Belanghebbende, X bv, exploiteert een recreatiepark op grond die hij huurt van A. X bv ontvangt een WOZ-beschikking 2010 voor dit recreatiepark. De WOZ-waarde is na bezwaar vastgesteld op € 6.410.000.
Hof Den Haag oordeelt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde in het economische verkeer van het recreatiepark van X bv gelijk is aan de optelling van de grondwaarde en de waarden van de recreatiebungalows. De heffingsambtenaar heeft niet met feiten gestaafd dat deze optelling leidt tot de marktwaarde. Afgezien daarvan schiet ook de onderbouwing van de waarde van de recreatiebungalows door de gemeente (o.a. met vraagprijzen) tekort. Het hof verwerpt eveneens de taxatie van X bv die uitgaat van de discounted-cash-flowmethode en de operational-cash-flowmethode. Gelet op de invulling die de WOZ-wetgever voor de waardebepaling aan de marktwaarde heeft gegeven acht het hof beide methoden niet geschikt om de marktwaarde te bepalen. Deze methoden gaan uit van de exploitatiewaarde, maar houden geen rekening met andere categorieën van gegadigden, zoals zij die meer speculatief willen beleggen of zij die de eigendom van de onroerende zaak wensen te verwerven met het oogmerk de zaak te splitsen in afzonderlijk verhandelbare recreatiebungalows en deze vervolgens, zodra zij vrijkomen, te verkopen (uitponding). Het hof acht aannemelijk dat een zodanige andere gegadigde een hogere prijs zou willen betalen dan de door X bv berekende exploitatiewaarde op langere termijn. Het hof stelt de WOZ-waarde zelf schattenderwijs vast op € 3.600.000. Het hof vernietigt de aanslag OZB gebruikersbelasting omdat de onroerende zaak voor de heffing van OZB kwalificeert als woning en woningen vrijgesteld zijn van OZB. Ook de aanslag OZB eigenarenbelasting vervalt, omdat X bv niet aangemerkt kan worden als genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak.
Wetsartikelen:
Wet waardering onroerende zaken 17