In de Wet tegenbewijsregeling box 3 komt de wetgever alsnog met de kwantificering van het voordeel van het eigen gebruik. Daarom wordt het voordeel wegens eigen gebruik vanaf 2026 alsnog belast. Tot en met 2025 hoeft een burger nog geen rekening te houden met een voordeel wegens eigen gebruik van een onroerende zaak, maar vanaf 2026 moet hij alsnog box 3-heffing betalen over de zogenoemde economische huurwaarde. Dat is de huurprijs die bij verhuur onder normale omstandigheden bedongen kan worden. Een belastingplichtige mag daarbij als ‘kapstok’ gebruiken 5,06% van de WOZ-waarde. So far, so good.

Ter beschikking staan

Wat opmerkelijk is, is dat de economische huurwaarde in een jaar niet alleen moet worden berekend over de periode die de eigenaar daadwerkelijk van die onroerende zaak gebruik maakt, maar ook over de periode dat die onroerende zaak aan de eigenaar ter beschikking staat. Dus niet over de periode dat bijvoorbeeld de vakantiewoning bijvoorbeeld aan derden wordt verhuurd, of dat de woning in aanbouw is, of door een verbouwing of brand onbruikbaar is. Maar gedurende de periode dat de woning domweg leegstaat, staat hij ter beschikking aan de belastingplichtige, dus telt volgens de wetgever die periode ook mee voor de bepaling van de economische huurwaarde. Aldus art. 5.27a Wet IB 2001, dat met ingang van 1 januari 2026 in werking treedt.

Hierbij is volgens de wet geen tegenbewijs mogelijk. Als een tweede woning niet wordt verhuurd, niet in aanbouw is, niet door verbouwing of brand onbruikbaar is, staat hij aan de eigenaar ter beschikking en vormt enkel en alleen dat al een belast voordeel wegens eigen gebruik. Het daadwerkelijk gebruik is niet relevant.

Kennelijk wil de wetgever dit spel keihard spelen. Op blz. 27 van de Nota naar aanleiding van verslag bij de Wet tegenbewijsregeling box 3 (TK 36 706, nr. 7) lees ik het volgende: “De woning moet belastingplichtige voor eigen gebruik ter beschikking staan. Het feitelijke eigen gebruik is daarbij niet bepalend. Dat geldt ook voor erfgenamen die een aandeel in een onverdeelde boedel hebben, met daarin een woning. Dat betekent in beginsel dat de woning voor elk van de erfgenamen voor hun erfdeel voor eigen gebruik ter beschikking staat.” Ons pap overlijdt op 1 maart 2026, de woning met een WOZ-waarde van € 500.000 komt leeg te staan en wordt verkocht op 2 januari 2027. Dan moet ik als enig erfgenaam box 3-heffing betalen over een eigen gebruik van die woning voor een periode van 10 maanden. Dat kost me 5,06% x € 500.000 x 10/12e x 36% ofwel ruim € 7.500 aan belastingheffing omdat ik van die woning gebruik gemaakt zou hebben… Terwijl die woning in Delfzijl staat en ik met mijn gezinnetje in Cadzand woon. En ik ook fulltime in Cadzand werk. Dit schuurt.

Voorbeeld # 1

Giel Peters belegt vooral in vakantiewoningen in Brabant en Limburg. Hij heeft er zelfs een paar in België staan. In totaliteit heeft hij zo’n 100 woningen, met een gemiddelde waarde van € 200.000. De huur die hij ontvangt, bedraagt bij een volle bezetting ongeveer € 20.000 per woning. Maar meneer Peters moet rekening houden met een leegstand van 20% (vooral in januari is veel leegstand).

Betekent dit voor meneer Peters dat hij geacht wordt een voordeel wegens privégebruik te genieten van al zijn 100 vakantiewoningen voor de 20% leegstandsperioden? Je praat dan over een inkomst van 20% van 100 woningen à € 200.000 met 5,06% forfaitair rendement, ofwel inkomsten van ruim € 200.000? Hoe schizofreen moet hij dan wel niet zijn om gemiddeld 20 woningen tegelijk te kunnen gebruiken?

De Hoge Raad maakte in zijn arrest HR 03-04-2015 (ECLI:NL:HR:2015:812, V-N 2015/19.13) uit dat een belastingplichtige zich mag beroepen op onverbindendheid van art. 17a UBIB 2001 (leegwaarderatio), als hij aannemelijk kan maken dat de waarde die voortvloeit uit toepassing van art. 17a UBIB 2001 in betekenende mate hoger is dan de waarde in het economische verkeer van diezelfde woning in verhuurde staat op een WOZ-waardepeildatum.

Zo zou de Hoge Raad ook zomaar kunnen oordelen dat bij een privégebruik van onroerende zaken dat zo zeer afwijkt van de werkelijkheid, het werkelijke privégebruik bepalend is en niet de tijd dat een woning enkel en alleen maar aan de eigenaar ter beschikking staat. Dat past naar mijn mening simpelweg niet in het begrip ‘werkelijk rendement’ dat de Hoge Raad in al zijn arresten voor ogen heeft gehad.

Voorbeeld # 2

Derk Johanson verhuurt een winkelpand aan een grote keten in de meubeldetailhandel. Het pand is ongeveer € 2,5 mln waard. Hij ontvangt daarvoor € 16.000 per maand aan winkelhuur. Die ondernemer gaat op 1 oktober door een moordende concurrentie failliet, waardoor het pand vanaf 1 oktober leeg komt te staan. Moet meneer Johanson als regulier rendement in aanmerking nemen de ontvangen huur over de eerste negen maanden van het jaar en een vastgoedbijtelling van de economische huurwaarde van drie maanden à € 16.000, ofwel € 48.000? Wellicht komt hij nog weg met de ‘kapstok’ van 5,06% van € 2,5 mln over drie maanden, ofwel € 31.625. Maar het blijft belasting betalen over huur die hij nooit ontvangen heeft.

Conclusie

Ik heb er begrip voor dat in het kader van de bewijslastverdeling de wetgever liever bepaalt dat een burger aannemelijk moet maken wanneer hij geen eigen gebruik heeft van zijn box 3-vastgoed dan dat de Belastingdienst moet bewijzen wanneer de burger er wel gebruik van heeft gemaakt.

Alleen heeft hier de wetgever verzuimd om een tegenbewijsregeling in te voeren. Want wat men bij een fictie steeds voor ogen moet blijven houden, is dat hij soms in het nadeel van de Belastingdienst kan uitvallen en soms in het nadeel van de belastingplichtige. En als het in het nadeel van de belastingplichtige uitvalt, moet hij het kunnen aanvechten als het forfait te zeer van de werkelijkheid afstaat. Denk aan de 90%-regeling bij de waarde in verhuurde staat van woningen. Maar ook aan bijvoorbeeld de 500 km-bepaling voor de bijtelling van de auto van de zaak.

Ik vrees dat hierover nog niet het laatste is gezegd en geschreven. Ook hier zal de rechter uiteindelijk iets van moeten gaan vinden.