De zaak gaat als volgt. Een man is directeur/enig aandeelhouder van een holding-bv. Deze bv houdt alle aandelen van een werkmaatschappij. Deze werkmaatschappij is erfpachter van een perceel met daarop tennisbanen, kegelbanen, een conferentiecentrum, een horecagelegenheid en een dienstwoning.

De werkmaatschappij levert de man de economische eigendom van de dienstwoning. Samen met zijn partner bewoont de man 68% van de dienstwoning. Maar is dit voor de man nu een eigen woning voor de heffing van inkomstenbelasting?

Rechtbank Den Haag beantwoordt die vraag ontkennend. Volgens de rechtbank heeft de man helemaal niet de economische eigendom van het recht van erfpacht van de woning verkregen. De erfverpachter heeft namelijk helemaal geen toestemming gegeven voor de economische eigendomsoverdracht. Maar dit was volgens de akte van economische levering en de akte van erfpachtvoorwaarden wel een voorwaarde. Daardoor heeft er geen rechtsgeldige economische eigendomsoverdracht van het erfpachtrecht aan de man plaatsgevonden.

Belang voor de praktijk

Er komen hier verschillende juridische begrippen samen. Ten eerste economische eigendom, ten tweede erfpacht.

Economische eigendom
Iemand is economisch eigenaar van een woning als de waardeverandering hiervan hem aangaat. Voor de Wet IB 2001 geldt dat de waardeverandering je niet volledig hoeft aan te gaan. Het is voldoende als de waardeverandering je grotendeels aangaat. Dat is 50% of meer. Is daarvan sprake dan kan de woning kwalificeren als eigen woning in de zin van de Wet IB 2001. Dit volgt uit de definitie van art. 3.111 lid 1 Wet IB 2001. Uiteraard moet dan ook aan de overige voorwaarden worden voldaan voor kwalificatie van de woning als een eigen woning.

Erfpacht
Een woning die iemand economisch toebehoort maar die is gebouwd op grond die in erfpacht is uitgegeven, kan kwalificeren als eigen woning. Dit geldt ook voor de woning die op grond van een opstalrecht op de grond in erfpacht, eigendom is van de belastingplichtige. Als de woning een eigen woning is, zijn de erfpachtcanons fiscaal aftrekbaar voor de heffing van inkomstenbelasting.

Het kan ook voorkomen dat niet op de grond, maar op de opstal een recht van erfpacht is gevestigd. Eigenlijk is er dan sprake van een huursituatie. Die woning kwalificeert niet als eigen woning. Maar als de canon op die opstal eeuwigdurend is afgekocht, is sprake van economische eigendom van de woning. In dat geval kan de eigenwoningregeling wel weer spelen. Maar let op! Het moet wel gaan om een erfpachtsituatie. Want als sprake is van een woning op gehuurde grond is die woning nooit een eigen woning, ook niet als de woning voor rekening en risico van de huurder is gebouwd. De uitbreiding van de eigenwoningregeling geldt namelijk uitsluitend bij aanwezigheid van de zakelijke rechten erfpacht en opstal. Huur valt hier buiten. Dus voor die situatie geldt de uitzondering/uitbreiding niet.

Bij erfpacht op ondergrond en woning is dus in beginsel sprake van een huursituatie. Maar dit kan anders zijn als de waarde van de opstal wordt vergoed. We zien dit bijvoorbeeld in de gemeenten Amsterdam en Rotterdam. De koper/erfpachter krijgt de woning (appartement) in ondererfpacht. Er is geen canon op de opstal verschuldigd. De opstal is voor de waarde in het economische verkeer aan de koper 'overgedragen'. De ondererfpacht van de appartementen is dan de titel om het appartement 'in eigendom' te geven aan de koper.

Voor deze situatie heeft de staatssecretaris van Financiën een goedkeuring gegeven. Daarmee kan, mits aan de voorwaarden is voldaan, toch de eigenwoningregeling worden toegepast. Deze goedkeuring is terug te vinden in onderdeel 1.2.2 van het besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 24 november 2009, nr. CPP2009/2342M.

Bron: Legal, Compliance & Tax Nationale-Nederlanden