Organisaties die zowel belaste als vrijgestelde prestaties verrichten, kunnen slechts een deel van de btw op algemene kosten in aftrek brengen. Daarvoor dient de pro rata breuk, waarbij de btw-belaste omzet (teller) wordt gedeeld door de totale omzet (noemer). Het pro rata percentage dat hieruit volgt is bepalend voor de aftrek van voorbelasting op de algemene kosten. Wat nu precies tot de teller in de breuk behoort en wat precies tot de noemer is belangrijk, want hoe hoger het percentage hoe groter de btw-aftrek op de algemene kosten.

Standpunt Belastingdienst

Sinds het Nordania Finans arrest van 6 maart 2008 van het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU) stelt de Belastingdienst zich op het standpunt dat woningcorporaties bij de pro rata berekening de omzet uit de verkoop van voormalige huurwoningen moeten meenemen als vrijgestelde omzet. Volgens de Belastingdienst is de verkoop namelijk een gebruikelijke bedrijfsactiviteit voor een woningcorporatie. Omdat de vrijgestelde omzet meetelt in de totale omzet stijgt de noemer in de pro rata breuk en dat betekent veelal een aanzienlijke daling van het aftrekpercentage. Centraal staat dus de vraag of het afstoten (verkopen) van bedrijfsmiddelen - huurwoningen bij woningcorporaties - voor een btw-ondernemer een gebruikelijke economische activiteit vormt.

Verkoopomzet telt niet mee

Die vraag is nu door de Hoge Raad beantwoord. In een zaak aangespannen door een woningcorporatie die in 2009 minder dan 1% van haar totale woningbezit verkoopt, luidt de eindconclusie dat de omzet uit de verkoop van huurwoningen niet dient te worden meegenomen in de noemer van de pro rata breuk. Volgens de Hoge Raad telt de verkoop van in het bedrijf gebruikte goederen (het afstoten van bedrijfsmiddelen) alleen mee als 'deze verkoop onlosmakelijk is verbonden met de gebruikelijke economische activiteiten van de onderneming oftewel een noodzakelijke verlengstuk daarvan vormen'.

Eerder oordeelde Hof Leeuwarden in deze zaak al dat de woningcorporatie de door haar verhuurde woningen niet per definitie afstoot na een vooraf ingecalculeerde gebruiksduur. Ook vormt de verkoop van voormalige huurwoningen geen onvermijdbare activiteit. De verkoop staat op zichzelf en is niet een noodzakelijk verlengstuk van de bedrijfsactiviteit van de woningcorporatie, te weten de verhuur van woningen. De Hoge Raad bevestigt de oordelen van het Hof en die eindconclusie levert de woningcorporatie in casu een aanvullende btw-teruggaaf op van € 67.432.

(on)gebruikelijke bedrijfsactiviteit

Het arrest van de Hoge Raad brengt het standpunt van de Belastingdienst tot wankelen. Van Praat: "Het draait om de vraag of het afstoten van bedrijfsmiddelen behoort tot de gebruikelijke bedrijfsactiviteit van in dit geval een woningcorporatie. De Belastingdienst ziet de verkoopactiviteiten als gebruikelijke bedrijfsactiviteiten, nu woningcorporaties - al dan niet ingegeven door de huidige situatie op de woningmarkt - steeds meer woningen zijn gaan verkopen. De Hoge Raad zegt nu dat de verkoop van oude huurwoningen geen gebruikelijke activiteit is. De woningen zijn destijds aangeschaft met het doel op verhuur en er is vooraf geen rekening gehouden met een verkoopdoel. Dan is de verkoop een niet noodzakelijk verlengstuk van de betreffende bedrijfsactiviteit (verhuur van woningen) van een woningcorporatie en dus blijft de verkoopomzet buiten de pro rata berekening."

Btw-voordeel

Met dit arrest in de hand lijkt er voor woningcorporaties een btw-voordeel te halen. Nu de verkoopomzet niet meetelt is meer btw-aftrek van algemene kosten mogelijk. Dat voordeel kan volgens Van Praat aanzienlijk zijn en is niet alleen van toepassing voor woningcorporaties, maar wellicht ook voor andere organisaties die opereren in de onroerendgoedsector. "Het is echter wel van belang dat verkoop niet tot de normale bedrijfsactiviteit behoort. Als verkoop in de lijn der verwachting ligt dan wordt het lastig. Wanneer bij de aankoop van een investeringsgoed al bekend is dat het later zal worden verkocht, dan zou je kunnen concluderen dat iets tot de normale bedrijfsactiviteit behoort."

"Het loont voor woningcorporaties zeker de moeite om nog eens goed te kijken naar de pro rata berekening", aldus Van Praat. "De uitspraak van de Hoge Raad versterkt hun positie om de verkoopomzet uit de totale omzet te filteren. Terugkomen op oude aangiften is er niet bij, maar woningcorporaties die op tijd bezwaar hebben gemaakt tegen de btw-aangiften gebaseerd op de pro rata berekening maken - dankzij het arrest van de Hoge Raad - nu een aanzienlijke kans op een forse btw-terugaaf."

Bron: Redactie TaxLive