Advocaat-Generaal Wattel (hierna: de AG) heeft in een apart stuk eerst op basis van de wetsgeschiedenis een objectieve en praktische maatstaf vastgesteld voor de beoordeling of een onroerende zaak kwalificeert als woning voor de heffing van overdrachtsbelasting. Aan de hand van deze maatstaf heeft hij vervolgens in vier aanhangige rechtszaken geconcludeerd dat het 2%-tarief van toepassing is.
Advocaat-Generaal Wattel (hierna: de AG) heeft in een apart stuk eerst op basis van de wetsgeschiedenis een objectieve en praktische maatstaf vastgesteld voor de beoordeling of een onroerende zaak kwalificeert als woning voor de heffing van overdrachtsbelasting. Aan de hand van deze maatstaf heeft hij vervolgens in vier aanhangige rechtszaken geconcludeerd dat het 2%-tarief van toepassing is.
Maatstaf
Het expliciete criterium voor toepassing van het verlaagde tarief is volgens de AG of de desbetreffende onroerende zaak ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning'. Beslissend daarbij is de objectieve bouwkundige aard van de zaak en de objectieve bestemming (functie) die volgt uit die aard. Eerst dient onderzocht te worden wat de oorspronkelijke bouwkundige aard en bestemming was van de zaak. Vervolgens of er daarna nog bouwkundige ingrepen hebben plaatsgevonden en zo ja, met welk bouwkundig doel en objectief effect. Die ingrepen moeten dan zodanig ingrijpend (moeilijk omkeerbaar) zijn dat de aard (de functie) en het aanzien van de onroerende zaak zijn gewijzigd.
De woonfunctie en –bestemming dient te blijken uit de indeling (er dient in ieder geval slaapgelegenheid te zijn) en de aanwezigheid van leidingen en aansluitingen voor sanitaire voorzieningen, nutsvoorzieningen en kookgelegenheid. Daarbij hoeven er nog geen sanitaire voorzieningen en een volledige keuken aanwezig te zijn.
Het feitelijke gebruik is op zich niet van belang evenals definities van woningen in andere wetten. Mocht er twijfel zijn over de aard, wordt de publiekrechtelijke bestemming relevant. Als ook dat geen gezichtspunten oplevert kan gewicht worden toegekend aan het structurele feitelijke gebruik. Als zelfs dat niets oplevert kan nog worden gekeken of de verkrijging de doorstroming op de woningmarkt bevordert.
Conclusies
De AG heeft vervolgens de situaties in de vier aanhangige rechtszaken getoetst aan zijn bovenstaande bevindingen met de volgende uitkomsten:
- Een als kantoor gebruikte stadsvilla is een woning omdat de villa is ontworpen en gebouwd als woonhuis. De ingrepen voor gebruik als kantoor waren zeer beperkt
- Een ‘bijna-thuis' hospice is een woning omdat het bij zo'n hospice gaat om thuiszorg en gezelschap en niet om ‘ziekenhuis-verplaatste zorg'. De functie is wonen en niet verpleging of ziekenhuis. Hoe lang de gebruikers blijven is niet relevant evenals het daadwerkelijke gebruik.
- Een als tandartsenpraktijk in gebruik zijnde hoekhuis is een woning omdat de indeling van de oorspronkelijke woning niet is gewijzigd en de keuken- en badkamerruimten er nog zijn. Van moeizame omkeerbaarheid is geen sprake.
- Een verbouwde stal is een woning vanwege de combinatie van een onduidelijke bouwkundige aard na de verbouwing en een eigenlijke publiekrechtelijke woonbestemming.
Gevolgen voor de praktijk
Als de Hoge Raad de AG volgt in zijn visie ontstaat voor de praktijk aanzienlijk meer duidelijkheid over de vraag wanneer op het moment van de verkrijging sprake is van een woning of niet. Het wordt daarmee echter ook duidelijk dat te transformeren panden die in de markt worden verkocht als (toekomstige) woning pas tegen 2% overdrachtsbelasting kunnen worden verkregen vanaf het moment dat het pand is getransformeerd tot woning. Een verkrijging vóór dat moment is dus belast tegen het gewone tarief van 6%. Dat lijkt in strijd met het doel van de tariefsverlaging, namelijk het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt, maar is het gevolg van het door de wetgever bewust gekozen criterium ‘naar zijn aard bestemd tot bewoning'.
Bron: Deloitte
Informatiesoort: Nieuws
Rubriek: Belastingen van rechtsverkeer
4