X koopt een tussenwoning met een tuin in oktober 2024 voor € 895.000. De heffingsambtenaar stelt voor 2025 de WOZ-waarde per 1 januari 2024 vast op € 785.000 en legt een aanslag onroerendezaakbelastingen op. X ontdekt daarna in de tuin een verborgen zwembad met asbestverdacht puin, afgedekt met kunstgras. Offertes voor onderzoek, verwijdering, asbestinventarisatie en mogelijke sanering begroten de kosten op € 70.000 tot € 100.000. De heffingsambtenaar baseert de waardering op de koopsom en een intern waardeadvies en betwist de overige gestelde gebreken. In geschil is of de heffingsambtenaar bij de waardebepaling op grond van art. 17 Wet WOZ rekening moet houden met het verborgen zwembad met asbestverdacht puin en welke WOZ-waarde dan geldt.
Rechtbank Amsterdam oordeelt dat het verborgen zwembad met asbestverdachtpuin een objectief vaststelbaar verborgen gebrek vormt dat de waarde in het economisch verkeer beïnvloedt. Bij de waardering moet rekening worden gehouden met de daaruit voortvloeiende schade, waarbij bepalend is wat een redelijk handelende koper minder zou betalen. De rechtbank oordeelt dat de mogelijkheid van schadeverhaal op de verkoper voor de WOZ-waarde niet relevant is. Geen van beide partijen maakt de door haar verdedigde waarde aannemelijk. De rechtbank verklaart het beroep gegrond, bepaalt de WOZ-waarde schattenderwijs op € 750.000 door de gecorrigeerde koopsom van € 796.000 met € 46.000 te verminderen en vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig.
Wetingang:
Wet waardering onroerende zaken artikel 17
Instantie: Rechtbank Amsterdam
Rubriek: Belastingen van lagere overheden, Waardering onroerende zaken
Editie: 17 maart
Informatiesoort: VN Vandaag