X bezit samen met haar partner een perceel waarop haar eigen woning en een naastgelegen gemeentelijk monument staan. Dit monument, een twee-onder-een-kapwoning uit 1900, gerenoveerd in 2012, wordt gebruikt als mantelzorgwoning voor haar (schoon)moeder. De mantelzorgwoning is zelfstandig afsluitbaar en beschikt over kookgelegenheid en sanitaire voorzieningen. De perceelgrootte die aan de mantelzorgwoning wordt toegedeeld bedraagt 120 m2. De heffingsambtenaar stelt de WOZ-waarde aanvankelijk vast op basis van drie vergelijkingsobjecten en wijst het bezwaar van X af. X voert aan dat de mantelzorgwoning ten onrechte als apart object wordt afgebakend en dat de waarde te hoog is, onder meer vanwege het ontbreken van een woonbestemming, de kleinere kavel, de ligging naast een tennishal met horeca, en de ondergemiddelde staat ten opzichte van de referentieobjecten. X betwist tevens of de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn en stelt dat de heffingsambtenaar niet aan de bewijslast voldoet door het ontbreken van IWOZ-kaarten en bouwtekeningen.

In geschil is of de WOZ-waarde van de mantelzorgwoning juist is vastgesteld, gelet op het ontbreken van een woonbestemming en de objectafbakening.

Rechtbank Noord-Holland oordeelt dat de mantelzorgwoning terecht als zelfstandig object wordt afgebakend, omdat deze voldoet aan de eisen van zelfstandigheid en afsluitbaarheid. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar qua bouwjaar, omvang en ligging. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van het ontbreken van een woonbestemming, omdat dit onzekerheid voor potentiële kopers veroorzaakt en gemeentelijk beleid discretionair is. De perceelgrootte van 120 m2 wordt als juist aangemerkt. Beide partijen maken hun waardestelling niet aannemelijk, waarna de rechtbank in goede justitie de WOZ-waarde schat op € 450.000. Het beroep van X is gegrond en de aanslag wordt dienovereenkomstig verminderd.

[Bron Uitspraak]

Wetingang:

Wet waardering onroerende zaken artikel 16

Wet waardering onroerende zaken artikel 17