De Hoge Raad oordeelt dat sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ en dat de vrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing is. Gezien de uitgevoerde werkzaamheden hebben de werkzaamheden aan bouwdeel B1 geleid tot ‘in wezen nieuwbouw’.
X bv koopt in vier delen een retailpark. Het betreft een voormalige wollenstoffenfabriek die sinds 1982 niet meer in gebruik is. Het park is ernstig in verval geraakt en is in 1999 als rijksmonument aangemerkt. Op 13 oktober 2016 koopt X bv een deel van het park (bouwdeel B1) voor € 13,1 mln. Dit bedrag ziet onder andere voor € 1,4 mln op de aanschafprijs en voor € 11 mln op investeringskosten. Volgens X bv is er sprake van de verkrijging van een nieuw vervaardigd goed in de zin van art. 11 lid 1 onderdeel a Wet OB 1968. In geschil is of de vrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing is. Volgens de inspecteur is er namelijk geen sprake van een (nieuw) vervaardigd goed, maar van renovatie. Hof 's-Hertogenbosch oordeelt, in tegenstelling tot de rechtbank, dat er geen sprake is van een vervaardigd goed en dat de vrijstelling overdrachtsbelasting niet van toepassing is. De uitgevoerde werkzaamheden zijn gericht geweest op het terugbrengen dan wel behouden van de kenmerkende monumentale eigenschappen van het bouwdeel. X bv gaat in cassatie.
De Hoge Raad oordeelt dat sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ en dat de vrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing is. De uitgevoerde werkzaamheden houden zodanig ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie in dat geen andere conclusie mogelijk is dan dat de werkzaamheden aan bouwdeel B1 hebben geleid tot ‘in wezen nieuwbouw’. Onder verwijzing naar zijn zeer recente arrest van 4 november 2022 (22/01246, V-N 2022/49.11) merkt de Hoge Raad op dat alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie de conclusie kunnen rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie. Of zulke wijzigingen zodanig ingrijpend zijn geweest, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Factoren zoals de eventuele functiewijziging of de (bouwkundige) identiteit kunnen aanwijzingen zijn voor de constatering dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Andere factoren kunnen zijn de uiterlijke herkenbaarheid of de naamsbekendheid van een gebouw voor en na de verbouwing. Zij zijn voor die beoordeling echter niet doorslaggevend, noch op zichzelf, noch tezamen genomen, en evenmin noodzakelijk. De Hoge Raad bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Lees ook het thema Onroerend goed: vrijgesteld van btw of toch belast?
Wetsartikelen:
Wet op de omzetbelasting 1968 11
Wet op belastingen van rechtsverkeer 15
Informatiesoort: VN Vandaag
Rubriek: Omzetbelasting, Belastingen van rechtsverkeer
Instantie: Hoge Raad