Vanaf 15 juni 2011 geldt bij het verkrijgen van een woning het verlaagd 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. De toepassing van deze regel is niet altijd even helder en zorgt voor gerechtelijke procedures. Dit speelt vooral bij de verkrijging van een woning die is ontstaan uit een lichte of meer ingrijpende transformatie van een voormalig kantoorpand.
Aandachtspunten verlaagd 2%-tarief overdrachtsbelasting
Veelal staat de vraag centraal of de onroerende zaak op het moment van de verkrijging (het tijdstip) naar haar aard wel bestemd is voor bewoning door particulieren, ongeacht het feitelijke gebruik. In het algemeen zijn bij de beantwoording van deze vraag de bouwtechnische elementen van de onroerende zaak op het moment van verkrijging in de praktijk het meest zwaarwegend. Het bestemmingsplan geldt hierbij in beginsel niet als bewijs, maar kan bij twijfel wel worden meegenomen in de beoordeling.
Ook kan het zich voordoen dat een deel van het opstal wel en het andere deel niet kwalificeert als ‘woning'. Daardoor valt bij de verkrijging slechts een deel van de koopsom/marktwaarde onder het verlaagde 2%-tarief.
Tegenwoordig is een veelvoorkomend geschilpunt met de belastingdienst of het verlaagde 2%-tarief ook van toepassing is bij de verkrijging van een tot woning getransformeerd opstal dat nog niet als zodanig is opgeleverd en "casco" wordt geleverd. Uiteraard dient deze transformatie niet te leiden tot een nieuwe onroerende zaak, waardoor 21% btw over de zakelijke koopsom is verschuldigd.
Rechtspraak
Eind februari zijn in een Hofuitspraak enkele veelvoorkomende aandachtspunten aan de orde gekomen. Het Hof stelde daarin namelijk dat een opstal dat vanaf 1895 als ‘woning' kwalificeerde, ondanks latere bouwkundige aanpassingen om als kantoor te gebruiken, er niet toe hebben geleid dat de onroerende zaak haar aard als woning heeft verloren. De indeling van de onroerende zaak was ongewijzigd gebleven en ten tijde van de (belaste) verkrijging was sprake van een – zij het bescheiden – kookgelegenheid. Ook bad en douche konden worden aangesloten op de bestaande leidingen. De onroerende zaak kon dus met beperkte aanpassingen weer worden bewoond, waardoor de aard van de onroerende zaak woning is gebleven. Het tussentijdse gebruik als kantoor doet daaraan niet af.
Tegen deze Hofuitspraak is beroep in cassatie ingesteld. Zolang het oordeel van de Hoge Raad hierover nog niet duidelijk is, zullen inspecteurs in soortgelijke situaties naar verwachting al snel in eerste instantie uit blijven gaan van heffing tegen 6% overdrachtsbelasting.
In de praktijk is het van belang om bij toepassing van het verlaagde 2%-tarief ten tijde van de verkrijging voldoende bouwtechnische elementen in de onroerende zaak aanwezig te hebben, waarmee duidelijk is dat de onroerende zaak op dat moment naar haar aard bestemd is voor particuliere bewoning.
Reactie Staatssecretaris op werkwijze Belastingdienst
De Staatssecretaris heeft 27 mei jl. gereageerd op verschillende berichten uit de praktijk dat de Belastingdienst de transformatie van kantoorpand tot woning(en) frustreert. Dit ziet met name op:
- het moment waarop de Belastingdienst bij een verkrijging van een te transformeren woning pas toepassing van het 2%-tarief in de overdrachtsbelasting accepteert (veelal pas op moment van de uiteindelijke volledige oplevering, waardoor iedere eerdere verkrijging leidt tot 6% overdrachtsbelasting);
- het kwalificeren van de overdracht van een uit een voormalig kantoorpand getransformeerde woning, in:
- de btw-vrijgestelde levering van een oud kantoorpand (6% overdrachtsbelasting); én
- de 21% btw-belaste dienst in het transformeren van het kantoorpand tot woning(en).
Op basis van de juiste contractuele afspraken zou bij een transformatie sprake kunnen zijn van één btw-prestatie, namelijk de uiteindelijke btw-vrijgestelde (op)levering van een tot woning getransformeerd oud opstal. De verkrijging is wel belast met 2% overdrachtsbelasting.
De Staatssecretaris van Financiën stelt dat de Belastingdienst zich conform het geldende Besluit opstelt. Naar zijn mening leidt de werkwijze van de Belastingdienst dus niet tot frustratie bij projecten inzake verkrijging van ‘getransformeerde' woningen.
Bron: BDO
Informatiesoort: Nieuws
Rubriek: Belastingen van rechtsverkeer
1