbaar zijn. In de nieuwe box 3 vanaf 2028, zijn álle renten van schulden aftrekbaar (ietwat merkwaardig als negatief regulier voordeel). Dit betreft niet alleen de brongebonden rente die historisch-causaal samenhangt met de met de schuld verworven inkomsten, maar ook de consumptieve rente (daarom ook aftrek als negatief regulier voordeel en niet als aftrekbare kosten). En die aftrek vindt plaats tegen het box 3-tarief van 36%.

In dit licht is het dan vreemd om er nu nog, anno 2025, voor te pleiten om de hypotheekrenteaftrek voor de eigen woning te beperken of zelfs af te schaffen. Dan zou de eigen woning in de Wet IB 2001 vanaf 2028 namelijk het enige vermogensbestanddeel zijn zónder renteaftrek. En dat is vreemd. Het momentum is simpelweg voorbij. Dat in het huidige wettelijke systeem van box 3 renten van schulden niet aftrekbaar zijn, is een aflopende zaak en geldt nog maar twee jaar. In het tegenbewijsregime is rente van schulden overigens al aftrekbaar, dus we zijn eigenlijk al op weg naar algehele renteaftrek in box 3. Gelet op dit nieuwe box 3-systeem past het dus om ook de hypotheekrente voor de eigen woning, net als alle andere rente, ‘gewoon’ aftrekbaar te laten blijven. Daarmee is ook gelijk het ‘2031’-probleem opgelost dat ras dichterbij komt en als een zwaard van Damocles boven menig eigenwoningbezitter hangt.

Belast eigenwoningwinsten

Moet er dan niks gebeuren aan de eigenwoningregeling? Zeker niet. De focus moet worden verlegd naar dat andere kenmerk van de eigenwoningregeling, namelijk de belastingvrijdom van de vermogenswinst. In de nieuwe box 3 vanaf 2028 zijn vermogenswinsten van onroerende zaken belast, zodra die vermogenswinst is gerealiseerd (zonder herinvesteringsreserve). Dat moet voor de eigen woning ook gaan gelden. Voor huiseigenaren is dat natuurlijk veel minder ‘belastend’ dan het schrappen van de hypotheekrenteaftrek. Het raakt hun netto maandlasten immers niet. Daarbij wordt de vermogenswinst doorgaans gerealiseerd bij verkoop van de woning en dan krijgt de huiseigenaar de liquiditeiten in handen om de belasting te betalen, ook geen probleem dus. Uiteraard houdt hij dan minder over om te herinvesteren in een nieuwe woning, maar dat heeft als gunstig bijeffect dat de huizenprijzen zullen dalen en dát helpt starters op de woningmarkt weer. Die hebben immers niet zo’n vermogenswinst achter de hand om te investeren in een woning en staan daardoor in de huidige woningmarkt op achterstand. Win-win dus. Mogelijk dat voor deze fundamentele systeemwijziging enige tijd moet worden uitgetrokken, bijvoorbeeld 5 jaar, om huiseigenaren en de woningmarkt aan deze nieuwe situatie te laten wennen, want anders zijn diegenen die vlak vóór 2028 voor de hoofdprijs een eigen woning hebben gekocht de klos; de waarde van hun woning zal dan immers eerder dalen dan stijgen. Vindt men het belasten van eigenwoningwinsten overigens te gortig, dan kan men ook nog een herinvesteringsregeling ontwerpen á la de huidige herinvesteringsreserve voor ondernemers. Dan schuift de box 3-afrekening over de eigenwoningwinst door naar het moment van overlijden van de huiseigenaar en komt dan feitelijk terecht bij de erfgenamen (voor wie de woning doorgaans geen eigen woning is). Dat is allemaal eenvoudig in te regelen als men dit wenst.

Systematisch is deze fundamentele koerswijziging eenvoudig te realiseren door de eigen woning over te hevelen van de huidige box 1 naar box 3 en aldaar te laten meedoen met het algemene regime voor onroerende zaken. Voor de renteaftrek zelf maakt deze overheveling weinig uit, want de rente is nu in box 1 aftrekbaar tegen maximaal het 2^e schijftarief van 37,48% en in box 3 tegen 36%. Dat scheelt dus ‘maar’ 1,5 procentpunt. Ook het huidige eigenwoningforfait kan een plek krijgen in de nieuwe box 3, want voor woningen in box 3 is al voorzien in een (hogere) vastgoedbijtelling (3,35% van de WOZ-waarde) die hier sterk op lijkt. Wel zal er een overgangsregeling moeten komen om de startwaarde van de eigen woning per 2028 vast te stellen; eigenwoningwinsten met (materieel) terugwerkende kracht gaan belasten, gaat te ver. In de nieuwe box 3 is die startwaarde voor woningen de WOZ-2029, met peildatum 1 januari 2028. Dat kan voor de eigen woning ook. En denkt u zich eens in wat een weldadige rust dit zal brengen. Weg eigenwoningreserve, weg bijleenregeling, weg aflossingsstand eigenwoningschuld, allemaal regelingen om barstende hoofdpijn van te krijgen. Kan ik eindelijk de eigenwoningregeling weer uitleggen aan mijn studenten!

Geen aftrek van consumptieve rente

Trouwens, nu ik het toch over de renteaftrek in box 3 heb, de vraag rijst ook wel waarom rente op consumptieve schulden vanaf 2028 aftrekbaar moet zijn in box 3. De inkomstenbelasting houdt zich immers bezig met de verwerving van inkomen en niet met de besteding ervan. Consumptieve leningen en de rente daarop is een vorm van inkomensbesteding en hoort dus fundamenteel niet thuis in een inkomstenbelasting. Ik zou er daarom voor willen pleiten om consumptieve rente vanaf 2028 niet in aftrek toe te laten in box 3. Die politieke discussie mag wat mij betreft wel gevoerd worden, net zoals in 1999/2000 bij de totstandkoming van de huidige box 3 uitgebreid in het parlement is gediscussieerd of consumptieve schulden wel in aftrek moesten komen. Geen aftrek van consumptieve rente heeft tevens als gunstig bijeffect dat het overcreditering voorkomt en het op de pof kopen van allerlei (vaak nutteloze) spullen (mede) tegengaat. Doet men dit, dan is straks in box 3 alleen nog rente aftrekbaar die historisch-causaal samenhangt met belaste inkomsten (en dan ‘gewoon’ als aftrekbare kosten in plaats van dat merkwaardige negatief regulier voordeel). En mocht u soms denken dat dit onderscheid ingewikkeld is, dat is het niet. Daarmee hebben we immers voldoende ervaring, juist in de huidige eigenwoningregeling. Want nu moet dit onderscheid tussen aftrekbare eigenwoningrente en een schuld zonder renteaftrek in box 3 ook al worden gemaakt en dit leidt thans in de praktijk niet tot onoverkomelijke hoofdbrekens.

Kortom, ik concludeer:

1. De eigenwoningrenteaftrek moet blijven;
2. Eigenwoningwinsten moeten vanaf 2028 worden belast;
3. Aftrek van consumptieve rente moet vanaf 2028 worden uitgesloten.

En nu maar hopen dat er ten minste één politieke partij is die het aandurft om dit tot haar verkiezingsinzet te maken. Want dat de fiscale behandeling van de eigen woning politiek een uiterst gevoelig onderwerp is, is wel het understatement van het jaar.