Naar voren halen van rente

Hoe luidt een betrekkelijk eenvoudige methode voor spaarders bij onder andere de Rabobank en de ING Bank om komend jaar (2027) box 3-heffing te besparen? Zeg je spaarrekening op 30 december 2026 op. Je ontvangt je saldo terug maar ook de opgebouwde rente over 2026. Vervolgens stort je dat saldo met rente dezelfde dag op een nieuwe spaarrekening. De nieuwe spaarrekening betaalt op 1 januari 2027 een klein beetje rente uit, namelijk voor zover dat over die rekening is opgebouwd vanaf 30 december 2026, oftewel maar over een paar dagen. De rente over 2027 over de nieuwe spaarrekening wordt uitgekeerd op 1 januari 2028.

Het gevolg is dat je in 2027 fiscaal niet of nauwelijks enige rente geniet. Door in dat kalenderjaar te opteren voor het werkelijke rendement, betaal je over dat jaar amper box 3-heffing. Voor het jaar 2026, waarin je veel rente geniet, namelijk de rente die je op 1 januari 2026 ontving over 2025 en de rente die je op 30 december 2026 ontving over het lopende jaar, kies je voor het forfaitaire stelsel. Dat betekent een heffing van (voorlopig) 1,28% over het spaartegoed, terwijl de in 2026 werkelijk genoten rente veel hoger is.

In de beantwoording van de Kamervragen van Stultiens geeft de staatssecretaris hierop zijn reactie. “Bij sommige banken is het mogelijk om via het opzeggen van een spaarrekening de uitbetaling van maximaal één rentetermijn naar voren halen, zodat deze nog in december plaatsvindt in plaats van in januari van het volgende jaar. Tot de invoering van het stelsel op basis van werkelijk rendement, voorzien per 1 januari 2028, zou dit dan een belastingvoordeel kunnen opleveren.” Daarmee erkent hij het rentelek door het systeem van het kasstelsel in de Wet tegenbewijsregeling box 3.

Dat deze ‘truc’ geen hout snijdt als er naast spaartegoeden ook nog andere bezittingen met een hoog werkelijk rendement zijn, spreekt voor zich. Dan ben je met het forfaitair rendement over 2027 wellicht beter af. Maar voor mensen die alleen of nagenoeg alleen spaartegoeden hebben - denk aan ouderen die geen affiniteit hebben met vastgoedbeleggingen, effecten, crypto en dergelijke vermogensbestanddelen, voor wie de bankrekening hun pensioen vormt -  erkent de staatssecretaris dat zij in 2027 de mogelijkheid hebben om geen box 3-heffing te betalen. En dat geldt uiteraard ook voor degenen die deze truc hebben toegepast in december 2025. Zij hoeven over het kalenderjaar 2026 niet of nauwelijks box 3-heffing te betalen.

De staatssecretaris merkt terecht op dat deze truc vanaf 2028 niet meer opgaat, omdat je vanaf dat jaar niet meer kunt kiezen voor het forfaitaire stelsel. Je moet dan sowieso belasting betalen over alle rente die je in een kalenderjaar hebt ontvangen.

Vooruitbetaling van huur is een voorbeeld van belastingoptimalisatie door toepassing van het kasstelsel, in combinatie met het jaarlijks mogen kiezen tussen  het forfaitaire stelsel of de box 3-heffing over het werkelijke rendement. De staatssecretaris erkent dit: “Een verhuurder kan aan zijn huurder vragen om de huur vooruit te betalen met als doel om zo min mogelijk huurinkomsten te laten vallen in een belastingjaar waarin de verhuurder van plan is om gebruik te maken van de tegenbewijsregeling.”
Dat zal veelal een situatie betreffen waarbij een ouder een woning verhuurt aan diens kind. Betaalt het kind de huur over 2027 in december 2026, dan kan de ouder in 2027 opteren voor het werkelijk rendement. In dat jaar bestaat zijn box 3-inkomen dan alleen uit de waardeaanwas van de woning. Maar ook hier, moet uiteraard weer worden gekeken naar het totaalplaatje. Als er naast de woning ook andere bronnen van inkomen zijn die een hoger totaal werkelijk rendement met zich meebrengen dan het totaal forfaitair rendement, heeft deze strategie geen nut.

Cessie van huurpenningen

Een ander vermeend lek betreft de cessie van huurpenningen. Dit speelt bij belastingplichtigen met een verhuurde woning in box 3. Let wel, alleen bij woningen en niet bij andere verhuurde onroerende zaken. Je verkoopt je huurpenningen over die woning voor de komende jaren aan bijvoorbeeld je eigen BV. Dan geniet je dat jaar die huurpenningen. Door het kasstelsel leidt dat tot hoge inkomsten, maar je kiest in dat jaar voor het forfaitaire stelsel. In de daaropvolgende jaren kies je voor belastingheffing over het werkelijke rendement. Dat bestaat in die jaren dan alleen uit de jaarlijkse waardeaanwas van de woning, want je geniet geen regulier rendement meer. Van een substantiële jaarlijkse waardeaanwas is evenmin sprake, omdat je de woning volgens art. 5.20 Wet IB 2001 verplicht moet waarderen op de WOZ-waarde. Hooguit wordt in het systeem van het werkelijke rendement de reguliere, jaarlijkse WOZ-waardemutatie nog in de heffing betrokken.

Volgens de staatssecretaris gaat die truc niet op. Hij beroept zich daarbij op een arrest van de Hoge Raad van 9 oktober 2009, ECLI:NL:HR:2009:BF3856, V-N 2009/49.16, en dan met name op r.o. 3.5.2: “Indien de terbeschikkingstellingsregeling niet van toepassing is, vindt onder de Wet IB 2001 de belastingheffing ter zake van inkomsten uit een onroerende zaak plaats volgens Hoofdstuk 5 (box 3). Dit heeft tot gevolg dat indien een belastingplichtige toekomstige huurtermijnen van een hem toebehorende onroerende zaak om niet heeft overgedragen, bij hem desalniettemin inkomen uit de onroerende zaak in aanmerking wordt genomen. Weliswaar wordt de grondslag voor de heffing verlaagd met - kort gezegd - de contante waarde van de overgedragen huurtermijnen, doch daar staat in een geval als het onderhavige tegenover een heffing van vennootschapsbelasting bij de vennootschap over de oprenting van het recht op de resterende huurtermijnen en een aanmerkelijk belangclaim bij de aandeelhouder over de uit de oprenting volgende waardestijging van de aandelen in de vennootschap.”

Advocaat-Generaal Mr. P.J. Wattel merkt in zijn conclusie bij dit arrest (ECLI:NL:PHR:2009:BF3856, V-N 2008/49.8) in onderdeel 4.26 het volgende op: “De onroerende zaken behoren tot de rendementsgrondslag ter zake waarvan aan de aandeelhouder een gepresumeerd rendement wordt toegerekend (art. 5.3(2)(a) Wet IB 2001). Zij worden daartoe gesteld op hun waarde in het economische verkeer (art. 5.19(1) Wet IB 2001). De cessie van de huurtermijnen aan de NV verlaagt de waarde in het economische verkeer, hetzij als waardedrukkend 'genotsrecht' (art. 5.22(3) Wet IB 2001), hetzij als met de bezitting samenhangende schuld (art. 5.19(2) Wet IB 2001), hetzij als reguliere schuld (art. 5.3(3) Wet IB 2001). Gezien art. 5.22(3), ga ik er hieronder van uit dat het in ons geval gaat om een waardedrukkend persoonlijk genotsrecht (…)”.

Waarover gaat dit arrest? Vooropgesteld, het betrof een procedure over de vennootschapsbelasting, niet zozeer over de inkomstenbelasting. Het gaat heel specifiek over een casus waarbij een dga in 1995 de huurpenningen voor de komende tien jaar om niet cedeerde aan zijn eigen kapitaalvennootschap. Die cessie was in dat jaar bij de dga nog onbelast (!). De vennootschap verantwoordde jaarlijks de ontvangen huren als baten en wilde daarnaast afschrijven op de geactiveerde koopsom van de toekomstige huurpenningen.

Dat stond de rechter tot en met 2000 niet toe. Want dan zou geen heffing plaatsvinden bij de dga over de toekomstige huurpenningen, en evenmin bij de BV als zij tegenover de ontvangen huurpenningen een afschrijving op de actiefpost toepast.

Een redelijke wetstoepassing, die recht doet aan de samenhang van de inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting, gebiedt dan dat het aan de vennootschap ten goede gekomen voordeel (het als gevolg van de cessie om niet verkregen recht op de huurtermijnen) tot haar winst wordt gerekend. Dus werd afschrijving op de actiefpost niet toegestaan.

Vanaf 2001 werd dat, onder de Wet IB 2001, anders. Dan moet de dga ook box 3-heffing betalen over de verhuurde onroerende zaken. Daarom besloot de Hoge Raad in voornoemd arrest van 9 oktober 2009 dat de vennootschap vanaf 2001 wél mocht afschrijven op de actiefpost. Anders zou dubbele heffing ontstaan: én box 3-heffing bij de dga over de onroerende zaken én heffing bij de vennootschap over de ontvangen huurpenningen.

In die context dient r.o. 3.5.2 te worden geplaatst: “Indien de terbeschikkingstellingsregeling niet van toepassing is, vindt onder de Wet IB 2001 de belastingheffing ter zake van inkomsten uit een onroerende zaak plaats volgens Hoofdstuk 5 (box 3). Dit heeft tot gevolg dat indien een belastingplichtige toekomstige huurtermijnen van een hem toebehorende onroerende zaak om niet heeft overgedragen, bij hem desalniettemin inkomen uit de onroerende zaak in aanmerking wordt genomen. Weliswaar wordt de grondslag voor de heffing verlaagd met - kort gezegd - de contante waarde van de overgedragen huurtermijnen, doch daar staat in een geval als het onderhavige tegenover een heffing van vennootschapsbelasting bij de vennootschap over de oprenting van het recht op de resterende huurtermijnen en een aanmerkelijk belangclaim bij de aandeelhouder over de uit de oprenting volgende waardestijging van de aandelen in de vennootschap.”

De context van deze overweging is enkel en alleen dat er vanaf 2001 ook box 3-heffing bij de dga plaatsvindt, waardoor er geen reden meer is om afschrijving op de geactiveerde koopsom voor de toekomstige huurtermijnen niet toe te staan. Noch de waardering in box 3 was daarbij een geschilpunt, noch de vraag of het ging over een woning of niet-woning, noch de hoogte van de box 3-heffing bij de dga. Volgens de onderliggende uitspraak van de Rechtbank Haarlem ging het overigens om “een winkel/woonhuis en een huis”. Het is maar de vraag of het ging om een woning zoals bedoeld in art. 5.20 Wet IB 2001, maar dat was ook geheel en al niet relevant.

Dat cessie van toekomstige huurpenningen de waarde in het economische verkeer verlaagt, staat niet ter discussie. De vraag is echter of dit de waarderingsgrondslag verlaagt, die op grond van art. 5.20, eerste lid Wet IB 2001 verplicht moet worden vastgesteld op de WOZ-waarde. Dat kan alleen als de gecedeerde huurpenningen een genotsrecht vormen. Want alleen in dat geval bepaalt art. 5.22, tweede lid Wet IB 2001 dat bezittingen waarop een genotsrecht is gevestigd, gewaardeerd worden op het verschil van de waarde van de onbezwaarde bezitting en de waarde van het genotsrecht. Elk jaar daalt de waarde van dat genotsrecht, waardoor de waarde van de woning stijgt, hetgeen jaarlijks een belaste vermogensaanwas zou vormen.

De staatssecretaris veronderstelt kennelijk dat de overgedragen huurpenningen een genotsrecht vormen. Het is de vraag of die veronderstelling juist is. Ik verwijs naar mijn vorige column hierover in TaxLive van 30 december 2026 “Cessie van huurpenningen: wel of geen genotsrecht?”

Saillant is dat in voornoemd arrest van de Hoge Raad van 9 oktober 2009 in r.o. 3.5.1 het volgende staat: “De overdracht van toekomstige huurtermijnen is niet een terbeschikkingstelling in de zin van artikel 3.92 Wet IB 2001 aangezien de huurtermijnen vermogensbestanddelen zijn die aan de vennootschap zijn overgedragen, en de overdracht ervan niet voortvloeit uit de terbeschikkingstelling van de desbetreffende onroerende zaak. Een dergelijk geval kan in zijn algemeenheid ook niet op één lijn worden gesteld met de vestiging of overdracht van een (tijdelijk) vruchtgebruik van de desbetreffende onroerende zaak ten behoeve van respectievelijk aan de vennootschap.” Zegt de Hoge Raad hier niet dat een cessie van huurpenningen juist géén vestiging van een genotsrecht is?

Kennisgroepstandpunt

Vlak voor de publicatie van het artikel in het Financieele Dagblad is door de Belastingdienst een kennisgroepstandpunt gepubliceerd over de verkoop van toekomstige termijnen (nummer KG:213:2025:9 over de verkoop van een royaltystroom, V-N 2025/50.5).

In die publicatie neemt de Kennisgroep het standpunt in dat bij verkoop van toekomstige royaltytermijnen bij de verkopende partij acute heffing plaatsvindt over de verkoopsom. De staatssecretaris gaat hier naar mijn mening wat makkelijk overheen met de reactie: “Dit standpunt gaat echter over de vennootschapsbelasting en niet over box 3.” Maar geldt voor voornoemd arrest van 9 oktober 2009 niet hetzelfde? En wijkt de vennootschapsbelasting op dit punt zoveel af van box 3-heffing volgens het werkelijk rendement?

Zoals ook in het arrest in een aantal bijzinnen een uitspraak wordt gedaan over de waardering van onroerende zaken waarvan de toekomstige huurpenningen zijn gecedeerd, wordt ook in het kennisgroepstandpunt een uitspraak gedaan over de cessie van huurpenningen. Naar mijn mening is het standpunt van de Kennisgroep juist: als een belastingplichtige toekomstige royaltytermijnen vervreemdt, leidt dat tot belastingheffing bij de verkopende partij in het kalenderjaar van verkoop. Dat is voor de verkoop van toekomstige huurpenningen niet anders.
In het kader van een redelijke wetstoepassing kan het evenwel niet zo zijn dat én belasting wordt geheven over de ontvangen koopsom voor de toekomstige huurtermijnen én over een afname van een genotsrecht.

Toch reparatie van de Wet werkelijk rendement box 3

Door het artikel in het Financieele Dagblad herstelt de staatssecretaris nog wel een omissie in de step-up regeling voor onroerende zaken per 1 januari 2028. Daarin wordt alsnog opgenomen dat bij het bepalen van de step-up waarde rekening moet worden gehouden met gevestigde genotsrechten.

Dat is voor niet-woningen naar mijn mening niet spannend, omdat een genotsrecht nu eenmaal de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak verlaagt. En voor niet-woningen vormt de waarde in het economische verkeer de step-up waarde. Maar het is wel spannend voor woningen, omdat daarvoor de WOZ-waarde weer als waarderingsnorm wordt gehanteerd.

En dan blijft het ook voor de step-up waarde van woningen spannend. De cessie van toekomstige huurpenningen verlaagt onmiskenbaar de waarde in het economische verkeer van de woning, maar is dat als waardedrukkend genotsrecht, als met de bezitting samenhangende schuld of als reguliere schuld? Ik ben bang dat de Hoge Raad er weer aan te pas moet komen voor de beantwoording van die vraag.

Voor de resterende periode van de Wet tegenbewijsregeling box 3 tot 2028 is dat minder spannend, maar het is des te spannender voor de step-up regeling in de Wet werkelijk rendement box 3. Voor mij is het onbegrijpelijk dat de wetgever deze onduidelijkheid niet wegneemt en voor extra zekerheid dit vermeende lek aan de voorkant dicht.

In elk geval zijn twee zaken zeker. Op de eerste plaats heeft de staatssecretaris zijn standpunt verlaten dat sprake is van het ontstaan van een schuld, zoals opgenomen in de Nota naar aanleiding van het verslag TK 36.748, nr. 6, pag. 19. Dat standpunt luidde: ”Het klopt niet dat A in deze situatie niets hoeft op te geven in zijn belastingaangiften vanaf 2028, omdat er bij A sprake zal zijn van een jaarlijkse vermogensaanwas. In de hiervóór beschreven cessie van toekomstige huurtermijnen ontstaat bij A op het tijdstip van de cessie een verplichting met waarde in het economische verkeer. Deze verplichting wordt in box 3 als een schuld gekwalificeerd van € 750.000, ervan uitgaand dat dit de contante waarde van de tien huurtermijnen is. Gedurende de tien jaar waarvoor de huurpenningen zijn gecedeerd, wordt de waarde in het economische verkeer van deze schuld jaarlijks lager. De stijging van het vermogen die het gevolg is van de waardedaling van de schuld wordt jaarlijks in aanmerking genomen als vermogensaanwas.” Hij stelt nu dat sprake is van een genotsrecht dat de waarde van de woning drukt. Dat is in elk geval een meer verdedigbaar standpunt.
En op de tweede plaats kan degene die een cessie van huurpenningen als fiscaal instrument wil inzetten in het kader van belastingoptimalisatie, rekenen op weerstand van de Belastingdienst.